Hipoteques pont: els riscos de la seva contractació

La hipoteca o crèdit pont és un préstec bancari concedit com a finançament temporal davant la garantia d’un ingrés futur que permetrà al prestatari cancel·lar el seu deute. Els demandants d’aquest producte són clients als qui s’ha concedit una subvenció, beneficiaris d’una herència, o que esperen rebre una indemnització o qualsevol altre tipus d’ingrés. El banc els anticipa l’efectiu necessari amb una manca temporal. És habitual que aquest tipus de crèdit se sol·liciti per a adquirir un nou habitatge, per regla general una compra sobre pla. El client hipoteca la seva propietat i evita la contractació d’un préstec personal amb un tipus d’interès més alt, l’entitat es compromet a esperar un temps determinat perquè el client vengui la seva casa, reestructuri la seva situació econòmica i conclogui amb la signatura d’una hipoteca tradicional pel muntant necessari per a cancel·lar el crèdit pont i abonar el cost de la compra del nou immoble.

L’import d’aquesta segona hipoteca és superior: en realitzar-se la compra sobre pla, es concedeix per la quantitat que sumin l’entrada exigida i els pagaments acordats (per regla general, el 20% o 30% del total de la compra); la segona hipoteca es realitzaria per aquest import més el restant necessari fins a pagar el total del preu de l’habitatge. En la compra d’una casa ja construïda, no obstant això, l’interessat ha d’abonar el 100% del seu cost i sol·licitar la hipoteca per aquest import, tret que compti amb efectiu disponible per a minorar-la. En el cas que una nova costés 100.000 euros, l’interessat hauria de realitzar pagaments durant la realització de les obres per un valor de 30.000 euros. Al final de la seva construcció, abonaria els 70.000 euros restants, a més de les despeses afegides de notaria i impostos. Si l’entitat financera hipotequés la seva propietat actual per 30.000 euros, podrien donar-se diverses situacions, en funció del valor final de venda:

• Si l’habitatge en propietat s’embeni pel mateix import, 30.000 euros, la hipoteca es cancel·la i se signa una nova per 70.000. La hipoteca final serà de major valor.
• Si les circumstàncies són favorables i el primer habitatge s’embeni per 70.000 euros, es cancel·la la hipoteca, el sol·licitant abona 40.000 euros i contreu un préstec per 30.000, és a dir, el mateix muntant que la hipoteca pont.
• En excel·lents condicions, l’interessat aconsegueix una venda per una quantitat superior, 80.000 euros, el deute hipotecari es cancel·la, el client abona 50.000 euros i la seva entitat li hipoteca per 20.000. En aquest últim supòsit, es concediria una hipoteca per un valor inferior a la primera.

La hipoteca pont se sol·licita quan el client preveu rebre un ingrés rellevant, ja que si es planteja l’adquisició d’un únic habitatge acabat, l’habitual és realitzar una hipoteca normal en ferma. Quan l’usuari confia en la venda de la seva propietat per a adquirir amb el seu benefici una nova, pot aconseguir una hipoteca d’aquest tipus, però amb la manca d’un o dos anys a l’espera que es vengui la primera. Aquest crèdit es realitza amb la garantia de qualsevol de les dues cases, i fins i tot de les dues, en funció dels valors de taxació i del banc. Si el client no compleix els acords amb l’entitat, aquesta executa la hipoteca: embarga els dos pisos perquè figuren com a garantia del deute contret. Si en la subhasta s’aconsegueix cobrir la quantitat que es deu amb la venda d’una de les dues propietats, se salva almenys un dels immobles.

Aquesta pràctica és considerada de risc per les entitats l’interès prioritari de les quals no és adquirir propietats, sinó recuperar el seu efectiu més els interessos. Pot ocórrer que el valor actual de la casa sobre la qual s’executi la hipoteca sigui inferior al deute contret pel client. En aquest supòsit, la financera assumeix el risc:

• No recupera els seus diners i aconsegueix en propietat habitatges que han perdut valor, de difícil venda i amb l’amenaça que el seu valor final no cobreixi el deute contret.
• El client a qui el banc presta uns diners, surt millor parat. Si no respon als pagaments del seu deute, torna al principi: es queda sense propietat, però també sense deute.

Les entitats bancàries es mostren poc inclinades a oferir hipoteques pont pel risc que han d’assumir. Davant una sol·licitud, els analistes comproven amb detall la solvència econòmica del candidat, així com el seu nivell d’endeutament. Se sol·licita, a més, el contracte de venda que el client signa per a assegurar-se que l’import requerit coincideix amb la necessitat econòmica de l’operació immobiliària. Tant el tipus d’interès que s’aplica com les comissions es reconsideren si es tracta d’operacions de refinançament: si el client no realitza la venda en el temps acordat i ha de modificar-se la hipoteca amb noves manques de pagament, els interessos exigits s’elevaran. El complex escenari econòmic i la caiguda en la venda i valor immobiliaris no afecten, no obstant això, a l’import que pugui concedir una hipoteca pont. S’atorguen sempre amb el límit del 80% del valor de taxació, encara que aquest sigui cada vegada menor.

Si el client desitja adquirir un habitatge nou sobre pla i és propietari d’una altra, poden donar-se dues situacions. En el cas que la seva casa actual no estigui hipotecada, el banc o caixa gestiona un crèdit pont i li proporciona una manca límit d’un o dos anys, mentre duri la finalització de les obres i aconsegueixi vendre-la. Si les circumstàncies són favorables, es desprèn d’ella, cancel·la la hipoteca pont amb l’import adquirit en la venda i gestiona una hipoteca tradicional amb el muntant necessari per a afrontar la nova compra. El problema avui és que algunes obres es paralitzen per insolvència econòmica de les constructores, el període de carència s’esgota abans que finalitzin les obres i el client ha de començar a pagar la hipoteca concedida sense l’ús i gaudi del seu nou immoble.

Un altre supòsit és que l’habitatge del client estigui hipotecada. Llavors, l’entitat financera l’amplia fins al límit del 80% del valor de la propietat. Si aquesta operació és inviable pel fet que la taxació indiqui que el seu preu és insuficient per a garantir el préstec, s’hipoteca també l’immoble que es pretén adquirir. Això només pot realitzar-se amb una compra-venda en ferma, si les obres han finalitzat i la casa és ja de l’interessat. Es gestiona un préstec sobre el nou immoble per la quantitat necessària per a la seva adquisició i es concedeix un període de carència d’un any perquè el deutor embena el primer. D’aquesta forma, el client només ha d’abonar les quotes de la seva hipoteca actual. Amb el muntant obtingut en la venda, cancel·la el préstec que pesa sobre l’antiga casa i afronta els pagaments de la nova, que ha d’abonar al final de l’any de manca.

Què ocorre si finalitza el termini acordat amb l’entitat i conclou la construcció del futur habitatge, sense vendre l’actual? El client haurà de contactar amb el seu banc o caixa per a aconseguir més import (si és que necessita més efectiu) o perquè li concedeixi una ampliació del termini o del període de carència (si no pot afrontar els pagaments de la quota acordada). Però s’enfronta a una doble quota mensual, per la qual cosa moltes vegades es veu obligat a malvendre amb urgència o s’exposa al fet que l’entitat embargui els seus béns i fins i tot a la pèrdua de la propietat immobiliària.

Un altre risc emergent en el panorama actual és que el venedor no aconsegueixi el preu previst i hagi d’afrontar un deute superior a la calculada en un primer moment. Un exemple pot il·lustrar-lo: l’interessat té previst comprar un habitatge per 100.000 euros i vendre la seva per 50.000. Aquesta quantitat li permetria cancel·lar un deute hipotecari que ascendís a 30.000 euros, destinar els 20.000 restants a la compra de la nova i aconseguir una altra hipoteca per 50.000 euros amb unes quotes acomodades als seus ingressos. Però donades les circumstàncies actuals, la venda pot realitzar-se per 35.000 euros, la qual cosa obliga a negociar una hipoteca per 65.000 i incrementar el seu deute amb l’entitat bancària. Pot optar per no vendre fins que se li presenti una oportunitat més favorable, però llavors haurà d’enfrontar-se a una hipoteca de 100.000 euros -el total del valor de la nova compra-, quantitat que suposa quotes mensuals superiors a la seva capacitat d’estalvi. No podria afrontar el seu deute i perdria la casa.

Abans de la desfeta econòmica, la compravenda d’habitatges amb finalitats especulatius es realitzava mitjançant hipoteques la cancel·lació de les quals es produïa en vendre l’immoble i contreure un nou crèdit per a efectuar una compra. Una pràctica usual era el finançament de totes dues operacions mitjançant una hipoteca pont.

Això ocorria quan el mercat de l’habitatge era cada vegada més car i les vendes es realitzaven sense cap impediment. Els especuladors compraven sobre pla per 100.000 euros i abonaven una entrada de 20.000 euros. Sol·licitaven la hipoteca per aquesta quantitat, sense haver de pagar una sola quota bancària, per a aconseguir un període de carència que els permetia no fer front a les quotes de manera temporal. Mentre la casa nova es construïa, el propietari buscava comprador. En finalitzar la seva construcció, el valor de venda de l’immoble era superior al que havia pagat el propietari a l’inici de les obres, de manera que sense invertir, el venedor obtenia guanys segurs. Si venia per 150.000 euros, aconseguia un benefici que li permetia abonar els interessos bancaris i les despeses generades en l’operació. Aquesta pràctica no es realitzava amb una sola casa, sinó amb vàries: es repetia la mateixa operació i s’aconseguien suculents beneficis. Per això, els constructors aconseguien vendre tot el que es construïa, amb l’avantatge de fer-ho en blocs de 10 o 20 unitats.