Vendre o comprar un pis s’ha convertit en missió impossible en els últims anys. Des de 2007, quan va començar la crisi, els immobles han reduït el seu preu un 23%. Ara, el metre quadrat en habitatges de segona mà es paga a 2.153 euros. Als compradors els resulta molt difícil aconseguir el finançament necessari, davant les restriccions de crèdit de la banca. Els venedors, per la seva banda, sofreixen l’escassa demanda, l’elevadíssima oferta i la seva pròpia i gran resistència a baixar els preus. En aquests últims quatre anys, el mercat s’ha congelat, s’ha portat per davant a moltes immobiliàries, constructores… Malgrat la duresa de la crisi, els experts segueixen sense veure la sortida del túnel. Nicolás Llari de Sangenís, director general de l’àrea de residencial i entitats financeres de la consultora immobiliària CB Richard Ellis a Espanya, estima que encara el preu de l’habitatge no ha tocat sòl i que encara es registraran descensos. En la seva opinió, mai es repetirà un “boom” tan extraordinari com el qual es va iniciar a la fi dels noranta i es va estendre fins a 2007. I l’accés al finançament tampoc tornarà a ser tan fàcil com llavors.
“Determinats entorns i ciutats han arribat ja als seus preus mínims”
En termes mitjans, el preu de l’habitatge a Espanya, continua una senda a la baixa. No obstant això, podem pensar que determinats entorns i ciutats han arribat ja als seus preus mínims.
Un ajust del 8% o 10% més en termes mitjans situaria el preu de l’habitatge en nivells raonables.
Segons les estadístiques, un 23% de mitjana. No obstant això, alguns entorns de costa han sofert baixades del 40%.
“El factor determinant que decideix els terminis de venda d’un pis és el preu”
Els pisos que ara tenen més sortida són els de primera residència. En particular, destaquen els immobles de tres dormitoris. El finançament, en qualsevol cas, és molt necessària i en aquest tipus d’immobles sí es pot aconseguir. No obstant això, encara resulta molt difícil vendre els immobles en la costa.
El promotor i l’entitat financera tenen poc marge de maniobra.
Solament promotors i entitats financeres poden oferir aquesta deducció, ja que venen primer habitatge (que és el tipus d’immoble al que s’aplica IVA). El segon habitatge està gravada per l’Impost de Transmissions Patrimonials, no per l’IVA.
El crèdit hipotecari està centrat en els actius adjudicats de les pròpies entitats financeres. És possible que es mantingui aquesta tònica durant 2012. Els nivells de morositat són encara alts. La taxa de mora frega ja el 7%, la qual cosa la situa prop dels nivells màxims de 1995.
“El preu de l’habitatge no ha tocat sòl i encara hi haurà descensos”
No. Els tipus estan dins dels nivells més baixos de la història. Avui, estan situats en l’1,5% a Europa.
Solament de manera temporal, però tornaria a ressorgir el problema més endavant. En els últims dos mesos, no obstant això, hem vist caigudes d’aquest índex hipotecari. Va tancar setembre en el 2,067%. Amb tot, els hipotecats que revisin el seu préstec respecte a aquesta última referència veuran encarir els seus préstecs, ja que l’índex estava més baix al setembre de 2010 (en l’1,42%).
El “estoc” de producte residencial per vendre ascendeix a 690.000 unitats. En qualsevol cas, aquesta dada contrasta amb determinades zones o entorns, en els quals ja es demanda habitatge d’obra nova.
“Si no s’analitza què busca la demanda i què pot pagar, pot ser que mai arribi a vendre’s la promoció”
En el període 2005-2007, el 100% de la promoció estava venuda, amb un nivell d’execució d’obra del 40%. És a dir, gairebé la meitat de la promoció estava “col·locada” sobre plànol, mentre s’executaven les obres. Avui dia, si no s’analitza què busca la demanda i què pot pagar, pot ser que mai arribi a vendre’s la promoció.
El factor determinant que decideix els terminis de venda d’un pis és el preu. És habitual trigar des de 60 dies fins a tres anys.
Mai com a tal. Serà difícil tornar a caure en un accés tan fàcil al finançament, vist l’abast de les conseqüències. La banca serà més estricta en la seva anàlisi de riscos.
S’espera que se certifiquin 85.000 habitatges nous durant 2011.
