Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

La subhasta, una altra via per aconseguir un habitatge

Qualsevol persona pot beneficiar-se d'aquest procediment judicial per adquirir un immoble

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimecres, 07 de Febrer de 2007
img_pisosp

Img pisosd

Tots els interessats a comprar un habitatge propi poden fer-ho sense la necessitat de contractar els serveis d’una immobiliària i de llegir-se la infinitat d’anuncis sobre vendes d’immobles. En una subhasta es poden adquirir pisos per menys diners que el que es paga al mercat immobiliari habitual. Però és difícil saber quantes habitatges poden subhastar-se públicament en una ciutat, ja que aquestes poden estar organitzades per una institució, com la Hisenda pública, o un organisme privat, com un banc o caixa. No obstant això, independentment de l’organisme subastador, el procediment és molt semblant: es fixa la data de celebració, es relaten els béns que se subhasten, el seu valor inicial i les càrregues que tenen si n’hi ha. Per prendre part en la licitació, els participants hauran de dipositar prèviament el 30% del valor que s’hagi donat al ben immoble. La subhasta s’anunciarà amb un mínim de vint dies d’antelació. El postor que es quedi amb l’habitatge haurà d’assumir les càrregues o gravàmens anteriors i la responsabilitat derivada d’ells: pagar les quotes degudes a la comunitat de propietaris de l’any en curs i de l’anterior així com l’Impost de Béns Immoble de l’any i de l’exercici anterior si no els hagués pagat l’antic amo.

Embargament

En algunes ocasions l’impagament de deutes, multes o impostos pot desembocar que un ben sigui embargat i posteriorment subhastat.En algunes ocasions l’impagament de deutes, multes o impostos pot desembocar que un ben sigui embargat i posteriorment subhastat Si el titular d’una hipoteca deixa de pagar les quotes, l’entitat financera que li va prestar els diners pot acabar embargant-li l’habitatge. També pot succeir que un propietari vegi confiscats els seus béns per part de l’Administració Pública en l’exercici de les seves facultats de recaptació, per descriure un cas. Posteriorment, si no s’arriba “a un conveni de realització” -acordo entre el creditor i el titular del ben que es va a embargar per ajustar la manera d’obtenir el seu valor de la manera més eficaç- aquests immobles seran subhastats públicament. L’import de sortida serà el resultat de descomptar del seu valor de mercat les càrregues anteriors al gravamen -com la hipoteca- pel qual s’hagi efectuat l’execució. Així ho estableix el capítol IV de la vigent Llei d’Enjudiciament Civil relatiu al procediment de constrenyiment. Mancant l’acord assenyalat, la subhasta es durà a terme mitjançant una persona o entitat especialitzada o subhasta judicial.

Així, a diferència de l’assenyalat en l’anterior Llei de Ritus, l’actual normativa permet que la realització forçosa dels béns immobles embargats es dugui a terme de manera diferent a la subhasta judicial. És l’anomenat ‘conveni de realització’. A més, la llei estableix que, mancant aquest conveni de realització, la transmissió de la propietat dels béns immobles embargats es durà a terme mitjançant algun dels següents procediments:

  • Alienació per mitjà de persona o entitat especialitzada, en els casos i en la forma prevists en la Llei.
  • Subhasta judicial.

Sembla que la pròpia redacció de la Llei d’Enjudiciament Civil vulgues que es prevalgui el fet que les parts que formen part d’un procediment judicial convinguin de mutu acord la forma d’obtenir el valor del ben embargat i, mancant acord, que aquesta alienació es posi al mercat per una persona o entitat especialitzada en lloc d’arribar a la subhasta judicial.

Qui organitza les subhastes?

A petició del creditor o de la persona embargada, sempre que les característiques del ben embargat així ho aconsellin -com és el cas dels béns immobles-, el tribunal podrà acordar mitjançant providència, que la subhasta la realitzi una persona especialitzada i coneixedora del mercat en què es compren i venen aquests béns i en qui concorrin els requisits legalment exigits per operar al mercat que es tracti.

També podrà acordar el tribunal, quan així se sol·liciti en els termes previstos en el paràgraf anterior, que el ben s’embena a través d’una entitat especialitzada pública o privada. Quan així es disposi, l’alienació s’acomodarà a les regles i usos de la casa o entitat que subhasti o alieni, sempre que no siguin incompatibles amb la finalitat de l’execució i amb l’adequada protecció dels interessos d’executant i executat.

Hi ha diversos organismes que s’encarreguen d’alienar immobles a través de subhastes, com la societat estatal Segipsa, que gestiona garatges, locals o habitatges que pertanyen al Patrimoni de l’Estat o Caja Madrid. També hi ha altres entitats especialitzades en la realització de béns immobles embargats com és el cas del Servei d’Alienacions d’Immobles dels Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat Immobiliària i d’Advocats de Biscaia.

Procediment de subhasta

No obstant això, en el present article anem a tractar d’explicar la possibilitat que li vas agafar a qualsevol persona per aconseguir un habitatge a través de la subhasta judicial. Com ja hem avançat en els paràgrafs anteriors, el procediment de la subhasta de béns immobles ve recollit en la secció 6ª del capítol IV de la Llei d’Enjudiciament Civil.

Els béns immobles sortiran a subhasta pel valor que resulti de deduir de la seva estimació econòmica l’import de totes les càrregues i drets anteriors als impagaments que haguessin motivat l’embargamentEls béns immobles sortiran a subhasta pel valor que resulti de deduir de la seva estimació econòmica l’import de totes les càrregues i drets anteriors als impagaments que haguessin motivat l’embargament i la preferència del qual resulti de la certificació registral de domini i càrregues. És a dir, el valor de l’habitatge serà el que resulti de descomptar del seu valor de mercat les càrregues anteriors al gravamen, per exemple hipoteca, pel qual s’hagués despatxat execució.

La subhasta s’anunciarà amb vint dies d’antelació, si més no, a l’assenyalat per a la seva celebració. La subhasta es publicitarà per mitjà d’edictes, que es fixaran en lloc destacat, públic i visible a la seu del tribunal i llocs públics de costum. A més, a instàncies de l’executant o de l’executat i si el tribunal ho jutja convenient, mitjançant providència es donarà a la subhasta la publicitat que resulti raonable, utilitzant els mitjans públics i privats que siguin més adequats a la naturalesa i valor dels béns que es pretén realitzar. Avui dia, i gràcies a l’avanç de les noves tecnologies de la informació i comunicació (TIC), també solen publicar-se les subhastes judicials a través de les pàgines web que disposen les diferents administracions de justícia.

Per prendre part en la subhasta els postors hauran de dipositar, prèviament, el 30% del valor que s’hagi donat al ben immoble. La persona interessada a participar en la subhasta haurà de presentar resguard que justifiqui que ha realitzat el dipòsit en el Compte de Dipòsits i Consignacions, o que ha prestat aval bancari pel 30% del valor de taxació de l’immoble. Si finalment hi ha una altra persona amb més sort, que adquireixi finalment aquest habitatge, es retornarà a tots els candidats la totalitat dels diners dipositats (aquest 30% del valor de l’immoble).

Postures per escrit i en sobre tancat

Img

Des de l’anunci de la subhasta fins a la seva celebració, podran fer-se postures (licitar per determinats imports) per escrit en sobre tancat. L’acte de la subhasta, que serà presidit pel Secretari judicial, començarà amb la lectura de la relació de béns, o, si escau, dels lots de béns i les condicions especials de la subhasta. Cada lot de béns se subhastarà per separat. El secretari judicial anunciarà en veu alta el ben o lot de béns que se subhasta i les successives postures que es produeixin. La subhasta acabarà amb l’anunci de la millor postura i el nom de qui l’hagi formulat. Acabada la subhasta, s’estendrà acta d’ella, expressant el nom d’els qui haguessin participat i de les postures que van formular.

Si la millor postura fos igual o superior al 70% del valor de l’immoble que ha sortit a subhasta, el tribunal, mitjançant acte, el mateix dia o l’endemà, aprovarà la ‘rematada’ a favor del millor postor. En el termini de vint dies, el rematante haurà de consignar en el Compte de Dipòsits i Consignacions del Jutjat la diferència entre el dipositat (30%) i el preu total de la rematada.

Quan la millor postura oferta en la subhasta sigui inferior al 70% del valor de l’immoble que ha sortit a subhasta, el deutor podrà – en el termini de deu dies- millorar aquesta quantitat a través d’una tercera persona,Quan la millor postura oferta en la subhasta sigui inferior al 70% del valor de l’immoble que ha sortit a subhasta, el deutor podrà – en el termini de deu dies- millorar aquesta quantitat a través d’una tercera persona oferint una quantitat superior al 70% del valor de taxació o amb una altra quantitat inferior però que resulti suficient per aconseguir la completa satisfacció del dret del creditor.

Transcorregut l’indicat termini sense que l’executat realitzi el previst en les línies anteriors, l’executant podrà, en el termini de cinc dies, demanar l’adjudicació de l’immoble pel 70% d’aquest valor o per la quantitat que se li degui per tots els conceptes, sempre que aquesta quantitat sigui superior a la millor oferta. Quan l’executant no faci ús d’aquesta facultat, s’aprovarà la rematada a favor del millor postor, sempre que la quantitat que hagi ofert superi el 50% del valor de taxació o, sent inferior, cobreixi almenys la quantitat per la qual s’hagi despatxat l’execució, incloent la previsió per a interessos i costes.

Qui resulti adjudicatari del ben immoble conforme al previst en els paràgrafs anteriors haurà d’acceptar la subsistència de les càrregues o gravàmens anteriors, i subrogar-se en la responsabilitat derivada d’ells. Per exemple, haurà de pagar les quotes mensuals de la comunitat de propietaris de l’any en curs i l’anterior que no hagi pagat l’antic amo, així com l’Impost de Béns Immobles (IBI), més conegut com a Contribució Urbana, de l’any i de l’exercici anterior.

Algunes recomanacions

Abans de decidir-se a participar en una subhasta convé sospesar detingudament les condicions de l’habitatge que es va a subhastar. Per a això és bona idea:

  • Comparar el preu de sortida amb preus de pisos similars a la mateixa zona.
  • Visitar el portal on estigui situada l’habitatge.
  • Apropar-se al Registre de la Propietat per veure si el pis té càrregues o hipoteques.
  • Intentar esbrinar si hi ha molts participants en la subhasta.

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions