Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Hipoteques sense aval

Els ingressos, el tipus de treball, l'edat o nacionalitat del sol·licitant són factors clau per a poder accedir a un crèdit hipotecari sense garanties
Per Laura Caorsi 29 de gener de 2008

L’aval, un mecanisme de seguretat

L'aval, un mecanisme de seguretat

Comprar una casa és el somni de gran part d’espanyols, que recorre sense dubtar al banc a sol·licitar un préstec hipotecari per a finançar la compra, un crèdit pel qual se sol exigir un aval. No és el cas dels qui demanen el 80% del valor d’un habitatge,ja que aquest préstec no està subjecte a garanties. Però la realitat és que la majoria d’usuaris sol·licita al banc el cost total de l’immoble, més un “plus” per a fer reformes o comprar altres actius com a mobles, un ordinador o el cotxe… el que suposa, inexorablement, la petició d’aval per part de l’entitat financera. En aquest cas, pares, amics molt pròxims, o una propietat serveixen com el “suport” que presentar per a poder embarcar-se en la compra d’un habitatge. Existeixen crèdits hipotecaris sense garanties, que evitarien haver d’involucrar a tercers en una hipoteca, i es pot accedir a ells. La possibilitat d’aconseguir-los depèn de factors com ara els ingressos, el tipus de treball, la nacionalitat o l’edat del sol·licitant. No obstant això, aquest tipus d’hipoteca també s’atorga “amb reserves” i, si la veritat és que no requereix aval, sí que exigeix, en la majoria de l’ocasions, la contractació d’una assegurança hipotecària que cobreixi fins al 95% o 97% del valor de l’immoble.

Involucrar a tercers

Comprar un habitatge a Espanya suposa, de mitjana, un desemborsament de 2.085 euros per metre quadrat. Per aquest motiu també suposi, en la majoria dels casos, haver de sol·licitar un crèdit hipotecari. Però, fins i tot en aquest supòsit, el somni d’adquirir casa pròpia no és un projecte que qualsevol pugui portar a bon terme, perquè existeixen unes condicions que, a priori, determinen qui pot accedir a un préstec i qui no. Entre elles, els ingressos i el treball del sol·licitant ja que, per llei, la quota d’una hipoteca no pot superar un terç del salari del sol·licitant.

Els ingressos determinen l’accés a un préstec perquè la llei marca que la quota d’una hipoteca no pot superar un terç del salari del sol·licitant

L’aval és un altre dels requisits que sol demanar un banc abans de concedir un préstec per a adquirir un habitatge. Aquest consisteix en una garantia de pagament que, normalment, involucra a un segon immoble o a una persona amb solvència econòmica perquè, en cas que el sol·licitant no pugui fer front a la quota de la seva hipoteca, alguna cosa o algú respongui per ell. Es tracta, comptat i debatut, d’un mecanisme de seguretat perquè el banc pugui recuperar els diners que ha facilitat al client, així com els interessos, que són el seu marge de guany.

Oferir un immoble com a aval és una eina pensada per a aquelles persones que, per exemple, ja tenen una propietat i desitgen adquirir una altra. El risc de perdre’l tot si alguna cosa surt malament corre exclusivament per compte del client, ja que són els seus béns els que estan en joc. Presentar a un avalista, en canvi, significa involucrar a algú més en l’operació bancària; algú que posseeixi la solvència suficient com per a fer-se càrrec del deute contret. Est, sens dubte, és un exercici de confiança, i potser per això, en gran part de les ocasions el suport el dóna un membre de la família de qui sol·licita el préstec. Gairebé sempre, els pares.

Condicions estrictes

Ara bé, què ocorre quan algú vol comprar un immoble i no té la possibilitat de presentar garanties? Es concedeixen hipoteques sense aval? La resposta és que sí, però amb reserves. Si les condicions dels bancs són estrictes de manera habitual -i especialment en la situació econòmica actual-, la seva duresa s’incrementa quan el client no té un suport. Segons les últimes dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), la hipoteca mitjana a Espanya se situa en 150.851 euros, a pagar en 27 anys. Tenint en compte les fluctuacions de l’Euribor (l’índex de referència per a nou de cada deu hipoteques amb interès variable) i la inestabilitat del mercat laboral (gairebé la meitat dels empleats del sector privat té contracte de treball temporal), és molts diners i molt temps com per a córrer riscos innecessaris i, per lògica, les entitats bancàries es cobreixen.

Un préstec hipotecari no necessita d’aval quan el valor total prestat és inferior al 80% del cost de l’immoble

En la concessió d’una hipoteca sense aval no hi ha fórmules exactes. No hi ha un manual ni un document estàndard que estableixi per endavant quan s’atorga i quan no. Així ho indiquen fonts de l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE), els qui subratllen que el préstec sense aval depèn de diversos factors, que no hi ha dos casos iguals i que, en termes generals, els bancs solen demanar garanties. No obstant això, hi ha un matís: el marc que estableix la llei.

En efecte, des del punt de vista legal, un préstec hipotecari no necessita d’aval quan el valor total prestat és inferior al 80% del cost de l’immoble. Dit d’una altra manera, si una persona compta amb els requisits bàsics per a afrontar una hipoteca i la suma que sol·licita no supera aquest percentatge, podria rebre els diners sense necessitat de presentar una garantia. No obstant això, no sempre s’aplica. Com bé reconeixen diverses entitats bancàries, cada client és únic i, abans de concedir el que demana, es fa un estudi del cas.

La cultura del 110%

L’aval sempre depèn de les condicions del sol·licitant, com assegura Juan Manuel Menéndez, catedràtic de Polítiques Econòmiques de la Universitat Complutense de Madrid. En aquest marc, els ingressos, el tipus de contracte i els diners requerits són peces clau de l’engranatge que obre les portes a un préstec sense garanties. Però, per què dóna la sensació que aquests casos són excepcions? Probablement, perquè així és, sobretot en l’actualitat. Encara que l’increment del valor de l’habitatge en 2007 hagi estat del 4,8% i la xifra sigui la més baixa en l’última dècada, i encara que els experts admetin la desacceleració del mercat immobiliari, la fi del “boom” coincideix amb una alça en els tipus d’interès que ha vedat l’accés hipotecari a les famílies amb rendes mitjanes i baixes. D’altra banda, més que una pujada de tipus, que existeix i és dolorosa, el que nota el ciutadà del carrer és un enduriment de les condicions del crèdit. D’aquesta manera, fins i tot en aquells casos en els quals se sol·licita un 80% del valor de l’habitatge, els bancs prevenen riscos i exigeixen garanties.

A això cal agregar que la majoria dels clients demana la totalitat del cost de l’immoble o, a vegades, més, i per un pis que val 180.000 euros, se sol·licita un crèdit de 240.000. I el banc l’admet. Són hipoteques que aconsegueixen fins a un 120% del valor de l’habitatge perquè inclouen la compra d’altres actius, com el cotxe, els mobles o un viatge. En altres casos, encara que la hipoteca es correspongui amb el valor real del pis, no és l’únic crèdit que ha d’afrontar el client. N’hi ha prou amb sumar els 700 euros d’aquesta quota amb els 300 del monovolum per a quedar “al límit”. Raó més que suficient perquè l’entitat bancària exigeixi un aval.

La petició del cost total de l’immoble, més un “plus” per a fer reformes o comprar mobles, justifica la sol·licitud d’aval per part del banc

Sobrevalorar l’immoble, endeutar-se fins al coll, comprar béns a crèdit… Sembla un contrasentit i, no obstant això, hi ha una qüestió cultural que subjeu sota aquesta dinàmica. El catedràtic de la Universitat Complutense l’explica amb nitidesa: Espanya pertany a l’àrea llatina d’Europa, juntament amb Grècia, Itàlia i Portugal, on està molt arrelat el sentit de la propietat. A diferència de l’àrea saxona, on existeix una cultura del lloguer molt més estesa i les hipoteques no ocupen un lloc tan rellevant, l’arc mediterrani és de la propietat per tradició. Allí és on s’inscriu la “picardia llatina” d’aprofitar la hipoteca per a adquirir tot tipus de béns.

Per aquest motiu, normalment, les institucions exigeixin avals. Si no ho fessin, els bancs no tindrien manera de recuperar els diners ni tan sols venent l’immoble, perquè perdrien els interessos. Cal tenir en compte que comptar amb un bon historial bancari no basta per a eximir al sol·licitant de presentar una garantia, encara que existeix una tercera via que, últimament, s’utilitza amb freqüència: contractar una assegurança que cobreixi fins al 95% o 97% del valor de l’immoble.

Jove i estranger, el perfil del client sense aval

Fa a penes un parell d’anys diverses entitats bancàries van llançar al mercat un model diferent d’hipoteca. Atorgaven el 100% del valor de l’immoble, a pagar fins a 40 anys i sense exigència d’aval. L’oferiment segueix en peus, encara que no és per a tothom. Els destinataris eren -i són- joves o estrangers, un sector del mercat fins llavors inexplorat i, sense cap dubte, amb un gran potencial. Com a mostra, els padrons municipals més recents: hi ha més de sis milions i mig de joves d’entre 20 i 29 anys, mentre que les persones estrangeres representen el 9,1% de la població. Qüestió de números. Amb el model hipotecari tradicional, i fins i tot tenint les condicions econòmiques per a afrontar-lo, la majoria quedaven exclosos del sistema. Els immigrants, sobretot, il·lustren molt bé el cas. Manquen de patrimoni previ al país i, en general, no compten amb la presència de familiars o amics de confiança als quals puguin presentar com a avalistes. Els dos mètodes més comuns per a oferir garanties al banc queden, per tant, vedats. I, amb ells, la possibilitat de comprar un immoble.

Les hipoteques del 100% i sense exigència d’aval van néixer per a canviar aquesta situació i satisfer una demanda creixent. Però no són màgiques. Responen a estudis del mercat molt precisos que contemplen, entre altres coses, el nou mapa social. Per exemple, que el sol·licitant del crèdit no sigui només una persona, sinó vàries, encara que entre elles no existeixin vincles legals o de consanguinitat. Parelles de fet -en el cas dels joves-, i amics o compatriotes -en el cas dels estrangers- s’ajusten molt bé a aquest esquema.

Les hipoteques 100% sense avals supleixen aquests amb l’obligació de contractar una assegurança de crèdit hipotecari

La possibilitat de pagar en un termini de fins a 40 anys també respon al perfil dels clients. D’una banda, fa que les quotes siguin més suportables (un element molt valorat entre els qui recentment s’emancipen i els qui comencen de zero en un nou país). Per un altre, l’edat dels sol·licitants permet que el pla de pagament pugui estendre’s durant dècades i que al banc li resulti rendible. En qualsevol cas, i més enllà de les generalitats, “cada client és diferent”. Així ho subratllen totes les entitats bancàries que, abans d’atorgar un préstec, fan un càlcul exhaustiu. Els ingressos, el tipus de treball, la quantitat de persones que es presentin com a sol·licitants i la situació personal de cadascuna són els factors més citats per les institucions. En contrapartida, la qual cosa no està subjecte a debat és la contractació d’una assegurança. En aquests casos, on per força no existeixen avals tradicionals, les assegurances de crèdits hipotecaris juguen un paper indispensable.

El resultat és un increment del pagament mensual, que inclou l’amortització del préstec, els interessos corresponents i la quota de l’assegurança. No obstant això, convé fer bé els números abans de fer el pas. Durant l’any passat, el 97,6% de les hipoteques es van signar a interès variable i, d’elles, el 88% van establir a l’Euribor com a índex de referència. Amb tants elements incidint en la transacció, el valor de la mensualitat pot elevar-se considerablement i suposar un problema seriós. Sense anar més lluny, al setembre de l’any passat, la pujada de l’Euribor i la crisi del mercat immobiliari als Estats Units van provocar que la morositat dels crèdits hipotecaris per a la compra de l’habitatge se situés en el 0,632%, el nivell més alt de l’últim lustre. Preocupació? La justa. El catedràtic d’Economia Juan Manuel Menéndez sosté que, si bé “estem endeutats”, s’ha valorat tant el preu dels pisos que el seu cost absorbeix la pujada dels tipus i de renda. Per tant, encara que la quota de la hipoteca es dupliqui el preu de l’habitatge es multiplicarà per tres.