La memòria de qualitats és considerada un dels principals instruments de garantia per a aquells que adquireixen un habitatge sobre pla. Una situació que comporta per al comprador un greu risc en desconèixer el resultat final de l’obra. En aquest sentit, la llei reconeix al promotor l’obligació de lliurar una còpia gratuïta, que inclogui tots els materials tècnics a utilitzar, tant als qui s’interessin per les característiques dels pisos com als qui es decideixin a adquirir-los. Resulta, a més, d’obligat compliment per al constructor, que només pot substituir els materials indicats amb el consentiment exprés del titular de l’habitatge. Comprovi, una vegada finalitzada l’obra, que el resultat final s’ajusta als acords en la memòria.
Contingut
En el seu article 47, la Constitució estableix el dret de qualsevol ciutadà a “gaudir d’un habitatge digne i adequat”, de manera que respongui a les expectatives creades pel promotor i no es posi en risc la forta inversió realitzada, sovint, pel consumidor. A més, el Reial decret 515/89 estableix la necessitat que “l’oferta, promoció i publicitat dirigida a la venda d’habitatges, s’ajusti a les veritables característiques” i retreu als constructors que s’indueixi a error als adquirents o se silenciïn dades fonamentals.
És per aquesta raó que la llei exigeix al promotor el lliurament gratuït de la denominada memòria de qualitats, un document en el qual s’inclou una relació àmplia i detallada de tots els materials utilitzats en la construcció d’un pis, així com una còpia del projecte i aquella informació d’interès per al comprador.L’objectiu és facilitar al consumidor l’adquisició d’un producte en bon estat i amb totes les garanties, tant d’aquelles rematades que s’aprecien a un cop de vista com de possibles vicis ocults que només el dia a dia posa al descobert. “La memòria de qualitats ha de ser una informació exigible i a la disposició de qualsevol interessat”, recalca el Secretari general de l’Associació de Promotors i Constructors d’Espanya (APCE), Manuel Martí.
En ella, s’ha d’incloure la qualitat dels elements que integren la construcció -sense formar part de l’estructura-, així com el model, la sèrie i les seves característiques tècniques. En aquest sentit, el consumidor no ha de conformar-se amb una simple descripció, sinó que ha d’exigir tots els detalls en relació amb els materials emprats, ja que existeixen múltiples varietats i preus. “Dir que l’habitatge inclou sòls de marbre, no és a dir molt, ja que existeixen diverses classes d’aquest material el preu del qual varia considerablement segons es tracti de l’un o l’altre. Cal especificar les característiques concretes de cada element”, descriu Martí.
També és possible que la memòria de qualitats expliciti altres dades com el calendari de pagaments i el possible finançament, i, fins i tot, últimament és habitual trobar en ella qüestions relatives a la comunicació amb la resta de la ciutat a través del transport públic, la distància a la qual es troba un centre escolar o la proximitat de pubs i discoteques. Tampoc solen oblidar-se dels aïllaments tèrmics i acústics de l’edifico, les zones comunes i els serveis accessoris.
Precaucions
La Llei General per a la defensa dels Consumidors i Usuaris estableix com un dret bàsic d’aquests “la informació correcta sobre els diferents productes o serveis”. Especialment, quan es tracta de l’adquisició o arrendament d’un habitatge.”Més del 90 per cent de les cases de nova construcció s’adquireixen abans de posar-se la primera pedra. En conseqüència, els riscos que corre l’adquirent són majors, ja que és un bé que encara no existeix”, alerten des del Consell General del Notariat.
Davant aquesta situació, és necessari aguditzar tots els sentits a l’hora de comprar una casa sobre pla i no deixar-se portar per suculentes ofertes que ofereixen habitatges a un preu menor que la resta, però que poden derivar en l’ús de materials de baixa qualitat.També és important indagar sobre la trajectòria de la constructora o promotor al qual s’adquirirà l’habitatge i reconèixer, si pot ser, la seva solvència. “Les grans empreses o les petites acreditades solen tenir majors i millors garanties en qualsevol cas”, destaca un responsable del Consell.
Per tot això, el consumidor interessat a comprar un pis ha de seguir una sèrie de passos si realment pretén realitzar una operació satisfactòria i amb totes les garanties.
El primer és acudir a un advocat o notari, o, en defecte d’això, als departaments i associacions de consum, per a comprovar si la promotora compleix amb els requisits legals: si el solar és de la seva propietat, si existeix llicència de construcció, possibles inconvenients futurs?
A continuació, ha d’exigir al venedor la descripció de l’habitatge amb plans i superfície útil, les característiques de l’edifici en general, zones comunes i serveis accessoris i, per descomptat, una còpia de la memòria de qualitats i les dades registrals de l’immoble.
Una vegada comprovats, així mateix, la llicència, autoritzacions administratives i estatuts de la comunitat, l’interessat ha de sol·licitar el corresponent assessorament notarial relacionat amb l’escriptura de compra, si finalment es decideix a adquirir-la.”En el cas d’habitatges de segona mà no és necessari lliurar una còpia de la memòria de qualitats, ja que el comprador pot observar amb els seus propis ulls les característiques d’aquesta. Tampoc és necessari lliurar la memòria de qualitats a l’hora de llogar una casa”, recorda Manuel Martí.
Reclamacions
Segons dades de la Federació d’Usuaris i Consumidors Independents (FUCI), l’any passat es van rebre un total de 674 queixes i consultes relatives “a tota classe de situacions no esperades pel consumidor quan va adquirir el seu habitatge” i fins a 38.428 reclamacions (un 14% més que en 2001) relacionades amb la compra o lloguer d’una casa. La xifra denota un important increment respecte a períodes anteriors, encara que, per a Manuel Martí, no és moment de ser “alarmistes”.”L’any passat es van construir mig milió d’habitatges nous i es van vendre d’altres de segona mà. Si comparem aquesta xifra amb el nombre de queixes que va haver-hi, és fàcil comprovar que les reclamacions no són habituals”, assegura el secretari general de l’APCE. “El problema és que en tenir els habitatges un preu tan elevat, la gent és molt sensible al fet que puguin tenir alguna fallada”, afegeix.
El cas és que el descontentament existeix i el comprador està en el seu dret de reclamar, màximament si es té en compte que la memòria de qualitats, en formar part del contracte, és d’obligat compliment per al promotor, que només pot substituir uns materials per uns altres amb el consentiment exprés del propietari del pis.”És necessari comptar amb la conformitat del consumidor, sempre ha de conèixer i autoritzar el canvi”, recalca Martí, qui assegura, a més, que en cas que es doni aquesta situació “s’ha d’abonar a l’interessat la diferència si els materials emprats són de qualitat més baixa”.
Si malgrat tot, es produïssin alteracions en l’estipulat en la memòria de qualitats, és moment de reclamar i exigir els pactes, tenint en compte que només es pot exigir jurídicament, davant els tribunals, quan es lliuri l’habitatge i els materials emprats no es corresponguin amb els acordats.
En aquests casos, les associacions de consum constitueixen el primer esglaó, ja que és en elles on es presenta la primera reclamació. Aquesta pot sol·licitar una compensació monetària al promotor per danys i perjudicis o exigir que compleixi amb els pactes. A partir d’aquest moment, l’associació representa al consumidor, contacta amb l’altra part i intenta arribar a un acord extrajudicial que, d’aconseguir-se, posa fi al conflicte.
En cas contrari, si el problema incompleix la normativa en matèria de consum, el fet ha de ser sancionat davant l’Administració, que determinarà la sanció corresponent, independentment de la indemnització per danys i perjudicis.
Recomanacions
El consumidor ha de tenir especial cura amb aquells contractes en els quals, mitjançant clàusula, s’especifiqui la possibilitat de substituir els materials “per uns altres de qualitat similar”, ja que no sempre això serà així i la qualitat pot resultar molt més baixa si no es tenen coneixements sobre aquesta matèria.
Les citades “previsions”, que al·ludeixen a motius legals o tècnics -com que el producte emprat deixi de fabricar-se- per a procedir al canvi, poden suposar per al consumidor un important contratemps i, en cap cas, pot ser de tal importància que el comprador adquireixi un habitatge diferent de la que va contractar.
Per a evitar situacions desagradables, la FUCI recomana a l’interessat revisar la memòria de qualitats abans de signar-la i exigir un important nivell de detall. Al mateix temps, ha de tenir en compte que, segons estableix el Codi Civil, disposa de sis mesos per a reclamar per defectes que no són visibles.
Entre els consells a tenir en compte, destaquen:
- Revisar parets, sostres i pisos davant possibles esquerdes estructurals o danys per humitat.
- Observar l’estat dels marcs de les finestres per si entrés humitat.
- Detectar els sistemes de ventilació en cuina i banys.
- Comprovar si les parets exteriors mostren signes de despreniment.
- Conèixer els sistemes de seguretat dels quals disposa l’immoble.
- Descobrir possibles vicis ocults.
