Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Necessitat de l’habitatge per al fill de l’arrendador

És una de les múltiples causes que pot facilitar la resolució del contracte de lloguer

Img viviendaa03d Imatge: Andreas Pizsa

Les condicions que regeixen els drets de l’inquilí i del propietari de l’habitatge, respectivament, varien al nostre país depenent no només del tipus de contracte sinó també de la data en la qual es va signar. Perquè procedeixi la denegació de la pròrroga en cas que l’arrendador necessités per a ell mateix l’habitatge o local de negoci, o perquè els ocupin els seus ascendents o descendents, tal vegada hagi de justificar aquesta necessitat d’ocupació.

La normativa que regeix els lloguers a Espanya és diferent per als contractes d’arrendament celebrats amb anterioritat al 9 de maig de 1985 que per als posteriors. En el present article ens centrarem en el cas d’aquells propietaris d’habitatges arrendats els contractes dels quals van ser subscrits amb anterioritat a aquesta data i subsisteixin. O sigui, que estiguin vigents després de l’1 de gener de 1995, dia de l’entrada en vigor de la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans (LAU). Concretament, anem a tractar d’analitzar què ocorre si l’arrendatari ha anat prorrogant contínuament el contracte subscrit i l’arrendador decideix denegar aquesta pròrroga per necessitar l’habitatge perquè l’ocupi un dels seus descendents.

Cal tenir per tant dues idees ben clares: d’una banda, que la LAU actual en la seva disposició transitòria segona estableix que els contractes d’arrendament d’habitatge celebrats abans del 9 de maig de 1985 que subsisteixin en la data d’entrada en vigor de la present llei continuaran regint-se per les normes relatives al contracte d’inquilinato, del Text Refós de la Llei d’Arrendaments Urbans (TRLAU) de 1964, excepte les modificacions contingudes als apartats següents d’aquesta disposició transitòria. I per un altre, que les normes relatives al contracte d’inquilinato del text refós de la LAU de 1964 estableixen en el seu article 57 una pròrroga obligatòria per al propietari i voluntària per a l’arrendatari de tal forma que si l’inquilí, una vegada arribat el venciment del termini pactat en el contracte d’arrendament, decideix prorrogar el contracte, ho podrà prorrogar indefinidament, obligant a l’arrendador a acceptar aquella decisió.

Davant aquesta situació, el propi text de 1964 recull en el seu article 62 certes excepcions a aquesta pròrroga obligatòria, sent una d’elles la necessitat de l’arrendador d’ocupar l’habitatge per a si o per als seus ascendents o descendents legítims o naturals.

El citat article 62 estableix que no tindrà dret l’inquilí o arrendatari a la pròrroga legal en els següents casos: “quan l’arrendador necessiti per a si l’habitatge o local de negoci o perquè els ocupin els seus ascendents o descendents legítims o naturals”

Així, en el cas dels contractes celebrats amb anterioritat al 9 de maig de 1985 que subsisteixin en la data d’entrada en vigor de la Llei 29/1994 d’Arrendaments Urbans i en els quals l’inquilí venja prorrogant contínuament el contracte subscrit, i l’arrendador decideixi oposar-se a aquesta pròrroga per necessitar l’habitatge perquè l’ocupi un dels seus descendents, la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964 estableix que “si es tractés d’habitatge, perquè procedeixi la denegació de pròrroga per la causa primera (de l’article 62) l’arrendador haurà de justificar la necessitat d’ocupació. Per tot això, ens hem de centrar en l’estudi del concret significat del terme “necessitat” al que fa referència dit article i l’obligació de “justificar” aquesta necessitat.

Doncs bé, la necessitat d’ocupació al·legada per l’arrendador per aconseguir excepcionalment rebutjar la pròrroga al dret de la qual tenia l’arrendatari pot fer referència a diverses causes i no tan sols a les recollides pel legislador en l’article 63. Una d’elles ben pogués ser la de “desig de vida independent” d’un dels descendents de l’arrendador, tal com ha estat admès per la jurisprudència en reiterades ocasions, sempre que aquest desig sigui demostrat pel propietari. La pretensió de l’arrendador estarà supeditada a les proves de tal forma que, una vegada al·legada, haurà d’acreditar-se l’existència d’aquesta necessitat perquè l’òrgan judicial accedeixi al sol·licitat.

El concepte de necessitat desenvolupat per la nostra jurisprudència és un concepte eminentment relatiu, en el sentit que no només ha d’estimar-se com a tal en aquells supòsits enumerats i recollits pel legislador en el ja citat article 63.2, sinó afegint als mateixos tots aquells en els quals es demostri la seva existència. De manera que depèn, en gran mesura, de les circumstàncies personals i objectives de cada cas concret.

Un altre aspecte a tenir en compte a l’hora d’acreditar la citada necessitat i pretendre així el desallotjament de l’inquilí és l’establert per l’article 63 al seu apartat 3º, on textualment es pot llegir: “Es presumirà, excepte prova en contrari, no acreditada la necessitat quan amb sis mesos d’antelació a ser notificada la negativa de pròrroga s’hagués desallotjat habitatge de característiques anàlogues en edifici propietat de l’arrendador o del familiar d’aquest per qui es reclami.” El legislador priva doncs de la possibilitat d’acollir-se a l’opció recollida en l’article 62.1 del TRLAU de 1964 a aquell arrendador que sent propietari d’un altre habitatge de semblants característiques a l’ocupada per l’inquilí a qui pretén desallotjar, hagués venut aquella dins dels sis mesos anteriors a l’exercici de la negativa de pròrroga que ara pretén exercir.

Requisits perquè procedeixi la resolució

Per tant, són requisits necessaris perquè procedeixi la resolució del contracte d’arrendament per causa de necessitat:

  • l’existència de necessitat acreditada
  • el requeriment previ a l’arrendatari
  • la situació en pròrroga forçosa de l’arrendament

Quant al requeriment previ de l’arrendatari, aquest s’ha de realitzar-ho de forma fefaent, i amb un any d’antelació a l’exercici de l’acció i presentació de la demanda, amb l’excepció que contempla l’art. 65.3., que literalment estableix com “l’inquilí haurà de contestar de manera fefaent a l’arrendador dins del termini de 30 dies hàbils si accepta o no la denegació de pròrroga. En el primer cas, podrà l’arrendador instar el llançament, en el seu moment, davant jutge competent, pels tràmits d’execució de sentència en els judicis de desnonament. En el segon, l’inquilí haurà d’exposar les causes en què es fon la seva oposició, i si no ho fes dins del referit termini, podrà l’arrendador anticipar l’exercici de la seva acció i presentar la seva demanda transcorreguts sis mesos des de la data del requeriment, entenent-se, a més reduïda a la meitat la indemnització que pogués correspondre-li.”

Finalment, i no per això menys important, cal recordar que si durant els tres mesos següents d’haver desallotjat l’habitatge no anés ocupada per la persona per qui es va reclamar, podrà l’inquilí recuperar-la dins d’un altre termini igual, reputándose a efectes subsistents el contracte primitiu, i fins a transcorreguts tres anys, explicats des de la data en què l’inquilí tornés a l’habitatge, no podrà l’arrendador intentar la seva ocupació.

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions