Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Nova Llei Hipotecària, conseqüències per al consumidor

La paralització de desnonaments durant els propers dos anys o l'ampliació d'un a tres mesos del termini estipulat d'impagament de la hipoteca tindran efectes positius

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimarts, 30deAbrilde2013

Encara queden alguns serrells per concretar en la reforma de les hipoteques i encara no s’ha redactat el text definitiu, però ja es coneixen les principals línies de la nova Llei de Protecció dels Deutors Hipotecats (Llei Hipotecària), que entrarà en vigor al juny d’aquest any: disminueix de 40 a 30 anys el termini màxim de concessió de les hipoteques, accepta la intervenció judicial si s’observen clàusules abusives, permet la venda de l’immoble en procés d’execució hipotecària fos del procediment judicial i ofereix més competències als notaris, entre altres disposicions. Aquestes mesures suavitzen, en part, l’aclaparadora situació econòmica que pateixen moltes famílies espanyoles immerses en crèdits hipotecaris. No obstant això, convé donar un repàs a les novetats que porta amb si la nova llei i analitzar com afectaran als consumidors.

Noves hipoteques: més garanties i protecció

Img contrato articulo
Imatge: Daniel Jaeger Vendruscolo

El nombre d’hipoteques constituïdes sobre habitatges continua la seva tendència a la baixa, segons les dades de l’INE (Institut Nacional d’Estadística), i els experts auguren que no es produirà un repunt de les vendes d’immobles durant aquest any, a causa de la falta de crèdit i la debilitat de la demanda motivats, entre altres raons, per l’augment de l’atur . No obstant això, sí que hi ha canvis en el sector. Les modificacions que inclou la nova Llei Hipotecària afectaran de manera significativa als compradors que contractin finançament per a l’adquisició d’un pis.

Per augmentar la seguretat en les hipoteques, el comprador haurà d’emplenar un document indicant que ha estat advertit dels possibles riscos

Encara que, en general, la nova llei ofereix més garanties als consumidors i se’ls brinda una major protecció, molts especialistes consideren que les mesures preses per l’Executiu segueixen sent insuficients i que queda encara molt per avançar en la reforma hipotecària. En principi, es pretén transmetre prudència financera per no incórrer en el sobreendeudamiento que ha acuitat als compradors durant aquests últims anys. Així mateix, s’exigirà un major rigor a l’hora de concedir hipoteques, per la qual cosa es que reduirà el seu nombre i s’encariran, a més de dificultar les següents compres. Però, quins són les novetats que promou la nova llei i com repercutiran en els consumidors?

Conseqüències de la nova Llei Hipotecària

  1. Es limita a 30 anys el termini màxim d’amortització de les hipoteques, des dels 40 actuals.

    Malgrat que molts experts arguyen que és un termini raonable i que, fins i tot, ofereix la possibilitat d’adquirir un altre habitatge en el futur, la limitació de la vida d’una hipoteca a 30 anys podria fitar encara més el volum de compradors potencials. A més, aquesta mesura encareix en el futur els crèdits hipotecaris lloc que, com més breu és el període d’amortització d’una hipoteca, més altes són les seves quotes.

  2. Es paralitzen els desnonaments durant els propers dos anys.

    El Tribunal de Justícia de la UE ha establert, mitjançant sentència, que la Llei espanyola era incompatible amb la directiva europea de 1993 sobre la protecció dels consumidors referent a les clàusules abusives.
    Espanya vulnera aquesta directiva al no permetre que els jutges suspenguin un desnonament si consideren que un préstec hipotecari deixa al ciutadà en una situació d’indefensió enfront de les entitats financeres.

    A partir d’ara, els jutges podran declarar improcedents les execucions hipotecàries, la qual cosa pot constituir una mesura d’alleujament per a les famílies que són a punt de perdre el seu habitatge.

  3. Es posa fre a les clàusules abusives.

    Arran de la citada sentència europea contra el sistema de desnonaments espanyol, es dona més poder als notaris per impedir aquestes clàusules. Fins ara, el notari solament preguntava al comprador si entenia el que signava. En canvi, la nova llei faculta al notari a detenir la signatura d’una hipoteca si detecta en l’escriptura alguna clàusula abusiva.

  4. Es possibilita la venda extrajudicial.

    Es permet que el deutor en procés d’execució hipotecària pugui vendre pel seu compte l’habitatge, fora del procediment judicial. Si troba un comprador (que ofereix un preu major al de la futura subhasta), l’operació estarà avalada per llei, per la qual cosa suposa una mesura positiva per al consumidor. A més, en cas d’execució hipotecària, el jutge pot condonar el pagament del deute si el propietari fa front al 65% del total pendent en el cinquè any a partir del procés de subhasta, o el 80% del total en el desè any.

    En aquest sentit, jutges i notaris podran declarar improcedents les execucions hipotecàries o suspendre vendes extrajudicials dels béns executats, quan detectin clàusules abusives en els contractes. Per evitar aquestes situacions, s’estableix l’obligatorietat que en l’escriptura pública consti per escrit la cultura financera del prestatari i el total coneixement de les clàusules del contracte.

  5. L’hipotecat haurà de signar un document en el qual corrobori que ha estat advertit dels possibles riscos del contracte.

    El Banc d’Espanya elaborarà un formulari que el comprador haurà d’emplenar consignant en quins termes ha rebut la informació. Amb aquesta mesura es persegueix dotar de seguretat al consumidor, doncs fins ara, molts ciutadans no eren conscients del que signaven.

    Es regularan certes pràctiques que s’incloïen en els contractes hipotecaris, com l’establiment d’hipoteques solc, hipoteques multidivisa, swaps de tipus d’interès, etc. Aquests productes financers complexos s’hauran d’explicar de forma exhaustiva i la seva acceptació per part de l’hipotecat s’haurà de signar en un document independent a l’escriptura d’hipoteca.

  6. S’amplia d’un a tres mesos el termini estipulat d’impagament de la hipoteca que ha d’abonar el deutor abans que s’iniciï una execució hipotecària.

    Aquesta decisió favorable per als consumidors suposa una pilota d’oxigen per a les persones hipotecades amb el risc d’impagament.

  7. Préstecs del 80%, com a màxim, del valor de taxació de l’immoble.

    Encara que l’anterior normativa ja al·ludia a aquest topall, s’insinuava un possible percentatge major si el comprador presentava avals o altres garanties. Ara no pot superar-se aquest màxim. Així, els consumidors solament podran sol·licitar un préstec hipotecari si expliquen, almenys, amb un 20% del valor de l’habitatge. Això farà que els consumidors solament contractin les hipoteques que en realitat poden abonar.

  8. Limitació dels interessos de demora a tres vegades el tipus d’interès legal dels diners

    Aquesta mesura no té efectes retroactius, per la qual cosa entra en vigor a partir de l’aprovació de la llei i podran acollir-se a ella les noves hipoteques o les actuals que entrin en mora en aquests moments.

    Per 2013, l’interès legal dels diners està en el 4%, per la qual cosa els interessos que s’abonen per l’impagament en les quotes hipotecàries queden limitats a un màxim del 12% (4% x tres vegades), enfront del 20% o, fins i tot, el 25% que rondaven fins ara. Aquesta modificació pretén que no s’incrementi tant el deute que no pugui pagar-se i, sobretot, que els interessos siguin raonables. A més, s’estableix que, en cas d’una execució, si el valor de l’habitatge és insuficient per cobrir tot el deute, el principal pendent de pagament deixarà de reportar interès.

    Encara que és una mesura eficaç i, en alguns casos, els interessos de demora es rebaixaran a la meitat, els experts addueixen que encara seguiran sent excessius per a les economies domèstiques.

  9. Taxacions independents.

    L’hipotecat podrà contractar pel seu compte a una societat de taxació homologada, perquè estipuli el valor de l’habitatge que pretén adquirir i l’entitat bancària haurà d’acceptar la seva taxació. Fins ara, el banc decidia què companyia taxava l’immoble, i aquesta, sovint, estava lligada a la pròpia entitat. A més, els bancs no podran participar de forma directa en més del 10% del capital de les taxadores. Aquesta decisió afavorirà la independència de les societats de taxació pel que fa a les entitats i les taxacions seran més fidedignes.

  10. Nou disseny de la hipoteca inversa.

    La hipoteca inversa consisteix en la venda del pis a una companyia d’assegurances, encara que el propietari manté l’usdefruit fins a la seva defunció. En lloc de rebre els diners per la venda en l’acte, la companyia va abonant a la persona una renda mensual mentre viu.

    La nova normativa especifica que els sol·licitants d’aquest producte financer siguin persones amb 65 anys o més, o afectades de dependència o amb un grau de discapacitat igual o superior al 33%. Aquesta mesura introdueix una millora de caràcter social, en incloure com a beneficiaris d’ella a les persones depenents.

    No obstant això, és una disposició difícil d’explicar a una persona depenent o amb discapacitat. A més, si la companyia d’assegurances ha abonat ja totes les rendes mensuals i la persona no ha mort, no se sap si ha d’abandonar l’immoble.

Altres disposicions de la nova Llei

A més de les anteriors, la nova Llei Hipotecària estipula altres mesures que poden alleujar la inquietud de nombrosos espanyols sumits en un crèdit hipotecari.

  • El deutor tindrà la possibilitat de proposar un pla de refinançament al banc al que deu diners. En cas de rebot per part de l’entitat, aquesta haurà de justificar les causes per les quals no aprova aquest pla.

  • Es contempla la possibilitat de rescatar els plans de pensions, en el cas que el beneficiari s’enfronti a l’execució hipotecària del seu habitatge habitual.

  • Les famílies nombroses, que tinguin un nen menor de tres anys i les famílies monoparentals amb dos fills al seu càrrec formen part del llindar d’exclusió.

  • El Govern podrà ampliar el col·lectiu beneficiari del fons social de pisos, creat amb unes 6.000 habitatges, propietat d’entitats bancàries, i destinat a cobrir les necessitats de famílies desnonades. De qualsevol manera, la proposta de constituir un fons de 6.000 immobles socials pels més desfavorits és escassa, si es té en compte la gran quantitat de desnonaments que ja s’han produït.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions