Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Entrevista

Javier Íscar, secretari general de l’Associació Europea d’Arbitratge (AEADE)

El lloguer necessita més avantatges fiscals per als propietaris
Per miren 2 de octubre de 2007
Img iscar

Javier Íscar és secretari general d’AEADE, Associació Europea d’Arbitratge, una institució que utilitza l’arbitratge com a mecanisme de solució de conflictes. AEADE ha administrat en sis anys més de 34.000 procediments arbitrals o de mediació en sectors tan diversos com a arrendaments, compravendes, franquícies, telecomunicacions, editorial, seguretat… En els últims anys, més concretament des de 2004, la institució ha guanyat interès després d’incorporar en els seus serveis claúsulas d’arbitratge per a contractes de lloguer. “Considerem que l’arrendament d’un habitatge és un dels problemes quotidians que més importa als ciutadans, per la qual cosa decidim engegar una solució. AEADE neix amb la intenció de portar l’arbitratge als assumptes domèstics, al dia a dia”, comenta Íscar. En la seva opinió, les últimes mesures que ha anunciat el Ministeri de l’Habitatge (entre les quals s’inclou l’ajuda de 210 euros mensuals per a inquilins d’entre 22 i 30 anys) són molt positives, però insuficients per fomentar al màxim la sortida de més llars al mercat del lloguer. “També seria important incloure avantatges fiscals per als propietaris, independentment que els inquilins siguin joves o no. A més és necessari augmentar la seguretat jurídica per a dites propietàries i agilitar els processos legals d’execució”, afegeix.

Com valoren actualment la situació del mercat del lloguer a Espanya?

En clar ascens. Hem aconseguit entre tots crear tendència i canviar a poc a poc la mentalitat compradora dels ciutadans. Estem lluny de la mitjana europea, però calculem que arribarem al 15% d’habitatges en lloguer en 2008, i al 20% en 2009. Per a això és necessari, a més de l’arbitratge, noves polítiques fiscals que apropin, i fins i tot equipessin el lloguer i la compra, suport de les institucions i acostament als ciutadans.

“A Espanya arribarem al 15% d’habitatges en lloguer en 2008, i al 20% en 2009”

Com es podria potenciar el mercat del lloguer al nostre país?

Traient al mercat les eines que necessiti a cada moment. Si el més demandat és seguretat jurídica, donem arbitratge; si els impagaments es produeixen en un 90% en els primers sis mesos de contracte, donem garanties més econòmiques i senzilles. La labor i suport de les administracions públiques és essencial. Confiem que segueixi sent així pel ben del lloguer.

Per què creu que a Espanya està tan poc desenvolupat el mercat del lloguer? Es deu a qüestions de mentalitat, o a la por causada en gran part per la desprotecció dels propietaris davant impagaments i destrosses dels inquilins?

S’ha donat un canvi de mentalitat massa dràstic. Passem dels anys 60-70 proalquiler als anys 80-90 antialquiler. Es va associar i va comparar massa el lloguer amb la compra i la frase “llogar és tirar els diners” es va convertir en un clàssic de les tertúlies. Ara molts saben que llogar és rendible i bo. És qüestió de temps.

“Passem dels anys 60-70 proalquiler als anys 80-90 antialquiler”

Per què va decidir AEADE fer una forta aposta per l’arbitratge com a forma de solucionar conflictes en l’àmbit immobiliari?

El sector immobiliari, pel seu dinamisme, requereix mecanismes de solució de conflictes ràpids, barats i eficaços, la qual cosa es pot aconseguir mitjançant l’arbitratge. L’arbitratge és l’únic mecanisme eficaç alternatiu a la Justícia Ordinària que permet la solució dels conflictes entre dos o més parts, en el qual un tercer neutral i imparcial, denominat àrbitre, resol la controvèrsia dictant un laudo (sentència) que és d’obligat compliment. Enteníem que els diversos sectors econòmics (lloguers, venda, franquícies) no estaven emparats per un procediment que reunís els tres requisits i el nou marc legal en matèria d’arbitratge (La Llei 60/2003) ens va donar l’eina. Amb aquests vímets, dissenyem un procediment arbitral diferent en funció del tipus de contracte. No és el mateix solucionar un problema arrendaticio, que un derivat d’una compravenda, o d’urbanisme o de construcció. “Per fi un àrbitre expert” “Lloguer garantit”, “compra segura” i “contracte protegit” són algunes de les definicions amb les quals el sector ha catalogat el nostre arbitratge, del que ens sentim especialment orgullosos.

En què consisteixen exactament les garanties que AEADE ofereix al lloguer?

Recomanem que al contracte de lloguer s’adjunti un document denominat “Conveni Arbitral AEADE”. Una vegada inclòs aquest document, en cas de conflicte no es pot acudir als jutjats, sinó a l’arbitratge. L’arbitratge acaba amb un laudo, que equival a una sentència ferma, i es dicta en 25 dies de mitjana i amb un cost mitjà de 400 euros. Per exemple, l’arrendador s’estalvia més de quatre mesos de mitjana per obtenir la possessió de l’immoble i el cost és menys de la meitat que acudir al jutjat. Una altra opció per al propietari, que ofereixen algunes immobiliàries, és l’arbitratge amb cobertura legal, la garantia total, és a dir, pagant 80 euros tens garantit, en cas de sinistre (impagament de rendes), totes les despeses, inclosos els de arbitratge.

Quan van començar a fer contractes de lloguer amb clàusula d’arbitratge?

Comencem a oferir-ho al març de 2004, coincidint amb l’entrada en vigor de la Llei 60/2003, d’arbitratge. Abans no tenia sentit posat que la llei anterior, la de l’any 1988 no dotava de tanta eficàcia al laudo arbitral. Amb la nova Llei, el laudo és més que una sentència judicial ferma, perquè no cap recurs contra el mateix i no pot suspendre’s l’execució del laudo, tret que es consignin els deutes i danys i perjudicis causats.

Com poden els ciutadans accedir a l’arbitratge en arrendaments que proposa AEADE?

S’ha de sol·licitar un conveni arbitral oficial de la pròpia AEADE. Per sol·licitar-ho, n’hi ha prou amb accedir a la pàgina d’AEADE o trucant per telèfon al 914322800, o visitant a un professional immobiliari adherit a AEADE. El cost del conveni arbitral és de 40 euros. Si a més el propietari no vol abonar gens en cas de conflicte, tant de costes de l’arbitratge com a advocat i procurador la cobertura jurídica és d’altres 40 euros més.

Quins són els avantatges de l’arbitratge?

Crec que el més important és la rapidesa. Obtenir una sentència arbitral o laudo en 25 dies ofereix als ciutadans (en aquest cas propietari i inquilins) les garanties i seguretat jurídica que venen exigint des de fa anys. D’altra banda, en ser molt més barat que acudir als jutjats i que l’àrbitre sempre sigui un expert en arrendament dota de confiança a l’arbitratge i arrendador i arrendatari surten satisfets. L’arbitratge, aplicant sempre el Dret, possibilita els acords i les solucions amistoses en molts casos. Finalment, destaco l’eficàcia. El sistema especial de notificacions de l’arbitratge i la força vinculant del conveni arbitral i del laudo fan que aquesta eina sigui intachable.

Quants contractes de lloguer han inclòs la clàusula arbitral d’AEADE des que es van engegar?

Són ja 70.000 contractes d’arrendament amb el nostre conveni arbitral. Aquest èxit es deu a la suma de diversos factors. Ha estat essencial no només l’aposta del sector privat (APIS, AEGI, xarxes immobiliàries, professionals tècnics immobiliaris, promotores, etc.) sinó també les agències privades i públiques de lloguer, especialment, el Projecte Bizigune del Govern basc, la xarxa Infovivienda Solidària de la Comunitat Valenciana i la Borsa d’Habitatge Jove de la Comunitat de Madrid, a més de Provivienda, entitat que gestiona els lloguers dels principals ajuntaments i nombroses comunitats autònomes.

En quines ciutats espanyoles se signa major nombre de contractes de lloguer?

Les grans ciutats com Madrid, Barcelona, Bilbao, València, Màlaga i Sevilla. Des d’AEADE considerem que és on resideix la major demanda, en estar els col·lectius que més sol·liciten el lloguer: joves, immigrants, tercera edat, famílies monoparentals i treballadors desplaçats.

Un altre motiu pot estar en el suport i impuls que es vulgui donar des de l’ajuntament o des de la Conselleria d’Habitatge de la comunitat autònoma. És molt important que els arrendataris i els propietaris tinguin diverses opcions (privades i públiques).

Està dinamitzant el mercat del lloguer iniciatives com la d’AEADE?

Sens dubte. Ja és hora que es valori aquesta figura, al marge que els tipus d’interès estiguin alts o baixos. El lloguer és una fórmula necessària per a molts ciutadans i és obligació de tots els operadors dinamitzar-ho.

“El lloguer és una fórmula necessària per a molts ciutadans i és obligació de tots els operadors dinamitzar-ho”

Com valoren altres iniciatives com la Societat Pública de Lloguer, promoguda pel Ministeri de l’Habitatge?

És una més. Tota iniciativa s’ha de valorar positivament. Només s’equivoca el que no ho intenta. És possible que el missatge a les xarxes immobiliàries i als clients d’aquestes hagi arribat tard. És bé que els ciutadans puguin triar entre diverses opcions. Per exemple una persona de Vitòria triarà entre la qual ofereix la SPA, la del projecte Bizigune, la del propi Ajuntament, acudir a una immobiliària que ofereixi el seu propi lloguer, etc. Al final acabarà llogant. El més important és que acudeixi a un professional, per aquest motiu de vegades les crisis en el sector siguin bones, perquè es professionalitzi el mercat.

Fora de l’àmbit immobiliari, en quin altres sectors econòmics és útil l’arbitratge?

En molts. És imprescindible en l’àmbit internacional, necessari en relacions entre pimes, franquícies, temes societaris i de la construcció i, en general, en qualsevol relació contractual. És bé que se sàpiga que els advocats ja dediquen temps a redactar la clàusula o el conveni arbitral. Abans la clàusula de Jutjats es posava per defecte. Afortunadament, cada vegada es dona més importància a triar qui va a resoldre els problemes futurs.