Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Set experts analitzen la situació del mercat immobiliari

La fi de la bombolla immobiliària?

Les especulacions sobre la fi de la bombolla immobiliària i el desconcert dels inversors envaeixen el mercat des de la caiguda d'Astroc dimarts passat

Img sevende portadaEl sector immobiliari viu moments d’incertesa i temor que recorden als temps en què va esclatar la bombolla tecnològica. Una situació que afecta directa i indirectament a tota la societat: als interessats a adquirir un habitatge pròximament, als petits i mitjans inversors en borsa i a tots els ciutadans que no saben com repercutirà la feblesa del mercat immobiliari en els interessos dels crèdits hipotecaris, entre altres qüestions. El que semblava un problema puntual del mercat de valors s’ha convertit ara en una incògnita sobre l’evolució d’un dels motors de l’economia espanyola.
És la fi de la bombolla immobiliària? L’enfonsament d’aquestes empreses podria afectar els preus dels pisos? La preocupació regnant s’explica per la forta pujada dels preus dels habitatges registrada en els últims anys.

Segons diversos analistes i experts entrevistats per CONSUMER EROSKI, aquesta situació no modificarà l’escenari actual dels preus, però coincideixen que el “boom” immobiliari no reflectia una situació real i es pronosticava que estava a prop la seva data de caducitat.

“La demanda i oferta d’habitatges va per altres camins diferents al que pugui succeir en la Borsa”

Img viv martipachame
Martí Pachamé, gestor de patrimoni de GVC, societat de valors independents dedicada a la consultoria sobre productes financers

Quins factors han desencadenat la situació actual del mercat de valors?

Les informacions sobre Astroc i la sobrevaloració de les seves accions ha generat un efecte de contagi que, en principi, degué haver-se circumscrit a les empreses més sobrevalorades dels sectors immobiliari i de la construcció, però que s’ha estès als tentacles a tots els valors de la Borsa. El motiu ha estat el component psicològic: quan algú crida foc!, tots intenten sortir per la mateixa porta, augmentant així la quantitat de víctimes. Un fenomen de nerviosisme que ahir va trobar un camp adobat perquè s’havia produït una sobrevaloració en les empreses del sector immobiliari, en el sentit més ortodox.

Aquesta alarma pot continuar afectant altres sectors borsaris?

“Quan algú crida foc tots intenten sortir per la mateixa porta”

En principi no hauria d’afectar altres sectors de la Borsa. El que hem vist ha estat més aviat producte del factor psicològic. Ja hi havia una situació ‘sobredimensionamiento’ en els preus d’algunes accions d’empreses del sector immobiliari que havia d’ajustar-se. Això és el que estem veient.Podríem discrepar en la forma en què està passant, però no en el fons: tots estem d’acord que havia d’ocórrer aquesta correcció, la qual cosa ha sorprès, insisteixo, és la virulència en la forma en què s’han succeït els fets, encara que a mesura que passen els dies es reflexiona d’una forma més calmada. La gent ha deixat de comportés d’una manera gregària.

Com creu que evolucionarà el sector després d’aquesta crisi i en què pot afectar els ciutadans referent a l’accés a l’habitatge?

No crec que tingui conseqüència cap sobre la ciutadania en aquest sentit. La demanda i oferta d’habitatges va per altres camins completament diferents al que pugui succeir en la Borsa. Quant a l’evolució del sector en general, pensem que el mercat immobiliari continuarà tenint certa pressió pel costat de la demanda, no tan forta com la que hem viscut en els últims anys bàsicament perquè pel costat de l’oferta ha augmentat el parc d’habitatges: ara haurien d’ajustar-se els preus entorn de creixements normals, nominals, és a dir, vinculats a l’IPC. D’altra banda, ja en 2006 es va reduir aquesta taxa de creixement i enguany és probable que segueixi en aquesta línia, encara que això no significa que el mercat immobiliari s’enfonsi, sinó que els preus evolucionaran de manera raonable, per sota dels dos dígits, entorn de la inflació.

“Els consumidors actuaran a la defensiva durantes els pròxims mesos”


Img viv mariajosegomez
María José Gómez, assessora comercial de Vivalia Consultora Immobiliària

Com avalua la situació del sector abans de l’enfonsament del dimarts?

Ja identificàvem un alentiment dels preus, la qual cosa assenyalen algunes dades publicades recentment en els mitjans. La veritat és que els preus continuaven ascendint, però no al mateix ritme d’abans.

Llavors ara canviarà el panorama per a accedir a un habitatge?

Encara és primerenc per a dir-ho amb seguretat. Si que hi haurà una certa depressió dels preus, però només sabrem els efectes exactes a partir d’un o dos mesos. El que sí que és cert és que la caiguda ocorre en un moment molt desfavorable per al sector perquè les vendes solen presentar un repunt durant els mesos que antecedeixen l’estiu.

Es pot preveure la reacció dels consumidors?

Els consumidors sí que estaran més cautelosos i actuaran a la defensiva durantes els pròxims mesos. Per això, el moment no és favorable per a les empreses del sector perquè molts compradors potencials podrien reconsiderar les seves decisions a causa del temor que les accions de les companyies immobiliàries tornin a perdre valor.

“L’any passat la majoria de les empreses van utilitzar tècniques per a sobrevalorar les seves accions iguals a les utilitzades en el seu moment per les companyies d’Internet”

Img viv gonzalobernardos
Gonzalo Bernardos, catedràtic de Teoria Econòmica i director del Màster en Assessoria i Consultoria Immobiliària de la Universitat de Barcelona

Per què s’han desplomat les empreses immobiliàries que cotitzen en Borsa?

L’explicació és relativament senzilla: són accions que estaven sobrevalorades i que perden el valor. El més inexplicable no és el que passa ara, sinó el que va ocórrer l’any passat quan la majoria de les empreses van utilitzar tècniques per a sobrevalorar les seves accions durant els últims mesos.

Quin tipus de tècniques?

Les mateixes que van emprar les companyies d’Internet en el seu moment: generar escassetat d’oferta, permetre l’entrada d’accionistes importants i promocionar un coneixement diferenciat respecte a altres empreses del sector, per citar alguns exemples. Els qui segueixen de prop l’evolució borsària des de fa anys estan acostumats a aquestes tècniques.

Astroc va ser el detonant del pànic en la Borsa. Com s’explica la seva caiguda tan vertiginosa?

Astroc va perdre valor perquè els inversors es van adonar que les accions de la companyia estaven sobrevalorades. Astroc, no obstant això, és el cas més evident perquè és el cas de major sobrevaloració. Algunes petites i mitjanes empreses del sector també utilitzen aquest mecanisme. Ho ocorre és que ara estem davant dels símptomes clars que el sector aquesta sobrevalorat.

“Algunes petites i mitjanes empreses del sector també utilitzen el mecanisme d’Astroc per a sobrevalorizarse”

L’enfonsament influirà en els preus del mercat immobiliari?

Pot influir sempre que es redueixi la confiança dels consumidors. L’important, no obstant això, és no oblidar que el mercat funciona a un ritme diferent al de la Borsa.Les causes d’una caiguda borsària i de la reculada del sector (i dels preus) són totalment diferents.

Com creu que evolucionarà el mercat de compra i venda?

El mercat immobiliari està mal perquè hi ha un excés d’oferta, la qual cosa fa que les empreses guanyin menys, i això es reflecteix en alguna mesura en la Borsa. La clau, no obstant això, és que l’any passat, a més de la sobrevaloració de les accions de les companyies cotitzades, es van generar expectatives indegudes i ara la Borsa està pagant per aquests excessos dels últims mesos.

“Al consumidor li convé esperar que s’estabilitzin els preus”

Img viv mikelechavarren
Mikel Echavarren Pablos, conseller delegat de la consultora immobiliària Irea Innovative Real Estigues Advisors

Què ha estat determinant per a l’ensulsiada d’Astroc?

Una immobiliària fonamentalment cotitza per dues coses: la seva cartera de projectes i d’inversions i la seva capacitat de gestió de nous projectes. Per això, les expectatives futures cotitzen molt poc en el sector. En el cas d’Astroc, no obstant això, ocorria el contrari; influïen molt més les expectatives futures que la cartera de projectes efectiva de la companyia. Tot això s’havia construït a partir de missatges mediàtics de l’entrada d’inversors de referència. Amb els primers símptomes d’inquietud -com la sortida d’alguns d’aquests inversors- l’empresa s’ha esfondrat com un castell de naips.

Aquesta situació era previsible?

“En Astroc influïen molt més les expectatives futures que la cartera de projectes efectiva”

Ara molts diuen que es tracta d’una caiguda anunciada perquè existia una percepció general que la pujada de les accions de l’empresa no tenien fonament.

Tot això està relacionat amb un supòsit final de la bombolla immobiliària?

Absolutament. No oblidem que Astroc no té pràcticament una activitat de promoció immobiliària. La seva activitat se sosté en el desenvolupament del sòl. El que sí s’ha generat és una “aturada” molt significativa dels habitatges de segona mà i un alentiment molt fort de les vendes del primer habitatge en l’àmbit urbà. Això probablement anirà a més.

Això podria culminar amb un quadre preocupant?

Sí en el cas d’immobiliàries que tinguin una inversió molt forta en segon habitatge i en la costa. Sobretot en un segment mitjà d’habitatges de més de 200.000 euros i menys de 600.000 euros.

Es veuran afectats els preus?

La caiguda borsària és un factor encara més negatiu per a incrementar el pessimisme cap a l’evolució dels preus. Dimarts passat, amb la decisió de molts inversors de vendre les seves accions, van desaparèixer del mercat de valors a prop 3.300 milions d’euros, la qual cosa afectarà petits estalviadors.

Què han de fer els interessats que tenen pensat comprar un habitatge?

Segurament hi haurà persones que preferiran comprar el seu habitatge dins de sis mesos. Al consumidor li convé esperar que s’estabilitzin els preus, amb el que podrà planificar les seves inversions en l’habitatge.

Les autoritats han d’actuar per a frenar els preus?

L’especulació podria ser frenada en part si els tipus d’interès impositius sobre els guanys de les operacions immobiliàries realitzades en períodes molt curts anessin més elevats. Amb això, algú que comprés un pis i el revengués en el mateix any pagaria més imposats.

“L’especulació podria ser frenada si algú que comprés un pis i el revengués en el mateix any pagués més imposats”

Img viv josemarfull
José Marfull conseller delegat i accionista de Sasi Immobiliària

Com analitza la situació actual del sector borsari?

La borsa espanyola ha tingut un creixement molt prolongat, a causa de la gran liquiditat en el mercat que s’ha dirigit especialment a un valor que és el del sector immobiliari. El que està succeint és que la demanda de particulars ha descendit, però bàsicament el que ha baixat ha estat la demanda d’inversió. Això ha fet que aquest mercat sigui menys atractiu. D’altra banda , han aparegut altres segments d’inversió com els països de l’Est o bé d’Amèrica, amb major atracció, però s’ha generat un canvi en aquest sentit. No obstant això, és bàsic entendre que l’immobiliari és un mercat amb un alt volum de transacció, i que això és molt diferent d’un crack borsari.

Com ens afecta la societat en general?

Pot haver-hi un petit repunt del tipus d’interès, que no és tan important. Es donarà una repercussió psicològica perquè en l’habitatge la demanda és molt sensible als estats d’opinió, i això ho generem entre tots. És bàsic tranquil·litzar als mercats. Espanya és un país en el qual la demanda ha estat i és molt important en el sector de l’habitatge; som el país d’Europa amb més alt percentatge d’habitants en habitatges de propietat, i aquest arrelament és un factor cultural difícil de canviar. En paral·lel, Espanya és un país molt atractiu per a una altra mena de clients com són els europeus, i per tant el sector ha estat un factor de creixement a Espanya, i no té per què deixar de ser-ho, encara que pot ser que no ho sigui a la mateixa velocitat.

“Des del punt de vista del particular, jo crec que pot estar bastant tranquil”

Com creu que pot reaccionar la banca sobre aquest tema?

És cert que la banca ha dissenyat una gamma de productes hipotecaris que ha facilitat l’adquisició de l’habitatge, i és cert que les condicions d’accés al crèdit podrien endurir-se una mica per als consumidors. No obstant això, també cal considerar que la morositat, per exemple, no és alarmant a Espanya, i cal tenir en compte que la major part dels espanyols han comprat els seus habitatges a tipus d’interès del 14% i el 15%. Des del punt de vista del particular, jo crec que pot estar bastant tranquil.

“És necessari liberalitzar el sòl perquè gairebé el 50% del valor d’un habitatge no sigui el cost del solar”

Img viv alfredolopera
Alfredo Lopera director de Caja Madrid Balears

A què atribueix la caiguda recent d’Astroc i la repercussió en la bossa?

No crec que hi hagi una ruptura o un crebant de la bombolla del sector immobiliari. Crec que aquest sector té la capacitat de continuar creixent, encara que no de manera tan espectacular com en anys anteriors. Hi haurà una moderació, perquè ens trobem amb dos escenaris: l’increment de preus dels terrenys i solars, que estan a uns valors molt elevats, i la petita pujada dels tipus d’interès en el marc d’un escenari econòmic familiar d’un alt endeutament i un creixement de les despeses fixes. Això configura una certa retracció del mercat immobiliari i ha provocat que empreses amb unes grans reserves de sòl, que no estan venent a ritmes tan elevats com abans estiguin trigant tres o quatre mesos a vendre una promoció. Empreses com Astroc o Ferrovial, motivades per Opes o per fusions, van pujar la seva cotització en borsa de manera brutal: avui simplement aquestes empreses han tingut una petita correcció dels seus valors borsaris. Astroc ha baixat un 60%, però mirem el que ha pujat també? Si es realitza aquesta comparació el suposat enfonsament no ho és tant.

“El sector immobiliari té la capacitat de continuar creixent, encara que no de manera tan espectacular”

Com afectarà aquesta situació a l’economia del país?

El sector econòmic espanyol compta amb una gran confiança: el turisme continuarà sent un gran motor per a Espanya i no crec que la bossa vagi a sofrir un daltabaix important.

Quina reacció pot experimentar el sector bancari en relació amb el crèdit hipotecari?

El sector bancari s’adaptarà a l’escenari per a donar resposta, per exemple, buscant fórmules de finançament que continuïn facilitant l’adquisició d’habitatge. La morositat no és preocupant, i això és un punt a favor. Possiblement s’allarguen els terminis per als productes hipotecaris de manera que les quotes s’adeqüin a la pujada dels tipus d’interès i que això no repercuteixi de manera sensible en els costos fixos familiars. Espanya té un sector bancari admirat a tot el món.

“No crec que la bossa vagi a sofrir un daltabaix important”

La caiguda pot tenir incidència en el preu final de l’habitatge?

Hi ha empreses vinculades al sector que estan aguantat bé aquest esquema borsari, com Ferrovial. No crec que això repercuteixi en els preus més enllà que en el de les accions. Si es compara aquesta baixada amb la pujada anterior, la situació no és preocupant, es tracta només d’una correcció que ja veurem amb el temps si crearà una por escènica. La bossa mai reacciona segons l’opinió dels tècnics, però el dimecres d’aquesta setmana Astroc va pujar al voltant d’un 3%. No sé si aquesta reacció és positiva, forçada o no… però és un bon senyal. El que més afecta actualment a l’habitatge és l’escassetat i l’encariment del sòl, hi ha crear normatives en aquest sentit que respectin la normativa mateixa, d’una banda, i promoguin un alliberament del sòl que eviti els forts moviments especulatius: avui gairebé el 50% del valor d’un habitatge correspon al cost del solar.

“En els últims cinc anys hi ha hagut en la bossa 25 caigudes iguals o superiors a la del dimarts”

Img viv jesuspalau
Jesús Palau professor de Finances de l’escola de negocis ESADE

Com analitza la situació d’alarma viscuda aquesta setmana davant la caiguda d’Astroc?

El sector immobiliari sabia des de feia temps que el preu que tenien les accions d’Astroc estava sobredimensionat, fins i tot el va dir recentment el mateix president de la companyia. Totes les empreses en aquesta situació en algun moment cauen, triguin més o menys a fer-lo. El que ocorre és que per més que hi hagi consens sobre això, ningú s’atreveix a començar a vendre; impera la sensació que el mercat pot anar millor. D’altra banda, Astroc tenia un “free flota” petit, que és la part que cotitza lliurement en Borsa. Això fa que hi hagi menys liquiditat i que en caure les accions, caiguin més de pressa, perquè no hi ha capacitat de resposta. Però el dimarts d’aquesta setmana la bossa en general va caure un 2,73%; caigudes d’aquest tipus o superiors en els últims cinc anys s’han produït 25. Enguany, fa un mes i mig, va caure un 3%. En una bossa que està en màxims, no és agradable que això ocorri, però no és alarmant de cap manera.

“El sector immobiliari en general, està molt sanejat, el conjunt no és Astroc”

Preveu un efecte va dominar en el sector immobiliari?

Quant al sector immobiliari en general, està molt sanejat, el conjunt no és Astroc. Hi ha empreses que es consideren immobiliàries que no són immobiliàries pures: Acciona, per exemple, ha comprat el 25% d’Endesa. Això vol dir que hi ha una gran diversificació en el sector, la qual cosa és positiu. Jo crec que hi ha una espècie d’alarma general, lògica, però això no generarà un problema de majors dimensions.

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions