El mercat del lloguer guanya terreny arran de la crisi econòmica. Després de l’esclat de la bombolla immobiliària, el tancament de l’aixeta crediticia ha provocat una caiguda en la concessió de noves hipoteques -en el mes de novembre, el descens acumulat respecte a 2010 era ja del 32%, com va reflectir l’Institut Nacional d’Estadística (INE)-. Tot això ha augmentat la proporció de famílies espanyoles que viuen en un pis arrendat. Però perquè tant els inquilins com els propietaris puguin estar tranquils, és essencial ajustar-se al marc regulador, signar un contracte i que ambdues parts se subjectin a una sèrie d’obligacions.
Garanties en el lloguer
Segons l’Associació per al Foment del Lloguer i Accés a l’Habitatge (Arrenta), l’increment de lloguers aquest any serà de dos punts percentuals, fins al 20%, i en 2015 aconseguirà el 25%. No obstant això, malgrat l’alt estoc i el gran nombre d’habitatges buits (3.417.064 cases, el 13,2% del parc total, segons l’entitat d’administració de finques i comunitats de propietaris LDC), Espanya està a la cua quant a arrendament d’habitatges pel que fa a la Unió Europea. En 2011, solament un 18% de la població espanyola vivia de lloguer, enfront del 33,2% de mitjana europea. A Alemanya, aquest percentatge és gairebé del 50%.
Darrere d’aquesta xifra es troben els baixos sous, l’alta taxa d’atur , l’absència de subvencions i incentius fiscals notables, la falta de mobilitat laboral o una mentalitat de compra arrelada, entre altres circumstàncies. Propietaris i inquilins han demandat amb insistència una major seguretat per a la formalització de contractes de lloguer. Però quines garanties hi ha en arrendar un habitatge?
1. Marco regulador del lloguer
Els paràmetres bàsics i d’obligat compliment entre les parts en relació als contractes de lloguer estan recollits en la LAU (Llei d’Arrendaments Urbans) i sotmesos al que es disposa en el Codi Civil. Els contractes signats després de l’1 de gener de 1995 estan subjectes a les normes contingudes en la Llei 29/1994, encara que aquesta deixa molts aspectes al mutu acord entre les parts.
2. Contracte
Convé formalitzar el contracte per escrit. Al marge d’agències, gestories o assessors professionals, existeix un “contracte-tipus”, de venda en estancs, amb el qual es liquida l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.
L’arrendador ha de rebre de l’inquilí el pagament mensual de la renda a compte, dins dels set primers dies de cada mes
Aquest no recull els possibles acords entre les parts, sinó les dades d’identificació de la finca, les parts que intervenen, la renda i la durada, regulats per la LAU. La durada del contracte es pacta entre les dues parts. Però si fos inferior a cinc anys, al moment del seu venciment, és obligat prorrogar-ho anualment fins a aconseguir aquesta durada, excepte en el cas que l’inquilí decideixi posar fi a l’acord i anunciï la seva intenció al propietari amb almenys 30 dies d’antelació.
3- Garanties exigibles per part del propietari
El propietari podrà sol·licitar a l’inquilí un informe de solvència, en general, una nòmina i el contracte. Es pot fins i tot sol·licitar que l’empresa ho certifiqui.
Sol·licitar una fiança. L’arrendatari està obligat per llei a abonar una mensualitat de la renda com a fiança. Serveix per sufragar, al final del contracte, les obligacions assumides per l’inquilí que no hagin estat pagades, com a subministraments pendents d’abonament, impagaments de renda o possibles desperfectes (el propietari podrà plasmar en el contracte un inventari de tot el mobiliari i estris lliurats amb l’habitatge).
Sol·licitar un aval bancari. És una garantia aportada per una entitat financera. En cas que l’inquilí no compleixi amb el pagament estipulat, l’entitat assumeix la retribució de les rendes que no s’han percebut.
Sol·licitar una fiança personal. És un contracte de garantia personal que regula el Codi Civil. En virtut d’est, un tercer es compromet a respondre davant l’arrendador en cas que incompleixi les obligacions derivades del contracte d’arrendament.
Prestar informació sobre la situació de l’habitatge en el Registre de la Propietat del lloc on estigui situat. Així es confirma la titularitat de l’habitatge i si la mateixa està sotmesa a algun règim de protecció jurídica.
Actualitzar la renda. Durant els cinc primers anys de durada del contracte, la renda s’incrementarà (o disminuirà) de conformitat a la variació que experimenti l’Índex de Preus al Consum (IPC) publicat per l’INE..
4- Garanties exigibles per part de l’inquilí
- L’arrendador està obligat a realitzar, sense dret a elevar per això la renda, quantes reparacions siguin necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat pactades, tret que la deterioració sigui imputable a l’arrendatari, segons el que es disposa en els articles 1.563 i 1.564 del Codi Civil.
L’inquilí té dret al reemborsament de la fiança i garanties aportades en el termini d’un mes, una vegada comprovat que no hi ha hagut cap incompliment del contracte.
Dret d’adquisició preferent. Si el propietari de l’habitatge arrendat pretén vendre-la, està obligat a oferir-la a l’inquilí. Haurà d’indicar per escrit les condicions de la transmissió, entre elles, el preu. L’arrendatari podrà exercir sobre la mateixa el dret d’adquisició preferent o de tempteig i disposarà d’un termini de 30 dies per comunicar la seva decisió de comprar.
- Arrendar amb seguretat: desnonament exprés
La major preocupació dels propietaris al moment de llogar és trobar-se davant inquilins morosos o que retornen la casa en pèssimes condicions. L’incompliment de les obligacions contretes entre ambdues parts, o del que es disposa en la LAU o en el Codi Civil, dona dret a la part agraviada a posar fi al contracte.
Davant aquesta situació, el contracte d’arrendament és la principal prova per demostrar que hi ha un acord i que una de les parts no compleix amb els pactes.
Arribats a aquest punt, la Llei de Mesures d’Agilitació Processal ha buscat accelerar els tràmits perquè l’inquilí morós abandoni l’habitatge al més aviat possible.
Amb la nova normativa es persegueix simplificar els processos i agilitar la resposta dels tribunals mitjançant procés monitorio (un judici ràpid sense intervenció del jutge). Si el propietari presenta demanda d’impagament i s’accepta, l’inquilí disposa de 10 dies per pagar la quantitat deguda, abandonar l’habitatge o presentar les al·legacions oportunes. En cas que el demandat no realitzi cap d’aquestes actuacions, el requeriment del secretari judicial serà suficient per procedir al desnonament immediat.
