Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Nova llei de lloguer: conseqüències per a inquilins i propietaris

Tant propietaris com a inquilins d'immobles es veuran, en general, afavorits per la nova llei, que pretén que els habitatges buits surtin al mercat del lloguer

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dilluns, 17 de Juny de 2013

Les altes taxes de desocupació i la dificultat per aconseguir una hipoteca evidencien que cada vegada són menys els espanyols que poden optar a un pis en propietat. No obstant això, a Espanya hi ha gairebé tres milions i mitjà d’immobles buits, la qual cosa suposa un 15% del total de cases, segons el Cens de Població i Habitatges 2011, publicat per l’INE (Institut Nacional d’Estadística). Per pal·liar aquesta situació, el passat 6 de juny va entrar en vigor la Llei 4/2013 de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat de Lloguer d’Habitatges, amb l’objectiu de millorar l’oferta de lloguer i generar més mobilitat al mercat immobiliari. Aquesta normativa propugna canvis que afectaran tant als propietaris com als inquilins, amb nous drets i obligacions que convé conèixer a l’hora de subscriure un contracte de lloguer, tal com es detalla en el següent article.

Imatge: Ruth Livingstone

Mentre en la resta dels països europeus, més d’un 30% de les persones viu en règim d’arrendament, a Espanya fins ara el mercat del lloguer sol ha representat un 17% del total dels immobles, la qual cosa constitueix el menor percentatge de tota la UE. Per això, amb la finalitat de dinamitzar el lloguer de pisos, la Llei 4/2013 de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat de Lloguer d’Habitatges, que modifica la Llei d’Arrendaments Urbans (Llei 29/1994, de 24 de novembre), introdueix una seriï canvis de caràcter tributari i jurídic.

A partir del tercer any de contracte, la renda pot ser pactada de manera lliure entre propietari i inquilí, sense tenir en compte l’IPC

Les variacions tenen com a fi proporcionar una major seguretat jurídica, treure al mercat les cases buides, oferir estímuls fiscals i augmentar la protecció de les parts (tant de l’inquilí , com de l’arrendador). En aquest sentit, es preveu que la nova normativa ajudarà a donar sortida a gran part dels gairebé 3,5 milions d’immobles sense habitar.

Conseqüències de la nova llei per a inquilins i propietaris

  1. Reducció de la durada del contracte d’arrendament

    Amb l’objectiu d’augmentar la flexibilitat del mercat del lloguer, s’escurcen els terminis de durada màxima dels contractes d’arrendament.

    • Es redueix de cinc a tres anys la denominada pròrroga forçosa del contracte, que possibilita que l’inquilí, sigui el que sigui el temps de durada pactat en el contracte, pugui prorrogar-ho, la qual cosa haurà de ser respectat per l’arrendador.

    • Disminueix de tres anys a un la pròrroga tàcita automàtica del contracte, que permet que, una vegada transcorregut el període acordat per a la durada del contracte i la seva possible pròrroga obligatòria, el contracte pugui entendre’s prorrogat de manera tàcita, si les parts no assenyalen el contrari.

    • D’aquesta forma, el límit legal per a la durada dels contractes d’arrendament es redueix dels anteriors vuit anys (cinc de pròrroga forçosa + tres de pròrroga tàcita automàtica = vuit anys), als quatre actuals (3 + 1 = 4 anys), és a dir, exactament la meitat.

    En aquests moments de crisis, es necessita que el lloguer absorbeixi el gran estoc de pisos en venda. Per això, s’espera que aquestes mesures intensifiquin l’oferta d’immobles en lloguer, perquè la reducció dels períodes de durada dels contractes confereix una major seguretat jurídica al propietari, ja que no queda lligat durant tants anys a l’inquilí. Per contra, la nova normativa perjudica molt l’estabilitat de l’arrendatari, ja que la durada màxima de manteniment del contracte de lloguer a la qual està obligat l’arrendador són ara quatre anys.

  2. Recuperació de l’habitatge llogat per part de l’arrendador

    Aquesta mesura ofereix una major seguretat als propietaris dels immobles malgrat que, en aquest cas, els inquilins queden més desprotegits.

    Una vegada transcorregut, almenys, el primer any des de la signatura del contracte, encara que en ell no s’hagi fet un esment exprés, el propietari pot recuperar l’immoble com a residència habitual, en cas de necessitar-ho per a si, els seus familiars en primer grau o per al seu cònjuge, després d’un divorci o la nul·litat matrimonial. Per a això, l’amo ha de cursar una comunicació prèvia a l’arrendatari, amb dos mesos d’antelació a la data en la qual necessitarà l’habitatge.

  3. Desistiment del contracte per part de l’inquilí

    És una de les novetats més cridaneres d’aquesta llei. Resulta molt beneficiosa per als inquilins, ja que comptaran amb més facilitats a l’hora de deixar el pis que han llogat. No obstant això, és la mesura que més inquieta i perjudica als propietaris, sobretot a els qui depenen d’aquesta renda per viure o afrontar el pagament d’una hipoteca.

    S’estipula que, amb un preavís d’un mes, l’arrendatari podrà abandonar l’immoble, quan s’hagin complert sis mesos de contracte, sense l’obligació d’esperar al fet que acabi l’any i sense haver de pagar indemnització, tret que en el contracte s’especifiqui el contrari. Amb l’anterior llei, l’inquilí estava forçat a respectar el període signat.

    De qualsevol forma, en cas de produir-se el desistiment anticipat, es pot pactar en el contracte una indemnització per a l’arrendador.

  4. Revisió de les rendes

    Fins ara, l’actualització de la renda del lloguer era obligatòria en funció de la variació de l’IPC. En canvi, amb la nova llei, la renda mensual de l’arrendament deixa de revisar-se d’acord amb aquest índex i, a partir del tercer any, pot ser pactada de manera lliure entre propietari i inquilí. No obstant això, quan no hi ha pacte entre ells, la renda podrà seguir actualitzant-se en funció de les variacions de l’IPC.

    Consisteix, per tant, en una decisió que afavoreix tant a propietaris com a arrendataris, doncs els atorga una major llibertat a l’hora de decidir el preu del lloguer.

  5. Obligatorietat d’inscriure el contracte en el Registre

    Amb la finalitat de fer valer els drets de propietaris i inquilins enfront de tercers, es fa obligatòria la inscripció dels contractes d’arrendament en el Registre de la Propietat.

    La idea no convenç als especialistes, ni als amos dels pisos, perquè promou la inscripció registral amb el propòsit de tenir comptabilitzats els lloguers i facilitar a l’Administració Tributària la creació en el futur de possibles impostos a l’arrendament.

    En canvi, suposa una mesura molt positiva per als arrendataris, ja que, si el contracte no està inscrit, l’eventual comprador de l’immoble no està obligat a respectar l’arrendament concertat per l’anterior propietari i l’inquilí pot perdre els seus drets. Per contra, una vegada inscrit el contracte en el Registre, la transmissió d’un habitatge, arrendada a un tercer, no pot afectar als drets legals de l’inquilí, doncs el nou adquirente ha de respectar el contracte d’arrendament.

  6. S’agilita el procediment de desnonament dels inquilins morosos

    • El propietari podrà sol·licitar el procediment de desnonament de l’arrendatari amb un sol mes d’impagament. Una vegada que el jutjat remet la notificació, l’inquilí haurà de pagar el deute o presentar al·legacions en un termini de deu dies.

    • Si s’assenyala en el contracte, la falta de pagament de la renda per part de l’arrendatari pot donar lloc a la resolució del lloguer, amb solament presentar un requeriment notarial o judicial previ. Una vegada cancel·lada la inscripció de l’arrendament, es pot ordenar l’execució, la qual cosa implica la restitució de l’immoble al seu propietari.

    • Per la seva banda, l’inquilí pot evitar el judici i el consegüent desnonament si abona les rendes que deu, amb el que es reactivaria el contracte de lloguer.

    • Així mateix, es crea un Registre de Sentències fermes d’impagaments de rendes de lloguer, on l’amo ha de presentar una proposta de contracte amb les dades del futur arrendatari per esbrinar si ha incomplit amb les seves obligacions de pagament de renda en contractes d’arrendament i, per això, ha estat condemnat per sentència ferma en un procediment de desnonament. Aquesta disposició no s’aplicarà als contractes signats amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei.

    En qualsevol cas, aquestes mesures milloren la seguretat jurídica dels contractes de lloguer, afavoreixen la sortida d’habitatges buits al mercat i emparen als propietaris d’immobles que, fins ara, es trobaven desprotegits davant els inquilins morosos. A més, s’incorporaran més immobles (que estan buits) al mercat de lloguer.

  7. Venda d’un habitatge amb inquilí

    Perquè els arrendaments tinguin efecte enfront de tercers, han d’estar inscrits en el Registre de la Propietat. Així, un comprador que adquireixi un pis en règim de lloguer no inscrit no haurà de respectar el contracte d’arrendament. L’inquilí solament podrà romandre en l’habitatge tres mesos des de la comunicació de l’adquisició per part del comprador, però podrà exigir al venedor que li indemnitzi pels danys i perjudicis que se li hagi ocasionat.

    No obstant això, si el lloguer està inscrit en el Registre de la Propietat, l’adquirente d’un immoble arrendat està obligat a mantenir a l’inquilí. Aquesta nova norma ofereix una major garantia als arrendataris.

  8. Subhasta del pis amb inquilí

    El contracte d’arrendament queda extingit si l’amo de l’habitatge és objecte de l’alienació forçosa derivada d’una execució hipotecària o d’una sentència judicial.

  9. Renúncia al dret de retracto

    L’inquilí i el propietari podran pactar la renúncia del primer al dret d’adquisició preferent de l’immoble arrendat. Abans aquest dret era irrenunciable, excepte en contractes superiors a tres anys.

  10. Cost de les reformes en l’habitatge

    Si l’arrendatari planteja fer obres per millorar el pis, pot arribar a un acord amb l’amo perquè el cost de la reforma es descompti de les mensualitats del lloguer.

    Aquesta norma és beneficiosa per al propietari, ja que una reforma incrementa el valor d’un habitatge i també afavoreix a l’inquilí, ja que, a través de la baixada de la seva renda mensual, va veient millorat l’immoble on habita. No obstant això, es pot suscitar la controvèrsia si propietari i arrendatari no es posen d’acord en què una obra realitzada era o no la pactada.

  11. Acreditació del certificat energètic

    Des del passat 1 de juny de 2013, les cases en venda o lloguer han de disposar d’un certificat d’eficiència. Aquesta etiqueta energètica (mitjançant una escala de set lletres que va des de la A, la més eficient, a la G, la que menys) poden emetre-la els tècnics autoritzats, té una validesa de deu anys i l’ha d’aportar el propietari. En cas de no posseir el certificat energètic, les sancions per a l’amo de l’habitatge van des dels 300 als 6.000 euros.

    Suposa una garantia més per a l’inquilí, ja que així podrà comparar l’eficiència energètica de cada immoble abans de prendre una decisió.

Encara que la variació de l’IPC deixi de ser la referència topi per revisar les mensualitats i la renegociació d’un nou contracte d’arrendament, als tres anys, pugui suposar per als inquilins una possible pujada de la renda, alguns experts pronostiquen que amb aquesta nova llei es col·locaran al mercat més habitatges en lloguer i, en haver-hi més competència, els preus baixaran.

RSS. Sigue informado

Quan publiques un comentari acceptes la Llei orgànica de protecció de dades (LOPD)

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions