Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Javier García-Mateo, director d’anàlisi i recerca de mercats d’Aguirre Newman

Qui vulgui vendre un habitatge, ha d'estar disposat a negociar el preu

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dilluns, 14deJuliolde2008

Imatge: CONSUMER EROSKI

El mercat de l’habitatge es troba deprimit. El frenètic ritme de comercialització de fa uns anys, quan moltes immobiliàries penjaven els seus cartells de venda i a penes en uns dies havien col·locat els seus pisos, s’ha frenat per complet. En algunes províncies, com Madrid, s’ha passat de vendre onze pisos al dia, a una mitjana de només cinc habitatges de nova construcció. Així ho confirma l’últim estudi elaborat per la consultora immobiliària Aguirre Newman. El director d’anàlisi i recerca de mercats d’aquesta signatura, Javier García-Mateo, assegura que l’excés de producció d’habitatges, l’increment dels tipus d’interès i l’augment de la taxa de desocupació són només alguns dels aspectes que justifiquen la desacceleració que es viu avui en el mercat immobiliari espanyol. Els preus cauen i el més probable és que continuïn fent-ho en els pròxims mesos; fins i tot els habitatges d’algunes regions veuran caigudes del 10% l’any vinent. En la seva opinió, els qui vulguin vendre un immoble han d’estar disposats a negociar el preu, ja que els pocs compradors que s’acosten al mercat el fan amb molta cautela. No obstant això, no hi ha gangues, encara que sí que es poden trobar oportunitats en zones privilegiades. En qualsevol cas, els pisos que millor es venen són els que no superen els 300.000 euros.

Quant poden caure els preus d’habitatge nou i usat a Espanya en 2008?

Segons els estudis que hem realitzat, el preu de l’habitatge a Espanya ha caigut en termes nominals entre un 5% i un 8% respecte a 2007. De totes maneres, aquest descens dels preus s’ha vist compensat amb l’increment del cost d’un finançament referenciat a l’Euribor.

I en 2009, què ocorrerà?

Respecte a les previsions per a l’any vinent, no es pot generalitzar. Aquelles zones o ciutats on l’oferta sigui escassa no tenen per què mostrar descensos des dels nivells actuals. No obstant això, aquelles zones on existeixi una evident sobreoferta poden presentar descomptes fins i tot per sobre del 10%.

Per què s’està produint aquesta caiguda?

La progressiva deterioració que des de mitjan 2007 han experimentat les variables macroeconòmiques ha desencadenat en una situació de desacceleració en el creixement econòmic. Ara hi ha molta cautela a l’hora de prendre decisions de compra o inversió en el sector immobiliari.

D’una banda, l’important increment en el preu dels immobles que arriben al consumidor final ha situat la inflació en una xifra molt per sobre del requerit per una economia sana. En conseqüència, i amb l’objectiu de controlar els alts nivells d’IPC, els tipus d’interès han sofert forts ascensos. A més, la crisi de liquiditat del sistema financer i les restriccions en la concessió de préstecs està paralitzant o, si més no, retardant els possibles processos de compra.

Els pisos que tenen millor ritme de vendes són els que no superen els 300.000 euros de derelicte mitjà

Quant han caigut els preus en els últims dotze mesos, per exemple, en les principals ciutats espanyoles, com Madrid o Barcelona?

Depèn dels barris. En les zones cèntriques no hi ha hagut variacions a la baixa superiors al 5%. En les descentralitzades sí s’han pogut observar descensos de fins al 8%.

Quin tipus de pisos són els que millor es venen en l’actualitat? I els que pitjor?

Els pisos de menys de 300.000 euros de preu mitjà són els que millor ritme de vendes estan aconseguint. D’altra banda, els barris més exclusius de Madrid o Barcelona mantenen ritmes de venda tolerables. La pitjor part la hi està portant el segment mitjà del mercat.

Estan els promotors fent rebaixes dels seus projectes? A quant poden ascendir aquestes rebaixes?

No es pot parlar en aquest moment que hi hagi “rebaixes” immobiliàries, ja que els preus de sortida de la majoria dels promotors a penes ofereixen descomptes d’un sol dígit en la major part dels casos. Més aviat, els promotors estan instrumentalitzant noves formes de comercialització com el lloguer amb opció a compra o les subhastes al revés.

És possible trobar gangues de venedors desesperats per vendre, o només alguns preus més assequibles?

L’excés de producció dels últims quatre anys al costat de la notable escalada de l’Euribor ha provocat que avui dia existeixi un important desequilibri entre l’oferta i la demanda. Els preus no han experimentat els canvis que la demanda espera, i més que gangues o preus assequibles, la qual cosa anirem observant pel costat de l’oferta són oportunitats que per la seva ubicació privilegiada abans no es podien trobar.

Els promotors no estan fent rebaixes, però sí que usen noves formes de comercialització com el lloguer amb opció a compra o les subhastes al revés

Als qui vulguin o necessitin vendre el seu pis, els aconsellaria esperar o posar en venda el seu immoble com més aviat millor?

Cada cas és diferent. En aquest moment, si es vol vendre en el curt termini s’ha d’estar disposat a negociar amb el comprador amb cert marge, però tampoc això vol dir que calgui reduir el preu en un 30% de forma generalitzada. Cada habitatge és diferent, com les circumstàncies de cada venedor, que també ho són.

Quant s’ha incrementat el cost financer que cal assumir per a comprar un habitatge en els últims anys?

Des de l’any 2003 s’ha duplicat com a conseqüència de la pujada de l’Euribor. L’any 2003 va marcar un mínim en 1,93% i ara està entorn del 5%. El cost del finançament hipotecari s’ha incrementat un 46% en els últims cinc anys. Ara costa molt més pagar un préstec i això està afectant la venda d’immobles.

A partir de quin valor l’Euribor seria capaç de provocar una crisi aguda en el mercat d’habitatge?

Per sobre del 5,75% la situació financera de les llars s’exposa a un clar risc d’increment de la morositat. A tancament de maig, l’Euribor es va situar en el 4,99%.

En l’escenari actual (desacceleració econòmica, pujada de l’IPC, del petroli…), com estima que es comportarà l’Euribor en els pròxims mesos?

És difícil que el Banc Central Europeu pugi els tipus d’interès per sobre del 4% malgrat les paraules de Trichet. El risc de recessió en l’eurozona és alt i, encara que la inflació també ho és, pensem que la diferència entre tipus oficial i l’Euribor no ha de superar el nivell actual.

Estima que hi ha sobreoferta en l’actualitat?

És evident, s’ha constret més del que la demanda pot absorbir. L'”estoc” supera el 30% de l’oferta inicial.

En 2008 no es començaran més de 250.000 habitatges, un 60% del volum iniciat en 2007

Quant es triga avui a vendre una promoció i quant es trigava fa un parell d’anys?

En grans capitals com pot ser el cas de Madrid, on el termini mitjà per a la comercialització d’una promoció mitjana era de 24,5 mesos en 2007, en 2008 es necessiten prop de 32 mesos. Aquest període és una mica superior si ens traslladem a segones residències en la costa. Els reduïts ritmes de venda reflecteixen que per a comercialitzar una promoció de grandària mitjana en el mercat de segon habitatge de la Costa del Sol es necessiten més de 50 mesos, tres vegades més que l’any 2002.

Ha desaparegut la figura de l’especulador, que comprava pisos com a inversió i no com a habitatge habitual?

L’expectativa de baixada de preus i el temor de futurs repunts de l’Euribor fa que avui a penes s’estiguin materialitzant operacions de compra-venda, i menys des d’un punt de vista inversor.

Quan pot tornar a produir-se un boom immobiliari com el viscut a la fi dels 90 i principis del segle XXI?

Serà difícil que torni a produir-se. En el passat es van donar al mateix temps fenòmens irrepetibles: tipus d’interès molt reduïts, immigració històrica i l’entrada en l’euro. La combinació d’aquests factors va tirar a l’alça dels preus dels pisos. En l’actualitat, és difícil que tornem a veure tal combinació de factors.

Quants habitatges es construiran enguany (en comparació amb les 900.000 que es van construir en 2006, rècord a Espanya)?

Estimem que en 2008 no es començaran més de 250.000, un 60% del volum iniciat en 2007.


Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions