Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

L’EURIBOR i els préstecs hipotecaris

Les hipoteques de tipus variable amb referència EURIBOR són les més econòmiques
Per EROSKI Consumer 6 de març de 2003
Img calcular hipoteca
Imagen: Raymond Gilford

El preu d’un habitatge nou a Espanya ha augmentat un 14,7% respecte a l’aconseguit en 2001 i és 5,11 vegades superior al de l’any 1985, segons un estudi de la Societat de Taxació. Aquestes dades reflecteixen el difícil que és adquirir un habitatge sense l’ajuda d’un crèdit hipotecari. Per a aquesta fi li convé conèixer tot el referent a l’EURIBOR perquè aquest índex determinarà quant temps haurà de pagar pels diners avançats així com la quantitat total a abonar.

L’EURIBOR i altres índexs de referència

Quan acudim a una entitat bancària per a demanar un crèdit hipotecari les condicions que ens ofereixen determinen la quantitat de diners que haurem de reintegrar al banc. Segons explica el Banc d’Espanya en la seva Memòria de la Supervisió Bancària d’Espanya de l’any 2001, la competència entre les Entitats de Crèdit ha augmentat en el camp dels crèdits hipotecaris i la modalitat de tipus variable ha estat la que ha experimentat el major desenvolupament. Per això convé analitzar detingudament quin tipus d’interès ens convé més, fix o variable.

Tipus d’hipoteques:

  • Hipoteques a tipus fix:S’estableix una quota fixa per a tot el termini del préstec. Fins a amortitzar la hipoteca paguem la mateixa quantitat mes a mes.

  • Hipoteques a tipus variable:La quantitat a pagar depèn d’un índex de referència acordat amb el banc revisat regularment. Si l’índex s’encareix, nosaltres com a titulars del crèdit paguem més i si el seu valor disminueix la nostra amortització també ho farà.

Les hipoteques fixes garanteixen que la quota a abonar al banc no variarà. El desavantatge que tenen és que el temps d’amortització -entre 10 i 15 anys- és molt inferior al que ofereixen les hipoteques variables i oscil·la entre 20 i 30 anys. Aquesta circumstància suposa que per al mateix import les quotes mensuals siguin majors en les hipoteques fixes.

En cas de demanar un préstec a interès variable, convé triar la variable oficial en funció de la qual el tipus d’interès canviarà, és a dir l’índex de referència. Quan contractem un préstec hipotecari el contracte es negocia sota una fórmula que proposa el banc, que sol ser de l’estil “EURIBOR més 1,5%”, l’índex de referència triat més una miqueta per cent relatiu.

L’EURIBOR és un índex oficial però no l’únic que existeix. El crèdit es calcula en funció de l’índex de referència, per això és important conèixer els avantatges que en cada cas concret ens suposa triar un índex o un altre per a les nostres hipoteques.

Tipus d’índexs de referència més utilitzats:

  • IRPH (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris): Inma Anderez, advocada economista, explica que l’IRPH és l’interès mitjà al qual estan oferint el conjunt de les entitats financeres -bancs o caixes- préstecs hipotecaris de termini igual o superior a tres anys que hagin estat iniciades o renovades en el mes a què es refereix l’índex”. És un índex directament relacionat amb les hipoteques.

  • El MIBOR (Madrid Interbanking Offered Rate): És el tipus d’interès que les entitats financeres tenien com a referència per als crèdits. Segons Ignacio Martínez, del Departament de Comunicació del Banc d’Espanya, “es calcula a partir de l’operacions diàries creuades en el mercat de dipòsits interbancaris nacional”.

  • L’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate): És definit pel Banc d’Espanya com “el tipus d’interès d’oferta al qual una entitat de crèdit està disposada a prestar fons en euros a un altre banc”. Inma Anderez indica que es calcula a partir de l’oferta “d’un panell de 57 bancs dels més actius i major qualificació de ràting en la zona euro” i “la mitjana s’efectua després de l’eliminació del 15% de les cotitzacions extremes i s’arrodoneix a tres decimals”.

Segons un economista consultat “l’EURIBOR per definició és el millor tipus d’interès per al consumidor, perquè representa el tipus de mercat pur i aquest és sempre el més competitiu perquè depèn directament de l’oferta i la demanda. La resta de tipus, en teoria, seran més alts”. “Quan l’EURIBOR baixa les hipoteques resulten al seu torn més econòmiques, ja que es tracta de la principal referència per a aquests crèdits”, afirma.

Existeixen diversos tipus d’EURIBOR. El general es denomina EURIBOR de mercat i és l’índex segons el qual operen entre si les entitats financeres. D’ell es deriva l’anomenat EURIBOR hipotecari, que es publica el dia 20 de cada mes en el BOE. Per a calcular-ho s’atén la variació que durant els últims trenta dies ha tingut l’EURIBOR de mercat. Aquest índex es manté fix cada mes i és el que s’empra en els crèdits hipotecaris i préstecs de consum. Quan contractem un crèdit a tipus variable pactem també un termini de revisió, generalment un any o sis mesos. Complert aquest temps s’atén l’EURIBOR hipotecari vigent aquest mes per a actualitzar el nostre crèdit.

Consells sobre els crèdits hipotecaris

Segons un estudi de la Societat de Taxació de l’any 2002, el preu mitjà de l’habitatge a Espanya, en el conjunt de les capitals de província, va augmentar un 14,7% respecte a l’aconseguit en 2001. És aconsellable que aquells interessats a adquirir un habitatge coneguin els seus drets com a usuaris i les obligacions que té tota entitat financera quant als préstecs hipotecaris, així com les característiques dels índexs de referència per a tipus variables amb la finalitat de ponderar-los i seleccionar el que suposi un major estalvi.L’entitat financera, per part seva, per a decidir la concessió del préstec té en compte dos aspectes, segons comenta Inma Anderez: “la capacitat de pagament, que és la part dels ingressos que es destinen al pagament de les quotes de la hipoteca i la garantia que és l’habitatge que s’hipotecarà. Cal no oblidar que es tracta d’un préstec amb garantia hipotecària”.

En primer lloc, és recomanable que el ciutadà visiti diverses entitats de crèdit i sol·liciti fullets informatius en cadascuna d’elles, perquè a més de comparar preus, el contingut d’aquests pot exigir-se a l’entitat en cas d’incompliment. Segons estableix la Circular 5/1994 del Banc d’Espanya, de 22 de juliol, el fullet informatiu sobre préstecs hipotecaris ha de ser gratuït i ha d’incloure el següent:

  • Identificació del préstec: Denominació comercial, quantia màxima del préstec respecte al valor de taxació de l’immoble hipotecat i moneda en la qual s’efectuarà, si és diferent de la pesseta.

  • Terminis: Termini total del préstec, termini de manca d’amortització del principal, periodicitat dels pagaments i sistema d’amortització del principal.

  • Tipus d’interès: Modalitat (fix/variable), tipus d’interès nominal aplicable, índex o tipus de referència, termini de revisió del tipus d’interès i taxa anual equivalent.

  • Informació relativa a totes les comissions aplicables.

Els préstecs hipotecaris no suposen un pagament de l’habitatge del 100%, sinó que en general és un percentatge del valor de taxació. A més, a l’índex de referència l’entitat financera li afegeix un valor diferencial amb la finalitat d’obtenir beneficis, i en alguns casos l’anomenat “arrodoniment”, realitzat a l’alça. Jutjats com el de Madrid i Balears ho han declarat abusiu. El client està en el seu dret de sol·licitar que aquesta clàusula no s’apliqui en el contracte.

Quant als índexs de referència, una de les característica de l’EURIBOR és que per ser conseqüència de l’evolució dels tipus d’interès recull amb major rapidesa i intensitat tant les seves baixades com les pujades.

En els últims sis mesos de l’any 2000 l’índex va disminuir més d’un punt. Fet que ha suposat un estalvi considerable per a aquelles persones que pagaven hipoteca durant aquestes dates. El mes de desembre del passat any l’EURIBOR va descendir fins al 2,872%, segons informa Ignacio Martínez.

“En èpoques en què la tendència dels tipus d’interès sigui a l’alça interessaran els índexs de referència vinculats a entitats bancàries com ho és l’IRPH -aconsella Inma Anderez-, i quan la tendència sigui a la baixa (moment actual) interessarà prendre com a referència l’EURIBOR”. D’aquesta manera, el descens en les quotes a pagar es notarà amb major rapidesa.

D’altra banda, l’EURIBOR és la principal referència que utilitzen les entitats de crèdit espanyoles per a fixar l’interès dels préstecs hipotecaris, la qual cosa suposa que la majoria de la publicitat referida a aquest tema apareix amb aquest índex i així sigui més fàcil comparar els preus. “És un tipus de referència `universal´ que l’usen tant Caixes d’Estalvi, com a Bancs, i els clients estan més familiaritzats amb ell”, afirma Anderez.

La decisió del termini temporal de revisió de l’índex de referència és un dels punts clau a negociar amb l’entitat financera. Per a adoptar una decisió que ens resulti més econòmica hem de tenir en compte si el tipus d’interès tendeix a augmentar o a disminuir. En el primer cas, el més favorable per al client seria la revisió a terminis llargs.

Els préstecs hipotecaris i la Unió Europea

Abans del mercat únic europeu cada país tenia els seus propis índexs de referència: el MIBOR a Espanya, el LIBOR a Gran Bretanya etc. Amb l’arribada de l’euro l’EURIBOR es converteix en l’índex de referència per excel·lència en els estats que conformen la Unió Europea. L’entrada de l’Euro ha incidit en què els tipus baixin a Espanya.

En l’actualitat l’EURIBOR està pròxim al seu mínim històric (marcat al maig de 1999, quan va quedar fixat en el 2,68%). Segons els economistes consultats aquest és un bon moment per a contractar crèdits hipotecaris. “Si es contracten hipoteques variables amb referència EURIBOR l’amortització resultarà més barata”, subratllen.

El MIBOR era el tipus d’interès a un any que es tenia com a principal referència per als crèdits hipotecaris fins a l’entrada d’Espanya en la Unió Econòmica i Monetària (UEM). Des de l’1 de gener de 1999 les principals entitats financeres operen en el mercat europeu amb l’euro.

El MIBOR es queda obsolet perquè- com explica Ignacio Martínez del Banc d’Espanya- el nombre de dies en què no es creuen operacions en el mercat interbancari nacional s’ha vist incrementat. Només manté el caràcter de tipus de referència oficial per a operacions formalitzades amb anterioritat a aquesta data. Segons comenta Ignacio Martínez “l’Ordre Ministerial d’1 de desembre de 1999 estableix una nova fórmula de càlcul per a aquest índex al mateix temps que li retira el seu caràcter de tipus de referència oficial per als préstecs que se subscriguin amb posterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Ordre”. A partir de llavors l’EURIBOR es considera com a índex oficial.

Significa això que les hipoteques subscrites amb anterioritat a aquesta data han de canviar obligatòriament d’índex de referència? No, perquè la Llei 46/1998 també determina que el MIBOR “es continuarà calculant i publicant mentre concorrin els requisits tècnics necessaris per a la seva elaboració”. Si això no fos possible, la mateixa llei faculta al Ministre d’Economia i Hisenda per a establir una nova fórmula de càlcul o un nou tipus o índex de referència equivalent. Si això tampoc fos possible hauria d’estipular un nou tipus o índex de referència equivalent el més similar possible al MIBOR.

D’aquesta manera es garanteix la validesa dels crèdits contractats abans de 1999 i que tinguin al MIBOR com a índex de referència. Per als contractes hipotecaris posteriors a l’1 de gener de 1999, l’índex de referència més utilitzat per a determinar el tipus d’interès de les hipoteques a tipus variable és l’EURIBOR.