Noves exigències bancàries per a la concessió de crèdits hipotecaris

Quins documents acreditar

El nombre d’hipoteques constituïdes sobre habitatges va descendir un 7% en 2010 i és ja el quart any consecutiu amb xifres negatives en la concessió d’aquests crèdits. Així ho assenyalen les últimes dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE). A això ha contribuït en gran mesurada l’enduriment de les condicions per accedir a un crèdit hipotecari per part de les entitats bancàries, un dels efectes directes de la crisi.

Bancs i caixes d’estalvi tenen les seves pròpies normes per exigir els documents que han de presentar els particulars. Hi ha uns criteris mínims, però aquests s’han endurit en els últims anys com a conseqüència de l’augment de l’índex de morositat. La por de les entitats als impagaments es trasllada als clients en forma d’un augment del nombre de documents i justificants que han de lliurar en formalitzar el seu crèdit.

L’augment i enduriment dels requisits obeeix a la por als impagaments

• Parteixen dels documents bàsics, com la fotocòpia del Document Nacional d’Identitat per als demandants nacionals, o targeta de residència, per a estrangers.

• En cas de separació o divorci, caldrà presentar la sentència judicial o conveni regulador.

• A partir d’aquest moment arriba el més difícil: els assalariats han d’aportar una fotocòpia de les últimes tres nòmines percebudes i la còpia de l’última declaració de la renda. Per la seva banda, els treballadors per compte propi han d’aportar a l’entitat els tres últims pagaments de l’I.R.P.F. trimestral (Model 130), l’alta en l’impost d’activitats econòmiques (Model 036) i una altra còpia de l’última Declaració de la Renda. En tots dos casos, a causa dels problemes de morositat entre els clients, és freqüent que no basti amb presentar les tres últimes nòmines o pagaments, sinó que s’amplien els terminis. Tampoc n’hi ha prou amb lliurar l’última Declaració de la Renda, sinó la dels últims anys.

• En ocasions, s’exigeix l’historial laboral i el grau d’antiguitat en l’empresa.

Abans de concedir un crèdit, el banc tracta d’assegurar-se al màxim possible. Són freqüents les peticions d’informació per cerciorar-se que l’usuari no està inclòs en els arxius d’impagats, una llista de morosos de productes bancaris (crèdits, comptes, targetes…), però també dels serveis de telecomunicacions o energètics. Estar inclòs en aquesta llista pot ser un punt negre tan important com per impedir l’accés al crèdit.

Estar inclòs en una llista de morosos pot impedir l’accés al crèdit

També es revisa el nivell actual d’endeutament per determinar si es pot assumir la concessió de la hipoteca sense incórrer en riscos.

Amb independència dels ingressos que generi el demandant, ha d’aportar també un altre tipus de documentació que guarda relació directa amb l’immoble que s’hipotecarà. Els principals documents que requereixen els bancs i caixes per a la concessió d’aquesta via de finançament són:

• Un contracte privat de compravenda.

• Nota simple actualitzada del registre de la propietat de l’immoble.

• Últim rebut de l’IBI de l’immoble que va a hipotecar.

• Certificat de la comunitat de propietaris, si la hi hagués, que l’habitatge està al corrent de pagament.

En el cas d’un habitatge en construcció o rehabilitació d’habitatge propi caldrà aportar més documents, com l’escriptura de declaració d’obra nova, la memòria d’obra, els plànols segellats pel Col·legi Oficial d’Arquitectes i Aparelladors, el projecte tècnic de l’arquitecte, la llicència d’obres i un segur a tot risc de la construcció, que una vegada constituïda l’habitatge en projecte caldrà substituir-ho per un de danys.

Els canvis en la concessió d’hipoteques

Aconseguir un crèdit avui és molt diferent a haver-ho fet abans de la crisi, quan es concedien hipoteques amb condicions molt laxes. Si fa uns anys la pràctica totalitat de demandants obtenia una, en l’actualitat hi ha usuaris per els qui és gairebé “missió impossible”. Entre ells figuren els aturats, treballadors temporals o discontinus i “mileuristes”.

En línies generals, si la quota hipotecària no supera el 30% dels ingressos nets mensuals del demandant i té un contracte de treball estable, no té per què haver-hi problemes de finançament. No és el mateix un demandant amb contracte fix que un altre que ho té temporal. El primer, sempre que compleixi amb els requisits que l’entitat exigeixi, ho tindrà molt més fàcil al moment de la seva formalització. En el segon dels casos caldrà valorar altres qüestions, com a avalistes o els diners estalviats que disposi en aquest moment.

També influeix el tipus d’hipoteca que es desitja sol·licitar, ja que per a quantitats superiors a 150.000 euros els requisits són més rígids i es té en compte l’edat del sol·licitant, el tipus de contracte, l’historial laboral i la capacitat d’endeutament que es pugui assumir en els propers anys.

Diferent és la mecànica en la concessió de les hipoteques de baix valor (per sota de 100.000 euros) o que representin no més del 50% del valor real del pis. En aquests casos, malgrat no haver-hi una relaxació en els requisits, són vàlids els mateixos que abans de la crisi. A mesura que s’allarguen els terminis, les precaucions dels emissors són majors.

Serà més fàcil obtenir finançament si l’habitatge que es desitja comprar és propietat del banc

Un altre aspecte que s’ha de tenir en compte és si la hipoteca se sol·licita al banc o caixa en la qual s’opera amb regularitat. En cas afirmatiu, és més fàcil finalitzar amb èxit l’operació, ja que l’entitat coneix amb tot detalli l’estat de comptes del client i si pugues o no fer front al deute contret.

També serà més fàcil obtenir finançament per a la compra d’un pis que sigui propietat del banc. En molts casos, es denega el crèdit si l’habitatge desitjat no pertany a l’estoc d’habitatges de l’entitat.