Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Luis Corral, conseller delegat de Fòrum Consultors

Qui pugui esperar a comprar un pis, millor que esperi

Els mals presagis han començat a complir-se al mercat immobiliari. En nombroses ciutats, els preus ja han caigut aquest any i s’esperen noves baixades per al proper exercici. Pràcticament totes les companyies immobiliàries han vist caure les seves vendes de forma abrupta en 2007. Luis Corral, conseller delegat de la consultora immobiliària Fòrum Consultors (especialitzada en la realització d’estudis de mercat, generació i intermediació de sòl i comercialització d’obra nova per compte de tercers), assegura que al mercat d’habitatge s’ha registrat una caiguda en vendes propera al 60% respecte a l’any passat. En la seva opinió, el frenazo ha estat brusc, sobretot arran de la crisi de confiança que es viu a Estats Units des de l’estiu (amb l’esclat del problema de les hipoteques escombraries o subprime). Per a Luis Corral la desacceleració en els preus continuarà al mercat de l’habitatge, almenys durant els propers dos anys.

Què podem esperar del mercat d’habitatge en 2008?

La situació actual és complicada perquè s’ha produït una caiguda en les vendes brusca, i tot el brusc és preocupant. La desacceleració es va iniciar de forma ordenada a mitjan any passat, però des de l’estiu s’ha registrat una aturada brusca, motivat sobretot per l’estrangulamiento financer d’Estats Units, on el mercat immobiliari també passa per una etapa de caiguda de preus. A Espanya, després de tretze anys de bonança era necessari un ajust, però està sent més dur de l’esperat. En 2008 i 2009, continuarà la situació actual. Probablement, moltes companyies es veuran obligades a seguir baixant els preus que demanaven inicialment per les seves promocions.

Quins són les seves previsions en preu?

El mercat d’habitatge és molt heterogeni; cal considerar la diferent tipologia d’habitatge, la seva situació… En general, estimo que durant aquest any els preus es mantindran en equilibri, és a dir pujaran a l’una que la inflació o fins i tot per sota d’ella, la qual cosa en realitat suposarà baixades de preus. Estic parlant de mitjanes. Després, per descomptat, hi haurà regions on els preus es continguin més que en unes altres.

De quines zones parla?

Lògicament, on els preus han pujat molt en els últims anys és probable que es vegin les majors baixades. Mercats com Barcelona o Madrid (encara que només a certes zones), o en la Costa del Sol, on ja s’està notant un fort refredament. Cauran més els preus en regions on s’ha donat una explosió exagerada de construccions, per exemple a certs pobles de Madrid. A Alacant, Murcia o Llevant també s’ha viscut molt “jolgorio” urbanístic en els últims anys, i això acaba passant factura.

En altres comunitats com Galícia o Extremadura, on les pujades de preus han estat molt més moderades, és probable que no es produeixin caigudes. País Basc i Navarra són també comprats més continguts, amb un urbanisme més conservador. Són comunitats més controlades, és a dir, amb molta menys especulació que en altres zones, com Madrid. Donen, per exemple, més importància a l’habitatge protegit. A País Basc i Navarra, per tant, no s’esperen fortes caigudes de preus. És un mercat més controlat i estable.

És bon moment per comprar habitatge o convé esperar?

Al mercat sempre hi ha compradors que necessiten habitatge i que no poden plantejar-se l’esperar. No obstant això, ara mateix es nota que existeix un esgotament de la demanda. A qui pugui esperar, jo li recomanaria que ho fes perquè la situació de millora de preus i ofertes va a continuar. Al mercat de primera residència, la baixada de preus està “cantada”. No obstant això, és un mercat més rígid. Les rebaixes només podran efectuar-les els promotors que hagin comprat sòl barat i tinguin marge per baixar els preus de les seves promocions. Els qui hagin comprat sòl car es trobaran amb un problema. Al mercat de segona mà també s’està notant una caiguda en els preus (un recent informe apunta que ja s’han produït caigudes fins i tot en ciutats com Madrid i Barcelona) i té la seva lògica, perquè és un mercat amb un gran component de necessitat. Hi ha famílies individuals que necessiten vendre el seu pis i són elles mateixes les que fixen el preu. L’ajust en preus és, doncs, més flexible en aquest àmbit.

Per quant temps es perllongarà la situació de desacceleració actual?

És difícil aventurar-ho encara que hi ha certes dades definitòries: en borsa, són moltes les companyies immobiliàries que han caigut en l’últim exercici. Els seus resultats potser encara no les han fet entrar en crisis, però ho faran en els propers anys. Cal tenir en compte que ara les empreses encara estan mostrant les xifres amb els projectes ja acabats, però en un parell d’anys hauran de donar els resultats amb els projectes que acabin en 2008 i 2009, que probablement seran mals anys de vendes. Aquestes negatives previsions s’estan veient ja en els indicadors d’activitat avançats, que s’anticipen al que ocorrerà en el cicle econòmic. Ara, els projectes es compten amb els dits de la mà.

Quin tipus d’habitatges són susceptibles de tenir majors caigudes?

Un mercat asfixiat és el d’habitatge vacacional. Els habitatges de costa són les que més estan notant la caiguda de preus. Això ocorre així cíclicament. El sector turístic està en crisi. És el primer en el qual es nota la desacceleració en moments difícils. I així seguirà ocorrent els propers anys. En moltes zones, sobretot a Costa del Sol, les vendes s’han paralitzat.

Quins habitatges seguiran sent les més cares?

Alguna cosa que no canvia, ni amb la desacceleració, és que els habitatges més petits segueixen sent comparativament i per preu del metre quadrat les més cares. Les més grans surten més barates. No obstant això, en algunes ciutats com Madrid, el concepte d’estudi i apartament d’un dormitori a preus alts ha aconseguit un topall. Hi ha un límit, i la demanda d’aquest tipus d’immobles també comença a esgotar-se.

Quins són, en la seva opinió, els principals motius de la crisi actual?

Hi ha un cúmul de factors: en primer lloc, l’aterratge suau al mercat de l’habitatge era lògic i esperat, i forma part dels cicles. No obstant això, s’ha vist complicat per la desacceleració econòmica que registra ara Espanya, per la crisi de confiança nord-americana, per la pujada de l’Euribor que s’ha produït en els últims anys, l’endeutament de les famílies… La situació macroeconòmica és ara determinant. Ja s’ha vist una lleu caiguda del consum. Un element que no cal perdre de vista és l’ocupació: si comencen a destruir-se llocs de treball, la situació pintarà malament.

Estima que els bancs seguiran endurint les condicions per sol·licitar hipoteques?

L’escenari actual és complicat per als bancs. El seu negoci és prestar diners i ho seguiran fent. A nivell particular, és a dir, de concessió d’hipoteques a particulars, no pot haver-hi molts canvis. Jo més aviat crec que el problema ho tenen els promotors, on els bancs sí estan posant més traves al finançament. Preocupa la situació de nombroses companyies. No hi ha més que veure la suspensió de pagaments de Llanera, les dificultats d’Hàbitat… La banca està constreñida per la conjuntura actual. No obstant això, el Banc d’Espanya obliga a ser rigorós en la comptabilitat dels préstecs.

Creu que la crisi immobiliària nord-americana (on els preus dels pisos ja han caigut un 4,5% en l’últim trimestre) es contagiarà a Espanya?

Sens dubte hi ha hagut un fort efecte contagio de desconfiança. Aquí no existeixen “hipoteques escombraries”. No obstant això, sí que s’han traslladat al mercat espanyol i, en general, a tots els mercats mundials les dificultats per obtenir liquiditat.

Al mercat hi ha encara sobreoferta de pisos?

Jo més aviat parlaria d’esgotament de la demanda, que s’ha accelerat amb l’Euribor pujant (el que frena l’accés a l’habitatge de moltes famílies) i la crisi hipotecària d’Estats Units. En general, hi ha un clima d’inseguretat, de desconfiança econòmica general, que es palpa, per descomptat, al mercat immobiliari.

Davant la conjuntura actual, hi ha major interès pel lloguer?

Sí, sens dubte. Ara hi ha més interès pel lloguer en tots els àmbits. Aquest mercat s’està dinamitzant. Entre llogar i comprar, fins fa poc predominava la segona opció. No obstant això, en l’actualitat, amb les pujades de preus i de l’Euribor, l’esforç per comprar és molt major, per la qual cosa els ciutadans estan recorrent al lloguer.

Són suficients les ajudes actuals que existeixen per potenciar el lloguer, sobretot entre els joves?

Valorem positivament les ajudes actuals, encara que seria necessari comptar amb més incentius. Es necessiten canvis estructurals.

L’habitatge ha deixat de ser atractiva com a inversió?

Sí. En aquests moments, l’inversor d’habitatge ha desaparegut del mercat perquè no hi ha possibilitat d’obtenir bones tornades.

Quin seria una bona inversió immobiliària en aquests moments: garatges, oficines…?

Hi ha una opció alguna cosa arriscada, però al meu entendre rendible, que és comprar immobles a Estats Units, tant de primera com de segona mà. En aquest mercat, han caigut els preus en un 50% en algunes zones. Una bona opció és comprar allí i explotar aquests immobles en lloguer. No obstant això, és una alternativa per a persones amb negocis allí o que viatgin periòdicament a la zona. En la distància, lògicament, és difícil gestionar una inversió així.

Amb els garatges també és complicat encertar amb una bona inversió. Es poden explotar mitjançant lloguer en zones amb dèficit de places. No obstant això, en l’actualitat els nous barris venen dotats de places de garatge més que suficients (en alguns blocs hi ha plaça i mitjana per veí), amb el que en aquestes zones difícilment va a poder treure’s una sucosa rendibilitat.


Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions