Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Entrevista

Ángel Rodríguez-Carreño, conseller delegat d’Òptima Serveis Financers

La hipoteca inversa brinda seguretat econòmica per a tota la vida a les persones majors
Per EROSKI Consumer 20 de novembre de 2007
Img rodriguezcarreno listado
Imagen: Ned Raggett

Ángel Rodríguez-Carreño, llicenciat en Ciències Financeres i Actuarials, i en Ciències Econòmiques i Empresarials per la Universitat Complutense de Madrid, ha treballat durant més d’una dècada en el departament de prejubilaciones de Banc Vitalici a Espanya, on va ser també director del departament de grans comptes. Amb els coneixements adquirits, la seva experiència i un grup de companys de Banc Vitalici, en 2005 va decidir emprendre la seva pròpia aventura i engegar la consultora Òptima Serveis Financers, la primera empresa d’assessorament especialitzada a buscar solucions financeres que contribueixin a millorar la qualitat de vida de les persones majors. Com a conseller delegat de l’entitat, assegura que va decidir embarcar-se en aquesta aventura professional perquè considera que hi ha una “clara demanda de productes financers per a ancians a Espanya”. En la seva opinió, la hipoteca inversa és un instrument molt interessant per als majors, però existeix un desconeixement general en la societat, situació que pretén canviar.

La hipoteca inversa és un producte interessant, però a qui beneficia sobretot?

És interessant perquè és l’únic crèdit que utilitza un immoble com a garantia de pagament a canvi de la disposició d’un capital, com una renda mensual per a tota la vida sense obligació d’amortitzar ni capital ni interessos fins a la defunció del titular del crèdit. És a dir, el producte permet aconseguir una renda mensual hipotecant un habitatge, sense perdre la seva propietat. Això permet als majors, que són els qui poden contractar-ho, obtenir liquiditat dels seus immobles sense deixar de gaudir dels mateixos i sense perdre la propietat. I el que és més important, els dona seguretat econòmica per a tota la vida, de manera que són els principals beneficiaris. A Espanya, és un producte necessari i útil ja que més d’un 87% dels majors de 65 anys compta amb habitatge en propietat, però amb molt poca liquiditat perquè les pensions de jubilació són minses.

De quina quantia poden ser les rendes mensuals que s’obtenen amb una hipoteca inversa?

Per posar un exemple, un home que expliqui en l’actualitat amb 74 anys pot tenir una esperança de vida mitjana de 14,28 anys més (la dona nascuda en el mateix any té una esperança de vida alguna cosa major, de 17,18 anys). Si compten amb un pis d’uns 300.000 euros, podrien gaudir d’una renda de 725 euros mensuals signant una hipoteca inversa sobre la seva propietat immobiliària.

Quins usos principals es poden donar a la hipoteca inversa?

El producte permet poder viure sense dificultats. Un altre dels motius fonamentals que justifiquen la contractació d’un producte d’aquestes característiques és obtenir ingressos necessaris per poder acudir a una residència de majors, o per poder pagar els serveis assistencials. En general és un producte que permet millorar sensiblement la qualitat de vida.

Amb la incertesa immobiliària s’usa la hipoteca inversa per donar sortida a immobles la venda dels quals està paralitzada

Amb la incertesa actual del mercat immobiliari, s’està utilitzant la hipoteca inversa per donar sortida a immobles la venda dels quals s’ha paralitzat. Algunes persones de 65 anys estan sol·licitant la hipoteca inversa per obtenir liquiditat del seu pis, bé per no vendre, bé per vendre sense presses ja que, amb independència que no existeix l’obligació d’amortitzar el deute fins a la defunció del titular, aquest crèdit es pot amortitzar i cancel·lar a qualsevol moment.

Quins consells puc donar-los als meus avis, al·lèrgics als bancs, per convèncer-los de les bondats d’aquest producte?

Solament una recomanació: que acudeixin a un assessor extern independent, amb la finalitat de que els garanteixi, entre altres coses, la contractació del millor producte per al seu cas concret. La figura d’un assessor extern independent és obligatòria en països amb gran experiència en aquest tipus de productes, com Estats Units o Regne Unit.

A Espanya, en molts casos, els productes que ofereixen les entitats no són homogenis entre si (varien molt les condicions tant econòmiques com a jurídiques, en funció de l’entitat amb la qual es contracti). Per tant, pot resultar molt complicat per al contractant trobar el producte que millor s’adapti a les seves necessitats. Per això, considerem de vital importància l’assessorament extern a l’hora de contractar una hipoteca inversa. Hem comprovat en nombroses ocasions que el client obté més renda si es dirigeix a nosaltres que si es dirigeix directament a una entitat financera. Això és possible gràcies a que el volum d’operacions que aportem a les entitats financeres ens atorga una posició per negociar millor que si es tracta d’una sola operació individual.

A més, a l’hora de contractar un producte convé tenir en compte la situació patrimonial i familiar. Per exemple, per a parelles majors amb fills pot ser més apropiat contractar una hipoteca inversa, ja que compten amb hereus que en el futur podran decidir què fer amb el pis: per saldar el deute amb el banc poden vendre-ho o poden pagar el préstec i seguir gaudint de l’immoble. Les rendes vitalícies poden ser més aconsellables per a majors sense hereus.

Com valora els incentius fiscals sobre la hipoteca inversa introduïts en la Llei de reforma Hipotecària?

Els valorem molt positivament, especialment pel que fa a la supressió de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats i la reducció de les despeses notarials i registrals.

Malgrat això la hipoteca inversa segueix tenint un no sé què de desconfiança. Si és tan atractiu el producte per què no atreu a més persones?

Cal tenir en compte que no hi ha dades oficials publicades. Però estimem que en proporció al nombre de persones majors que en aquests moments necessiten millorar els seus ingressos, encara poques han contractat una hipoteca inversa. I això és a causa del desconeixement general de l’existència de la mateixa. Ara bé, també som conscients que l’interès s’eleva exponencialment a mesura que va passant el temps i es va coneixent el producte. Nosaltres hem registrat 700 sol·licituds de projecte d’hipoteca inversa en aquest any.

També crec que les millores més evidents que farien més atractiva la contractació de la hipoteca inversa són vàries. En primer lloc, es necessiten ajudes encaminades a abaratir els costos de la contractació d’aquest producte, com per exemple disminuir els costos notarials, registrals i suprimir l’impost d’Actes Jurídics Documentats, alguna cosa que previsiblement millorarà amb la introducció de la nova llei del mercat hipotecari. En segon lloc, creiem que seria convenient que a Espanya es regulés la figura d’un assessor extern independent, la qual cosa afavoriria i garantiria la seguretat en les contractacions d’aquest producte per part dels nostres majors.

Haurien de disminuir els costos notarials i registrals, i desaparèixer l’Impost d’Actes Jurídics Documentats

També seria positiu que es flexibilitzessin requisits de contractació del producte, molt estrictes i inamovibles, com la tipologia d’immoble susceptible de servir com a garantia hipotecària, l’edat mínima de contractació, l’obligatorietat de subscriure el segur de rendes diferides amb l’entitat financera… Finalment, seria bé que es fomentés la competitivitat entre entitats. Si cada vegada més bancs i caixes comercialitzen el producte, el mercat serà més dinàmic. En definitiva, la falta de precedents a Espanya fa que encara quedi molt per fer en aquest tipus de productes que es perfilen com la solució idònia perquè els nostres majors visquin amb la màxima qualitat de vida possible.

Quantes persones majors de 65 anys estima que poden estar disposades a contractar una hipoteca inversa?

A Espanya hi ha més de 7,5 milions de persones amb més de 65 anys, dels quals el 87% té habitatge en propietat, i no han planificat econòmicament la seva jubilació amb plans complementaris a les pensions de jubilació i/o de viduïtat, que no són molt elevades. Productes com la hipoteca inversa permeten a aquests majors incrementar els seus ingressos i en conseqüència millorar el seu nivell de vida.

Aquestes persones representen el mercat potencial d’hipoteca inversa. Però potser és més important el recorregut futur que pot tenir aquest tipus de producte. Segons les previsions de l’agència Europea d’Estadístiques Eurostat, l’any 2050 Espanya serà el país europeu amb major proporció de persones majors i el segon país més envellit del món, només per darrere de Japó. Si a aquesta dada li unim la cultura mediterrània, i sobretot espanyola de tenir habitatges en propietat i no en règim de lloguer com ocorre en països del nostre entorn, Espanya es converteix al país amb major potencial de clients d’aquest tipus de productes.