Més de 60.000 sucursals d’agències immobiliàries inundaven els carrers de pobles i ciutats espanyoles l’any 2007. Avui, després d’un dur sedàs que s’ha “portat per davant” a un 30% de les mateixes, encara queden unes 42.000 que lluiten per sobreviure en el tèrbol entorn del mercat d’habitatges actual. Buscar fórmules de venda de pisos innovadores i atractives és avui una màxima vital per a les companyies d’intermediació. Les baixades de preus han deixat de ser suficients per atreure a compradors. En aquest context, una de les fórmules que està guanyant adeptes és la subhasta al revés, pràctica a la qual es dedica l’entitat Tulipp Salons i Subhastes. En aquesta tècnica de venda es comença subhastant un pis amb un alt preu, que és rebaixat fins que algun participant està disposat a acceptar-ho o fins que s’arriba al preu de reserva, que és el mínim acceptat per a aquesta venda. Jorge Zanoletty assegura que les subhastes de pisos al revés tenen molt èxit perquè estan permetent al comprador fixar el preu que li interessa pagar. En alguns casos, segons assenyala, s’ha tancat la compra d’un habitatge amb un descompte del 45% respecte al preu de sortida.
La subhasta inversa d’un bé consisteix a anar reduint el seu preu, fins que es troba a algú interessat en la seva compra al preu reduït al que s’hagi arribat. Al preu inicial se li coneix com a preu de sortida i a la persona interessada que licitació se li denomina licitador. La primera persona que licita es converteix en adjudicatària del ben.
Nosaltres ens dirigim al gran públic. Fins avui només s’han atès les necessitats de promotors immobiliaris d’obra nova, és a dir, es treuen a subhasta pisos d’obra nova. Però, donada la gran acceptació del sistema, les subhastes on line -contínues, i que permeten realitzar ofertes, sense límit de preu- acolliran qualsevol producte immobiliari (habitatge, locals comercials, oficines, naus industrials, sòl, hotels, places de garatge i trasters). També atendrà a propietaris particulars, entitats financeres i altres entitats amb patrimoni immobiliari. Els immobles podran ser d’obra nova o de segona mà. Fins i tot se subhasta obra en curs i cessions de crèdit.
Les subhastes presencials han tingut molt bon acolliment. Per descomptat, s’espera que el consumidor adquireixi gradualment més confiança en el sistema i percebi la subhasta a la baixa com un canal de compravenda equiparable als tradicionals. Ara bé, la diferència amb els canals tradicionals estreba que aquest sistema és l’únic que permet al consumidor marcar el seu preu. Pel que fa a la subhasta on line, l’acceptació ha estat encara major en apuntar a un mercat més ampli i acollir tot tipus de producte immobiliari
Tenint en compte que solen durar dos dies, es pot dir que acudeix una mitjana de 2.000 persones. Per descomptat, l’aspiració és incrementar l’afluència però el més important és que el consumidor assisteixi amb una voluntat real de compra. Això es fa oferint cada vegada millors preus.
La inflexió en l’actual cicle a la baixa del mercat immobiliari no es produirà fins a 2010
Evitem fer prediccions sobre l’evolució dels preus de l’habitatge. Precisament per tractar de no influir en el comportament de compra dels consumidors i que siguin la pròpia oferta i demanda, mitjançant subhasta, les que marquin els preus de compravenda. El que sí puc dir és que aquest sistema està concebut com a mecanisme de flexibilització de preus i que, ara com ara, s’apunta a una flexibilització a la baixa.
Acabarà quan es comencin a realitzar operacions i a absorbir-se l’estoc d’1.000.000 d’habitatges que no troben comprador. Per desgràcia, el mercat es troba avui dia en “calma total”. No hi ha expectatives que es vagi a aixecar vent, per la qual cosa només ens queda remar. Si tots remem (uns, flexibilitzant preus; uns altres, flexibilitzant el crèdit) és possible que el consumidor recuperi la confiança i el cicle pugui invertir-se. Si haig de donar una data, estimo que la inflexió no es produirà abans de 2010.
El principal avantatge competitiu és que la subhasta a la baixa on line permet licitar per sota del preu mínim establert pel venedor. Per exemple: un venedor estableix com a preu de sortida 200.000 euros i, com a preu mínim, 150.000 euros. Al seu torn, ens indica que cada setmana, descomptem en el nostre sistema on line un 2% al preu de sortida, fins a trobar un interessat. Si es produeix una licitació per sobre de 150.000 euros, el venedor estarà obligat a vendre. Ara bé, pot ser que el preu arribi a 150.000 euros sense haver-se produït licitació. Malgrat això, el sistema continuarà baixant el preu posat que, possiblement, sí hi hagi un interessat, per exemple, en 140.000 euros. La particularitat resideix que si algú licita per sota de 150.000 euros, el venedor no està obligat a vendre però sí podrà estudiar l’oferta, en aquest cas, de 140.000 euros.
Depèn de molts factors. Encara que puc donar una dada: en la subhasta de maig va haver-hi descomptes de fins a un 45% i considero que des de llavors el mercat s’ha empitjorat molt.
Qualsevol persona major d’edat.
Es pot licitar on line, sense moure’s de casa. No obstant això, es recomana a tots els interessats visitar abans els immobles del seu interès. Realitzada la visita, per licitar des de la pàgina web no hi ha més que clicar a “licitar” i seguir les instruccions que s’ofereixen en ella.
Excel·lent. La subhasta on line ha nascut com a resposta a una demanda del públic. Es tracta d’oferir solucions des de la innovació, i des dels més de 20 anys d’experiència.
Les subhastes on line no tenen data de començament ni de finalització. Són contínues, en les quals permanentment s’estan incorporant, adjudicant i retirant immobles. En les presencials, està previst celebrar quatre en l’últim trimestre de 2008.
