Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Han denegat la hipoteca, quines alternatives queden?

Hipoteques urgents, compartides o la pignoració d'actius financers poden ser la solució
Per Carlos Astorelli, Laura Sali 13 de juliol de 2010
Img hipoteca
Imagen: roland maier

L’enduriment de les condicions per a accedir al crèdit en les entitats bancàries i financeres ha estat una de les conseqüències de la crisi. Entre les raons que les entitats esgrimeixen per a justificar les condicions més restrictives d’accés al crèdit en general, figuren els alts costos de les seves posicions de capital i les escasses possibilitats que troben per a accedir a finançament. La conseqüència més clara d’això és que les denegacions d’hipoteques es multipliquen. Però enfront d’aquesta situació és possible beneficiar-se d’algunes alternatives per a aconseguir finançament, com a hipoteques urgents, compartides o pignoració d’actius financers.

Denegacions en augment

En el primer trimestre d’enguany les condicions d’accés al crèdit hipotecari s’han endurit fins a un 10%, enfront del 3% del trimestre anterior, segons dades del Banc Central Europeu. Això implica una situació més complicada per als qui desitgen sol·licitar una hipoteca. Ara no es finança més que el 80% del valor de l’immoble i queda a càrrec del comprador el 20% restant, més les despeses generades per la compra. A més, les entitats recelen més dels avals i atributs dels sol·licitants i sospesen detalladament la capacitat d’estalvi, l’estabilitat laboral i, fins i tot, la fermesa de l’empresa ocupadora i el nivell d’endeutament del sol·licitant d’un crèdit.

La conseqüència més clara és que les denegacions d’hipoteques es van multiplicar per 2,5 durant 2009, segons dades de l’Observatori del Finançament familiar de l’Agència Negociadora de Productes Bancaris. No obstant això, hi ha alternatives per a aconseguir finançament.

Pignoració d’actius financers

Aquesta fórmula consisteix a posar com a garantia, en comptes d’un immoble, valors mobiliaris (accions, participacions, dipòsits…). Amb això s’aconsegueix com a préstec un percentatge sobre el valor d’aquests títols.

Són nombroses les entitats financeres, bancs i caixes que accepten aquest tipus de garanties, amb la condició que els valors mobiliaris pertanyin a la pròpia empresa. La suma atorgada en crèdit depèn dels valors i de l’empresa financera. En general, les operacions d’aquest tipus difereixen si els valors donats en garantia són de renda fixa o de renda variable: aconseguir un 80% de la suma total dels valors és més factible si aquests són de renda fixa (com a bons del tresor) que si són de renda variable.

Una dels principals avantatges d’aquesta via de finançament és de tipus fiscal. Mentre en la hipoteca cal tenir en compte les despeses de notaria, gestoria i inscripció en el registre, als quals caldrà sumar els de cancel·lació en el seu moment, en un préstec amb pignoració el notari cobra només al voltant de 0,3% del valor nominal del préstec.

Hipoteca compartida

El crèdit compartit pot ser una bona opció per a fer un primer pas en el camí a l’habitatge en propietat

Una forma diferent d’accedir a finançament per a l’habitatge, és compartir la hipoteca i la propietat del pis amb algú pròxim que es trobi en la mateixa situació. Hi ha entitats que ofereixen crèdits compartits i assessorament per a regular de manera legal la relació de copropietari i preveure per endavant possibles inconvenients. És possible realitzar acords que regulin el dret de venda amb opcions de compra preferent. Aquests productes tenen un finançament del 100% del valor de la propietat fins a 40 anys de termini per a adquisició o refacció d’habitatge, amb possibilitat d’un tipus d’interès fix de fins a cinc anys en funció de les necessitats dels sol·licitants.

El crèdit compartit pot ser una bona opció per a fer un primer pas en el camí a l’habitatge en propietat, però té un gran desavantatge: està supeditat a la contractació d’altres productes amb les entitats que els proposen, com a plans de pensions o targetes de crèdit.

Hipoteques en entitats no tradicionals

Conegudes també com a hipoteques urgents, demanden escassos requisits i documentació. Són part d’un mercat alternatiu desenvolupat pels agents i consultores que han actuat com a mediadors entre els clients i els bancs. En aquests casos, exerceixen la labor de prestadors directes. Aquestes companyies asseguren que poden realitzar millors ofertes a causa del volum d’operacions i als acords que mantenen amb les entitats financeres. Per descomptat, el fet de no qualificar per al mercat de crèdit hipotecari tradicional té els seus costos: factors de risc més elevats. En general, les comissions per impagament i els interessos per mora són més inflats, igual que les quotes i els interessos. És habitual que aquestes empreses cobrin -a un preu considerable- l’estudi per a avaluar la concessió del crèdit.

Si s’opta per negociar amb una entitat d’aquestes característiques, és imprescindible examinar al detall la lletra petita dels contractes i comprovar que l’empresa estigui adscrita en els registres d’entitats supervisades pel Banc d’Espanya.

És imprescindible examinar la lletra petita i comprovar que l’empresa estigui adscrita en els registres d’entitats supervisades pel Banc d’Espanya

És possible que financin el 100% de la compra, la qual cosa no succeeix en l’oferta tradicional. Els requisits són mínims, no es fixen si més no en què el sol·licitant formi part d’un fitxer de morositat i l’única cosa imprescindible és que compti amb un habitatge propi o d’un tercer o familiar que no estigui hipotecada. Aquesta funcionarà com a aval de l’operació.

En aquesta mena d’operacions, es permet un endeutament de fins al 50% de l’ingrés del sol·licitant i l’interès es calcula sobre la base de l’Euribor més el 0,35%. A més de per les seves condicions més toves, aquests crèdits hipotecaris es caracteritzen per la rapidesa de la seva gestió.

De persona a persona

Una altra possibilitat és explorar alternatives noves de finançament, menys cares i a l’abast de la mà. Una d’elles són els préstecs P2P, de persona a persona. El tipus d’interès es pacta entre totes dues parts i oscil·la del 4% al 7% de la suma total. A més de recórrer als propis parents i amics, hi ha pàgines d’Internet encarregades de posar en contacte a persones que necessiten diners amb unes altres que estan disposades a prestar-ho d’aquesta manera. En aquestes comunitats en línia, es regulen les condicions, se signa un contracte entre les parts i s’abona al voltant d’un 1% o un 1,5% de comissió a la comunitat en línia.