Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Novació i subrogació

Són les dues opcions legals per a millorar les condicions de pagament dels crèdits hipotecaris

Les hipoteques llastren a un bon nombre de consumidors que s’endeuten per a escometre la que serà principal inversió de les seves vides: la compra d’un habitatge. I és que mes a mes, estan subjectes a l’esclavitud que suposa satisfer els requeriments del préstec. No obstant això, al mateix temps que els tipus d’interès han variat fins a mínims insospitats, les condicions del deute també poden modificar-se per a benefici dels seus usuaris. En moltes ocasions es pot renegociar el crèdit hipotecari i estalviar-se així importants quantitats de diners.

Com renegociar les condicions hipotecàries

En els últims anys, el mercat hipotecari ha sofert una activitat inusitada a causa de les constants rebaixes dels tipus d’interès -han aconseguit mínims històrics-, i per les condicions ofertes per bancs i caixes per a canalitzar els diners destinats a l’adquisició d’un habitatge. Per això, és més que probable que les condicions d’un préstec sol·licitat fa uns anys siguin en l’actualitat manifestament millorables. En aquest sentit, els usuaris i consumidors compten a la seva mà amb diverses opcions legals per a renegociar les característiques del crèdit que van contractar en el seu moment. D’aquesta forma, poden acomodar el seu deute a les noves condicions financeres per a beneficiar-se d’elles. Els dos camins que permet la legislació per a abaratir els préstecs són la novació i la subrogació. Aquestes fórmules consisteixen a revisar les condicions del crèdit amb l’entitat que l’ha concedit o traslladar la hipoteca a un altre banc que ofereixi millors possibilitats, respectivament.

Tot és qüestió de fer comptes, comparar i decidir la millor opció sobre aquest tema. Així ho indiquen els professionals del sector bancari consultats. “Cada operació hipotecària és un món i, per això, cal analitzar els préstecs i les seves condicions un a un per a saber si val la pena prendre una decisió o una altra. Cal no oblidar les circumstàncies econòmiques de cada client. No és el mateix, per exemple, aconsellar l’adopció de novació o subrogació a algú amb problemes de liquiditat que al qual no els té”, analitzen des d’una de les principals entitats d’estalvi implantada al País Basc.

Sigui com sigui, convé aclarir que la novació permet a l’usuari que desitgi renegociar les clàusules originals de la seva hipoteca canviar la modalitat d’aquesta, per exemple, d’interès variable a fix, substituir el seu índex de referència per un altre -Euribor o MIBOR, entre altres, o reduir el diferencial del préstec. A més, amb aquesta fórmula l’usuari pot acordar una extensió o disminució del termini d’amortització del deute contret o un augment de l’import prestat, segons expliquen des del Banc Santander Central Hispà.

Per a aquests casos, sempre és important tenir present que una hipoteca és un crèdit sol·licitat per a comprar un habitatge. Els diners demanats s’ha de reemborsar en un nombre d’anys determinat a canvi d’uns interessos concrets. Les ofertes hipotecàries poden ser contractades a un interès fix o variable, és a dir, revisable periòdicament, segons l’evolució de l’índex de referència triat, al qual l’entitat bancària afegeix un altre percentatge que es denomina diferencial.

La novació és una possibilitat inicialment avantatjosa per a totes dues parts -client i banc-, ja que genera unes despeses mínimes, encara que tot depèn de la modificació que es decideixi efectuar. En principi, aquesta opció no requereix incórrer en costos d’escriptura pública, ja que amb un mer document del banc, a manera de contracte privat, seria suficient. Així ocorreria en supòsits de reducció de l’interès fix o del diferencial del variable. Segons el parer dels experts, aquesta és l’opció més recomanable perquè no és necessari el pagament de comissions d’obertura ni cancel·lació.

No obstant això, les caixes d’estalvi i entitats creditícies poden obligar a això -a subscriure escriptura pública- per a garantir una major seguretat jurídica. Per exemple, en aquells casos en els quals l’usuari es decanta per modificar la condició de la seva hipoteca, i substituir l’interès fix contractat per un altre variable o viceversa. En aquesta opció, l’escriptura de novació serà obligatòria. Els tràmits de notaria, registre i gestoria podrien aconseguir una xifra d’entre 200 i 350 euros, segons expliquen des de diverses entitats. Aquest preu es correspondria amb les despeses derivades de l’acta signat davant notari en el qual es posen de manifest les noves condicions pactades entre totes dues parts. Aquest contracte ha d’arribar amb posterioritat al Registre de la Propietat.

En el cas que la modificació pactada consisteixi en l’ampliació de l’import de la hipoteca, portarà amb si majors despeses, ja que és l’única opció de novació que no està exempta l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, tribut la quantia del qual depèn de les comunitats autònomes amb competències en la matèria.

La raó esgrimida per bancs i caixes d’estalvi per a imposar escriptures públiques en casos de novació resideix en què sense ella, s’incrementen les dificultats per a realitzar embargaments d’habitatge en els casos en els quals l’usuari del crèdit no paga. La realitat és que és una opció de seguretat, ja que la legislació vigent explica que les entitats financeres no estan obligades a realitzar una novació.

Comissió per novació

Malgrat el que s’ha dit, moltes entitats financeres -bancs i caixes d’estalvi- han introduït en les seves respectives ofertes hipotecàries clàusules i comissions per a gravar les possibles modificacions en els préstecs contractats amb els seus clients. Aquest sobrecost és del 0,5% dels diners deguts, és a dir, que encara no s’ha retornat. En el cas de mantenir pendent una quantitat de 60.000 euros, la institució d’estalvi carregaria entre 300 i 600 euros per la modificació.

Paginació dins d’aquest contingut


Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions