Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Hipoteques per a joves

Són paquets més flexibles que els tradicionals, encara que la seva concessió exigeix comptar amb determinats ingressos i seguretat laboral
Per Laura Caorsi 15 de setembre de 2009
Img hipoteca

Exigeixen menys requisits, redueixen les comissions, permeten terminis de pagament més amplis o cobren tipus d’interès més baixos. Encara que cada entitat té el seu propi model i no hi ha dos productes iguals, aquests són a grans trets els principals reclams de les hipoteques dirigides a persones joves. Són paquets financers més flexibles que els tradicionals, l’objectiu dels quals és atreure al sector de la població amb majors dificultats per a accedir a un habitatge en propietat.

Sol·licitant jove, hipoteca longeva

L’oferta del mercat és molt àmplia. Malgrat la crisi econòmica -o tal vegada per la seva causa-, nombroses entitats bancàries i caixes d’estalvi ofereixen hipoteques per a joves, amb diferents beneficis. Mentre algunes aposten per un tipus d’interès assequible, unes altres el fan per l’amplitud del termini de pagament, obvien alguns requisits o brinden un termini de manca inicial, és a dir, un període en el qual el client només paga els interessos del préstec. La diversitat i els matisos resulten evidents, però no sols en l’oferta global. També hi ha diferències en aspectes que, a priori, podrien ser unànimes, com el concepte de joventut. Per curiós que resulti, no està subjecte a un criteri únic.

La definició de “jove” -i, en conseqüència, del client- varia segons l’entitat. Si bé tots els bancs coincideixen en el punt de partida (persones que, com a mínim, tinguin 18 anys complerts), la forqueta que tracen després no sempre és igual. Algunes són més obertes. En uns casos accepten a clients de fins a 30 o 32 anys en el moment de signar el préstec. En uns altres admeten sol·licituds de persones entre 36 i 38 anys. Alguna entitat promociona fins i tot productes per a joves de fins a 41 anys, encara que en termes generals l’edat màxima per a sol·licitar una hipoteca jove se situa en 35 anys.

En termes generals, l’edat màxima per a sol·licitar una hipoteca jove se situa en 35 anys

Aquest límit no és l’únic que varia. Altres dues unitats de temps són decisives: el termini màxim per a retornar el préstec i l’edat topi que ha de tenir la persona en el moment de saldar el deute. El ventall de possibilitats és ampli. El termini màxim per a cancel·lar aquestes hipoteques fluctua entre els 40 i els 50 anys. El període de pagament depèn de l’entitat que es triï i l’edat que es tingui en sol·licitar el préstec. No és el mateix hipotecar-se amb 18 anys que als 25 o 30. A mesura que passa el temps, l’esperança de vida disminueix.

Les hipoteques per a joves són més longeves que les tradicionals. Aquestes últimes concedeixen entre 25 i 35 anys de termini pel fet que, segons les estadístiques, els clients tenen més anys de vida -més temps per a pagar-. Tant el banc com el client es beneficien d’aquest model. El primer perquè, amb l’ampliació del termini, augmenta la quantitat de quotes i la suma total de diners que cobrarà. El segon perquè, en dilatar el període de pagament, aconsegueix una reducció considerable de la quota mensual que ha de dipositar.

L’altre factor -l’edat màxima del client en el moment de cancel·lar la hipoteca- és un aspecte en el qual coincideixen la majoria de bancs. Ronda els 70 anys i mai supera els 75. Aquest límit és molt important perquè, amb independència dels plans de pagament de cada entitat, l’edat determina la durada del termini. És possible que un banc permeti pagar el préstec en un període de 50 anys, però si el sol·licita una persona de 35 anys i el topall està fixat als 70, el termini màxim per a cancel·lar-la seran 35 anys. Aquesta és una qüestió decisiva, fins al punt que, en nombroses ocasions, determina que el client es decanti per una entitat o per una altra.

Qüestió d’interès

Un altre tret que caracteritza a les hipoteques per a joves està relacionat amb els interessos. Si bé la gran majoria és de tipus variable i presa com a referència a l’Euribor, moltes introdueixen la possibilitat de pactar amb l’entitat un model mixt. Aquests productes combinen interessos de diferent percentatge sobre l’indicador o alternen tipus variables i fixos. El client evita així despeses excessives i sorpreses, sobretot al principi, quan més costa assumir les quotes.

Les hipoteques es diferencien entre si pel tipus d’interès i la quantia

Entre aquestes opcions, el model més simple és el préstec d’interès variable. Per a aquestes hipoteques es fixa en Euribor més 0,35%; una taxa que es manté igual durant tot el termini de pagament (varia el valor de l’índex de referència). Si es pren com a guia el mateix indicador, algunes hipoteques proposen un percentatge diferent per als primers anys. En alguns casos és més elevat. En uns altres, es redueix d’acord amb les necessitats del client. Per als qui prefereixin començar sense asfixiar-se amb el pagament de les quotes, alguns préstecs es taxen amb l’Euribor més 0,20% durant el primer any (o el primer lustre) i augmenten després al 0,35%, al 0,50% o al percentatge que s’hagi acordat amb el banc. També es pot triar l’opció inversa: abonar al principi quotes subjectes a l’Euribor més el 2,75% i, a partir del segon any, baixar aquest percentatge al 0,70%. Entre les hipoteques amb interès mixt, també es pot triar un tipus d’interès fix durant els primers anys (en general, per als primers cinc), que pot ser del 4,50%, i continuar amb un tipus d’interès variable, de l’Euribor més el 0,25%.

Agrupats d’aquesta manera, aquests percentatges resulten una miqueta confusos. No obstant això, posen de manifest una qüestió: les hipoteques es diferencien entre si pel tipus d’interès i la quantia. En triar una entitat i un pla hipotecari és fonamental informar-se, recaptar dades, comparar i fer comptes.

Taxacions, requisits, interessos

L’actual crisi econòmica ha provocat l’enduriment dels requisits que exigeixen els bancs per a concedir crèdits i préstecs; especialment, quan són hipotecaris. En aquesta conjuntura d’incertesa financera i falta de liquiditat, la major part de les entitats atorguen un màxim del 80% sobre el valor de taxació de l’immoble. És excepcional que concedeixin la totalitat de l’import. En cas de fer-ho, el client haurà de comptar amb avalistes, augmentaran les exigències i també els interessos.

Els paquets dirigits a joves comparteixen més característiques, tant en les condicions que ofereixen com en els compromisos que demanen a canvi. Un aspecte que s’ha de valorar és que, en general, eviten cobrar comissions pels serveis inherents a la gestió hipotecària. Encara que hi ha matisos, són comuns les entitats que manquen de comissions d’obertura, per subrogació, amortització o cancel·lació anticipada.

El mateix patró segueixen els requisits i els productes financers associats a la constitució d’una hipoteca, com la contractació d’una assegurança de vida, una assegurança de llar, un pla de pensions o la domiciliació de la nòmina. Determinades entitats exigeixen als seus clients que compleixin totes aquestes clàusules, enfront d’unes altres que només demanen la domiciliació de la nòmina o contemplen la possibilitat d’atorgar préstecs sense avals.

Una peculiaritat més de les hipoteques per a joves es refereix al període de carència. És un recurs universal, dissenyat per als qui tenen dificultats en afrontar els seus deutes. En un moment donat, pot acollir-se a ell qualsevol persona que travessi una mala situació financera. No obstant això, si bé per a molts és l’última sortida i precisa de nombrosos tràmits, en algunes hipoteques per a joves està inclòs com un tret o una prestació més. Els paquets ofereixen 12, 24 i fins a 60 mesos de manca inicial. Durant aquest període, l’entitat només cobrarà els interessos, amb la conseqüent reducció de la quota. La idea és que, transcorregut aquest temps, el client hagi pogut estalviar i capitalitzar-se per a afrontar la resta de les mensualitats completes.

Requisits per a la seva concessió

La concessió d’una hipoteca depèn de l’edat, però també de la mena de treball o de l’estat civil

Entre les qüestions bàsiques que tenen en compte els bancs destaquen: el tipus de treball, les característiques del contracte, els ingressos mensuals, la composició familiar, l’estat civil i l’historial econòmic. Les entitats analitzen si el contracte és indefinit o temporal, o si la persona que sol·licita el préstec està soltera o compartirà la despesa amb una parella. Es prefereixen clients amb estalvis, avals, contracte de treball indefinit i, si és possible, que estiguin casats. Els funcionaris públics estan també més ben valorats que els empleats del sector privat, ja que els primers tenen major estabilitat laboral. De la mateixa manera -i per llei-, es té en compte que la quota de la hipoteca no superi el 35% o el 40% dels ingressos mensuals de la persona o el nucli familiar. Si no és així, no es concedeix.

Cap d’aquestes qüestions és un detall menor, perquè en aquest moment és difícil ajustar-se a aquest perfil de solvència i estabilitat, sobretot, en el cas dels joves. Sense comptar amb els índexs de desocupació -que ja exclouen a un important sector de la població-, la realitat és que el mercat laboral es caracteritza per la precarietat, els salaris baixos i la temporalitat. Un informe elaborat per tècnics del Ministeri d’Hisenda (Gestha) reflecteix que el 63% dels treballadors espanyols és mileurista. Aquesta dada influeix en què el somni de la casa pròpia sigui per a ells només un somni. L’alternativa? Afrontar la hipoteca entre dues, encara que un segon ingrés no sempre és garantia d’èxit.