Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Hipoteques ‘dubtoses’

El nombre de préstecs que deixen de pagar-se almenys durant tres mesos creix a Espanya
Per Gracia Terrón 29 de març de 2007

La lenta però constant pujada dels tipus d’interès ha incrementat el número de les anomenades hipoteques ‘dubtoses’ a Espanya; préstecs que deixen de pagar-se almenys durant tres mesos. Encara que la xifra encara no és preocupant, la morositat hipotecària ja aconsegueix el nivell del 0,41%, la taxa més alta dels últims cinc anys. Aquesta dada, que mostra la proporció de crèdits hipotecaris impagats que hi ha en un país, és molt important per a les entitats perquè determina les seves polítiques a seguir a l’hora de concedir nous préstecs. En l’actualitat, són nombrosos els bancs que han decidit endurir les condicions en la subscripció d’hipoteques. En concret, un informe del Banc d’Espanya exposa que almenys deu entitats imposen ara criteris més severs als clients que desitgen contractar un préstec hipotecari. Aquesta pràctica respon així a les recomanacions del Banc Central Europeu que, davant la pujada dels tipus d’interès, ha advertit a les entitats que han de millorar els seus sistemes de control sobre la capacitat de pagament dels seus clients. En qualsevol cas, cal no confondre les hipoteques dubtoses amb les anomenades hipoteques escombraries o de risc, que actualment sí que estan creant problemes en mercats d’altres països, com l’estatunidenc, però que a penes es donen a Espanya.

Hipoteca dubtosa no és hipoteca de risc

Hipoteca dubtosa no és hipoteca de risc

Malgrat que la dada de la pujada de la morositat és preocupant, no convé confondre el terme d’hipoteca dubtosa amb el d’hipoteca de risc. En sentit ampli, una hipoteca dubtosa és qualsevol préstec en el qual haguessin passat 90 dies des del seu impagament o aquell sobre el qual, no havent transcorregut aquest termini, l’entitat tingués dubtes molt raonables que vagi a ser reemborsat i, per tant, estigués en fase de reclamació. Antonio Paños, director de riscos de Bancaixa, afirma a més, que convé distingir entre impagat o incidència i morós o dubtós. “En el primer cas s’inclouen aquells clients que no tenen absoluta coincidència entre les dates en què reben la seva nòmina o el seu flux recurrent d’ingressos i la data en què han d’atendre el préstec. En aquest cas, estem parlant de risc vençut i incidentado o impagat. Es tracta d’una situació transitòria de desfasament i s’analitzada com a tal. En el segon cas, en el de morós o dubtós, és possible que bé no hi hagi ingressos suficients per a cobrir les quotes acumulant-se almenys tres quotes si són mensuals”, afegeix Paños.

En qualsevol cas, les entitats abans d’efectuar una reclamació formal es posen en contacte amb els clients, per telèfon o a través d’una carta, per a informar-los sobre la situació d’impagament i avisar-los que s’ha acumulant el deute vençut i, que, per tant rebran una reclamació formal.

Per contra, una hipoteca de risc és aquella que concedeixen entitats a favor de clients que no tenen historial creditici ni en molts casos ingressos provats. A Espanya només es dóna un insignificant mercat d’aquesta mena d’hipoteques que, per part seva, sí que és molt conegut als Estats Units.

A Espanya només es dóna un insignificant mercat d’aquesta mena d’hipoteques que, per part seva, sí que és molt conegut als Estats Units

Precisament, en els últims dies s’ha posat de moda el terme, ja que diverses empreses estatunidenques dedicades al negoci de les hipoteques escombraries (com també es coneixen les hipoteques de risc) han fet públic que afronten problemes d’insolvència. Javier López, president de l’intermediari financer Crédit Services assegura, no obstant això, que “mentre que als Estats Units es concedeixen préstecs hipotecaris superiors al valor de taxació de l’habitatge sense que el client aporti un justificant d’ingressos, a Espanya aquesta situació és impensable”, apunta López. “Els problemes pels quals travessa l’arriscat mercat hipotecari estatunidenc, amb dues financeres que tenen problemes de liquiditat, no es replicarà a Espanya, on la solvència dels bancs és molt alta i les cobertures dels riscos són cada vegada majors”, afirma López.

Una altra diferència important que convé assenyalar és que mentre als Estats Units el negoci de les hipoteques de risc presenta una quota del 20% de tot el mercat hipotecari, a Espanya a penes un 0,72% de tot el negoci hipotecari està en mans d’intermediaris financers, que són els únics que poden promoure aquest tipus d’hipoteques ‘escombraries o de risc’, concedides a clients de risc elevat, amb nombrosos préstecs o ingressos molt baixos i irregulars. A més, les entitats espanyoles compten amb un destacat fons de cobertura per insolvències per a prevenir l’efecte d’un canvi de cicle econòmic.

La situació del mercat hipotecari és, per tant, molt diferent a Espanya i als Estats Units. Al nostre país els clients amb majors dificultats per al pagament d’una hipoteca estan recorrent als intermediaris que reunifiquen deutes i que els remeten en moltes ocasions als denominats establiments financers de crèdit, amb condicions més flexibles que en els bancs o caixes tradicionals. Sergio Solís, vicepresident executiu de Capital Credit, assegura que més que bona o dolenta, la reunificació és la solució en majúscules. “Si les famílies no poden fer front a les diverses quotes, l’única manera d’adequar aquesta situació és a través d’un refinançament. Lògicament, amb la reunificació de deutes el termini d’amortització s’allarga”, assegura.

Les implicacions de l’augment de la morositat

En qualsevol cas, descartar que Espanya es trobi en una situació de risc com els Estats Units no vol dir que no preocupi el creixement de la morositat. La pujada de la morositat s’interpreta en el mercat com una dada negativa, ja que suposa que s’eleva el nombre de famílies que no poden fer front a les despeses hipotecàries. Per tant, empitjora en general la imatge del mercat immobiliari. La taxa de morositat es presenta així com un ‘termòmetre’ d’aquest mercat: si és elevada és un llast, ja que no hi ha tanta confiança en la població a l’hora de fer front a un habitatge, la qual cosa repercuteix en l’evolució i possible creixement del sector immobiliari i de l’economia d’un país. “Per contra, si la morositat baixa això implica que existeix un endeutament sa i que, en general, les famílies tenen encara capacitat per a afrontar nous deutes”, comenta Gregorio Izquierdo, director del servei d’estudis de l’Institut d’Empresa.

Al nostre país, el Banc d’Espanya publica trimestralment aquesta taxa que, en l’actualitat, es troba en el 0,41%.

Al nostre país, el Banc d’Espanya publica trimestralment aquesta taxa que, en l’actualitat, es troba en el 0,41%

“El seu càlcul és senzill: es tracta del coeficient entre l’import de crèdits hipotecaris concedits en un determinat temps i la quantia de les quotes hipotecàries «dubtoses» -les que registren, almenys, tres mesos d’impagament”- en aquest mateix període. Sempre es tracta dels contractes hipotecaris sotmesos a una especial atenció per part de les entitats financeres”, comenta Esquerre.

A mesura que s’han incrementat els tipus d’interès, la capacitat d’endeutament de les famílies espanyoles ha decrescut i amb això ha augmentat, encara que de manera moderada, la morositat a l’hora de pagar un crèdit hipotecari. Si a la fi de 2004, el preu del diner en la zona euro es trobava en el 2,5% – llavors la taxa de morositat hipotecària de les famílies era la més baixa de la història- un 0,29%. Ara que els tipus d’interès es troben en el 3,75%, aquest endeutament ha arribat fins al 0,41%, el més alt dels cinc últims anys.

Condicions més dures en les noves hipoteques

Les previsions de noves pujades de tipus i, també, de l’encariment dels preus de l’habitatge conviden a pensar que les entitats tindran cada dia que resultar més exigents a l’hora de concedir hipoteques per a evitar noves pujades de la morositat. En l’actualitat, un dels criteris que han començat a endurir algunes entitats està relacionat amb el percentatge d’ingressos disponibles que es poden destinar al pagament d’una hipoteca. Fins ara, encara que no hi ha un criteri fixat pel Banc d’Espanya per a concedir hipoteques, el comuna és que les entitats permetin pagar pel préstec entorn d’un 40-45% de la renda familiar. No obstant això, aquesta quantitat ha arribat a elevar-se fins al 50-55% en alguns casos fa uns anys.

Amb la pujada de la morositat, són més les entitats que han decidit ajustar-se al barem del 40% dels ingressos.

Amb la pujada de la morositat, són més les entitats que han decidit ajustar-se al barem del 40% dels ingressos

És a dir, una unitat familiar que guanyi 2.000 euros al mes no pot destinar al pagament mensual de la seva hipoteca més de 800 euros. Des de Caixa Duero, no obstant això, asseguren que la situació ideal i de menys risc és que el client empri menys del 25% dels seus ingressos en el pagament mensual de les seves quotes hipotecàries. Sergio Solís, de Capital Credit, també estima que ara les taxacions dels habitatges ja no són tan elevades, amb el que les quantitats a finançar, comparativament amb altres anys, tampoc ho són.

Per a poder ajustar les lletres hipotecàries, un altre criteri que estan potenciant les entitats és la prolongació de la vida dels préstecs durant més temps. Per exemple, ja existeixen en el mercat diverses entitats financeres que permeten, als joves de fins a 35 anys, contractar préstecs a terminis de 50 anys. Santos González, director del negoci hipotecari de banc Santander, assegura que els clients sempre sol·liciten més finançament, més termini i els tipus més baixos possibles. “Aquesta necessitat del mercat cal transformar-la en una oferta creditícia que cobreixi igualment la necessitat del client i la lògica prudència bancària”, afegeix.