Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Nou consells per estalviar en signar la hipoteca

Els principals conceptes en els quals es pot estalviar són la TAE, el diferencial, les comissions i el termini de devolució

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dijous, 20deOctubrede2011
Img mujer firmando Imatge: liz west

Si es pensa a comprar una casa, convé saber que els preus dels habitatges estan en caiguda lliure. Les dificultats que en els últims mesos travessen les entitats bancàries de tota Europa es tradueixen en restriccions de crèdit als particulars, alguna cosa que origina que s’embenen menys immobles perquè cada vegada és més difícil accedir a un préstec hipotecari. A això cal afegir que, pel 90% dels espanyols, la negociació de les condicions de la hipoteca amb el banc és l’operació financera més important que realitzen en la seva vida. Per això, convé tenir en compte els conceptes en els quals buscar un estalvi quan es contracta una hipoteca. Els principals són la TAE (Taxa Anual Equivalent), el diferencial, les comissions i el termini de devolució del préstec.

En quins conceptes estalviar en la hipoteca

Img mujer firmando art
Imatge: liz west

L’enduriment de les condicions dels bancs per concedir préstecs hipotecaris incideix de manera directa en els preus dels habitatges. Així ho demostra l’Índex de Preus d’Habitatge (IPV) que publica l’Institut Nacional d’Estadística (INE), on s’assenyala que, en el segon trimestre de 2011, la baixada dels preus ha estat de 2,7 punts respecte al trimestre anterior, alguna cosa que deixa a l’indicador en el -6,8%.

El Banc d’Espanya, a més, ha anunciat que l’Euribor va caure al setembre 0,03 punts pel que fa al mes d’agost i se situa en el 2,067%. No obstant això, l’indicador ha experimentat una pujada interanual de 0,647 punts. Per això, la baixada mensual de l’índex de referència de les hipoteques no es traduirà en un alleujament per a les butxaques dels compradors. Al contrari, hi haurà un encariment dels préstecs hipotecaris que hagin de revisar el seu tipus amb l’última referència de l’Euribor respecte a la de fa un any. Malgrat el descens de l’Euribor mensual, hi haurà noves pujades en les quotes, tant en el cas de les revisions de caràcter semestral, com en les anuals.

Qualsevol clàusula de l’escriptura que generi controvèrsia cal consultar-la amb un expert

Per tot això, cal tenir en compte en quins conceptes es pot economitzar en signar una hipoteca.

1. Estudiar diverses ofertes

No convé conformar-se amb la primera oportunitat que sorgeixi. El comprador ha d’informar-se bé de les ofertes que hi ha per aconseguir la hipoteca que millor s’adapti a les seves necessitats. El més adequat és estudiar la més barata, acudir a les sucursals bancàries, negociar d’acord a ella i acceptar-la si és la més convenient.

Avui dia és bastant senzill comparar les diferents ofertes hipotecàries en Internet. Si s’està familiaritzat amb la informàtica, es pot contractar una hipoteca on line, ja que és habitual que hi hagi ofertes exclusives per a la contractació a través de la Xarxa. En general, aquestes són més atractives perquè els bancs tenen menys costos operatius.

2. La contractació de productes addicionals

Al moment de la contractació de la hipoteca, pel nerviosisme que això implica, sovint es diu que sí a totes les assegurances. No obstant això, l’idoni és repassar altres ofertes de les entitats d’assegurances i quedar-se amb l’opció més econòmica. En la majoria dels casos, el comprador ha de subscriure una assegurança de vida, a més de contractar el de llar. El banc intentarà que el client contracti diverses assegurances, però l’únic que és obligatori per llei és el segur de continent.

Si l’entitat bancària ofereix una rebaixa en el diferencial del préstec o en les comissions a canvi de domiciliar la nòmina o contractar un segur, algun fons d’inversió o una targeta de crèdit, s’ha de comparar el cost de subscriure aquests productes enfront de l’estalvi que suposen.

3. Intentar rebaixar el diferencial i la TAE

El diferencial de la hipoteca és el percentatge que s’afegeix al valor de l’índex de referència (gairebé sempre, l’Euribor) al moment de la revisió del tipus d’interès d’un préstec hipotecari contractat a tipus variable.

Contractar productes com a segurs, fons d’inversió o targetes de crèdit pot encarir la hipoteca

Si el client contracta una hipoteca a l’Euribor més un diferencial d’un punt i l’Euribor està en el 3%, el nou tipus d’interès del crèdit serà el 3% més el punt (3% + 1%), és a dir, un 4%. El resultat, en una oferta de préstec hipotecari, és el tipus d’interès ofert:

Euribor + diferencial = Tipus d’Interès Ofert

El diferencial és una variable que s’ha de negociar amb les entitats
financeres per obtenir unes condicions més avantatjoses en la hipoteca. Com més baix sigui el diferencial, més barata sortirà.

A més d’un baix diferencial, el primordial és aconseguir una bona TAE per aconseguir una rebaixa en la hipoteca. En molts casos, solament figuren totes les condicions de càlcul de la TAE en la lletra petita de les ofertes. Per aquest motiu, cal seguir el criteri de “com més petita és la lletra, cal prestar major atenció”.

Com més baix sigui el diferencial, més barata sortirà la hipoteca

Qualsevol préstec hipotecari té uns costos que varien entre entitats, per la diferència en els terminis de devolució o pel perfil econòmic que tingui el client. La TAE en les hipoteques inclou en el seu càlcul el tipus d’interès i les despeses i comissions bancàries (d’obertura i cancel·lació).

Aquestes comissions les imposa el banc per cobrir possibles riscos d’impagament o les pèrdues en el cas de cancel·lació. Per tant, quant menors són el diferencial, el tipus d’interès i les comissions, més baixa és la TAE i la hipoteca sortirà més barata.

La TAE es calcula mitjançant una fórmula matemàtica i és vàlida para
comparar productes d’igual termini o durada ja que, per a terminis diferents, les comissions no són les mateixes. D’igual forma, no és convenient comparar hipoteques d’interès fix amb altres d’interès variable perquè, en aquestes últimes, no es pot saber amb exactitud com va a evolucionar el tipus d’interès en el futur. En la gran majoria de les hipoteques s’utilitza el tipus d’interès variable i està gairebé sempre condicionat a l’Euribor.

Des de 1990, el Banc d’Espanya obliga per llei a les entitats financeres a informar de la TAE de les seves ofertes hipotecàries en la publicitat que facin dels seus productes, en els contractes que formalitzin amb els clients i en les ofertes vinculants que realitzin.

La TAE no inclou altres despeses importants, com el cost de la taxació de l’habitatge que s’adquireix, les despeses de notaria i registre de la propietat, la gestoria o les assegurances que l’entitat obliga a subscriure.

Una vegada que s’han recopilat les ofertes de diverses entitats, és aconsellable sol·licitar una simulació de la hipoteca per estudiar, en cada cas, quin és la quota mensual que sortiria i quin és la TAE que té cada préstec.

4. Les despeses de taxació i notaria

Quan es contracta una hipoteca, hi ha unes despeses inevitables, com el cost de la taxació i les despeses de notaria.

  • Pel que fa a la taxació, a partir de la sol·licitud de la hipoteca, el banc encarrega a un professional la taxació de l’habitatge per establir el seu valor i realitzar una verificació registral en la qual es comprova que no pesen càrregues sobre l’immoble. S’ha de demanar a l’entitat bancària informació sobre les empreses de taxació amb les quals treballa per escollir la que ofereixi el millor preu.

    No obstant això, des de desembre de 2007, si el comprador aporta una taxació certificada per un taxador homologat, l’entitat no pot cobrar-li per una nova taxació. A més, cal tenir en compte que el valor de la taxació (la despesa de la qual és a càrrec del comprador) determina el límit màxim del préstec.

  • Quant a les notaries, és convenient comparar entre diverses i seleccionar la que doni el preu més baix. Entre les unes i les altres es pot obtenir un estalvi de més de 100 euros.

5. Les comissions

El més recomanable, en la mesura del possible, és contractar una hipoteca a 10 o 15 anys

En contractar una hipoteca, és fonamental analitzar en profunditat les següents comissions: comissió d’obertura, comissió de cancel·lació i comissió de subrogació

  • Comissió d’obertura i estudi: en ella s’inclouen totes les despeses que s’originen en tramitar el contracte del préstec hipotecari. Es calcula com un percentatge de l’import del préstec. Per regla general, l’import d’aquesta comissió es cobra quan se signa el contracte. No obstant això, es pot acordar amb l’entitat financera l’abonament de la comissió al llarg de la vida
    del préstec. La comissió d’obertura s’inclou en el càlcul de la TAE (Taxa Anual Equivalent) o cost efectiu del préstec.

    Una vegada que s’ha triat l’entitat de crèdit amb la qual es va a contractar el préstec hipotecari, cal sol·licitar-li una oferta vinculant per escrit en la qual es detallin totes les condicions financeres. L’oferta vinculant és un document obligatori per a préstecs de fins a 150.253,03 euros.

    Per a això, és necessari disposar abans de la taxació de l’immoble que es va a hipotecar com a garantia del préstec, l’import del qual ho paga el comprador. Aquesta oferta vinculant, que l’entitat està obligada a lliurar si no ha denegat el préstec, evita les confusions derivades de la negociació verbal.

    En cas que al final no s’accepti l’oferta, cal tenir en
    explica que algunes entitats cobren una comissió d’estudi. Si és així, ha d’estar recollit en els seus fullets de tarifes.

  • Comissió de cancel·lació o amortització anticipada: l’aplica l’entitat financera en el cas que el client desitgi cancel·lar de manera parcial o total la hipoteca abans de complir-se el termini. Aquesta comissió compensa a l’entitat pel que deixa de guanyar (o lucre cessant) al no percebre els interessos
    pel capital que s’amortitza de manera anticipada. Es calcula com un percentatge sobre la quantitat cancel·lada o lliurada a compte.

    Per llei, les comissions de cancel·lació tenen establerts uns límits màxims.

    En els préstecs a interès fix, la comissió és elevada. Per això, cal ser conscients que una alta comissió de cancel·lació desanima a els qui volen amortitzar la hipoteca a l’efecte de beneficiar-se d’una possible baixada de tipus d’interès o a negociar un nou préstec amb una altra entitat financera.

    En molts casos, no se li concedeix la suficient importància a aquesta variable. No obstant això, una vegada passats els primers anys, el comprador pot sentir-se “presoner” de la seva hipoteca. En un termini de 20 o 30 anys, les condicions del mercat i les personals poden variar de manera significativa. Fins i tot en un termini de 12 anys, amb tipus fixos, la situació pot canviar. Per tot això, es recomana negociar amb l’entitat financera el cost que suposaria una amortització anticipada.

  • Comissió de subrogació: aquesta possibilitat, recollida per la legislació, permet el canvi d’hipoteca d’un banc a un altre, amb la possibilitat de variar el tipus d’interès i mantenir les condicions quant a termini i import pendent d’amortitzar.

    Perquè assorteixi efectes la subrogació, n’hi ha prou que la nova entitat
    pagui a la primera l’import pendent del préstec, així com els interessos reportats i les comissions exigibles, i es formalitzi la subrogació en escriptura pública davant notari. En aquest cas, convé negociar amb la nova entitat el cost que pot suposar la subrogació.

    Alguns de les despeses que comporten les subrogacions (els honoraris notarials i registrals, les comissions bancàries o els de caràcter fiscal) estan limitats per llei.

6. Buscar el mínim termini d’amortització

Com més jove s’és, més senzill resulta aconseguir un major termini d’amortització. Estipular un termini elevat pot ser més desitjable, perquè suposa pagar menys cada mes i tenir, per tant, una economia més esplaiada.

Una elecció adequada del taxador i de la notaria poden suposar un gran estalvi

No obstant això, com més gran és el termini total per retornar els diners, més alts són els interessos que es paguen i major és també el cost final de la hipoteca. Amb els préstecs hipotecaris a 20 o 30 anys, els bancs aconsegueixen una gran rendibilitat. No obstant això, una hipoteca a 30 anys és massa temps i ningú pot garantir que el client va a ser solvent per afrontar els pagaments a tan llarg termini.

El més recomanable, en la mesura del possible, és contractar una hipoteca a 10 o 15 anys.

7. Negociar les futures pujades de l’Euribor

Els experts auguren que l’Euribor pujarà encara més. Els qui contractin una hipoteca avui, sense tenir en compte la pujada de l’Euribor, poden veure’s afectats de manera negativa en el futur.

A més, cal tenir especial precaució amb les anomenades “clàusules solc”. L’entitat bancària no informa a molts hipotecats que compten amb una d’elles, amb el que el tipus d’interès que paguen pel seu préstec no pot baixar d’un determinat percentatge, encara que descendeixi l’Euribor. Tenir una d’aquestes clàusules impedeix al comprador beneficiar-se de les caigudes de l’Euribor.

8. Llegir l’escriptura abans de signar i consultar a un expert

En ocasions, hi ha clàusules perjudicials que es deixen passar per falta de coneixements

Quan ja s’està disposat a contractar la hipoteca, el comprador té dret a examinar l’escriptura pública de préstec hipotecari, almenys, tres dies hàbils abans de la seva signatura. A més, es pot demanar al notari un esborrany per llegir-la amb deteniment.

Davant qualsevol clàusula que doni lloc a dubtes o a diferents interpretacions, s’ha de consultar a un expert. En ocasions, hi ha clàusules perjudicials que es deixen passar per falta de coneixements sobre l’assumpte. Qualsevol inversió comporta un risc i, per això, no s’ha d’escatimar en aquest aspecte.

9. Negociar per realitzar els canvis

Si hi ha alguna clàusula perjudicial o estranya sobre temes que no s’han tractat amb anterioritat, és millor negociar-la al moment perquè es realitzin els canvis.

El més adequat és assegurar-se que qualsevol canvi desitjat es contempli amb total claredat en l’escriptura. A llarg termini, s’obtindrà un estalvi. Una correcció o canvi que s’hagi de fer en el futur costarà temps i més diners.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions