Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Obligacions de l’administrador

La llei exigeix que l'administrador de finques estigui col·legiat
Per miren 24 de abril de 2003

El cobrament de la renda, les obres de reparació i millora i, en general, tot el que suposa la gestió d’una finca requereix massa dedicació per als propietaris d’un habitatge. A més, dos dels grups més nombrosos en les comunitats de veïns, les parelles joves i les persones majors, manquen d’experiència en aquestes qüestions o es troben sovint limitats per a aquestes labors, pel cada vegada més es recorre a un professional, un administrador de finques, perquè es faci càrrec d’aquestes tasques, encara que la llei vigent no obliga a això. En comunitats grans els veïns opten per contractar a empreses especialitzades del sector, mentre que les més petites trien a professionals que treballen per compte propi. Aquestes són les obligacions de l’administrador d’una finca o comunitat de propietaris.

Vetllar pel manteniment d’una finca

La primera vegada que es va reconèixer de manera oficial la figura de l’administrador de finques va ser a través d’un decret estatal en 1968 que va donar pas a la creació del Col·legi Nacional d’Administradors de Finques. Posteriorment es van anar creant de llarg a llarg del país col·legis autonòmics en els quals avui s’agrupen els professionals d’aquest sector.

La modificació de la Llei de Propietat Horitzontal, al març de 1999, va venir a posar ordre en aquest àmbit i a establir clarament el paper d’aquests gestors, persones o societats jurídiques (però sempre conformades per administradors titulats) que tenen la missió d’assumir les tasques més complexes que ofereix la gestió d’una comunitat de propietaris.

El 85% dels ciutadans viuen en règim de comunitat de propietaris a Espanya, segons s’explica en la Guia Didàctica sobre el funcionament de les Comunitats de Propietaris, editada per la Regidoria d’Habitatge i Rehabilitació Urbana de l’Ajuntament de Madrid i el Col·legi Professional d’Administradors de Finques d’aquesta capital. Una comunitat, diu la guia, posseeix obligacions legals i contractuals en funció dels serveis dels quals es beneficiï la finca. Com a elements de “copropietat” se citen, entre altres, les façanes, els pilars, les bigues, el portal, les escales, els ascensors, les canalitzacions, les conduccions d’aigua calenta, sanitària, calefacció, aire condicionat, ventilació o evacuació de fums. També s’estableixen com a elements comuns les instal·lacions de porter electrònic i unes altres de seguretat de l’edifici, així com les antenes col·lectives.

El creixement de les ciutats, motivat per la creació de nous barris o desenvolupaments urbanístics, especialment en les urbs més grans de la geografia espanyola, ha motivat que proliferi la figura de l’administrador de finques, que és, fet i fet, la persona encarregada de vetllar pel bon funcionament de l’edifici. Són sobretot les famílies joves les que decideixen posar la seva comunitat en mans d’un gestor. L’habitual és que una vegada que es creï la Junta Rectora es decideixi també si es contracta un administrador o no. En cas que es prescindeixi dels serveis d’aquest, el càrrec recaurà en el president de la comunitat. No obstant això, tantes responsabilitats resulten, a vegades, incompatibles amb el quefer quotidià. Per això és estrany trobar ja a un president que es dediqui també a gestionar l’edifici o conjunt residencial.

Obligacions de l’administrador

  • Vetllar pel bon règim de la casa, de les seves instal·lacions i serveis. En altres paraules, això significa que l’administrador, segons explica un professional del sector, ha de procurar el funcionament de tots els serveis de què disposi la finca. Per exemple: ha de cerciorar-se que l’ascensor, en cas que n’hi hagi, compleixi totes les normes bàsiques de seguretat i compleixi les inspeccions que siguin necessàries. També ha d’ocupar-se, per citar un altre exemple, que existeixi “un bon clima entre els veïns”, segons compte un administrador consultat per Consumer.
  • Preparar i sotmetre a la junta el pla de despeses previsible, proposant els mitjans per a aconseguir-lo: Una comunitat de veïns, com qualsevol altra entitat, té una sèrie de compromisos contractuals com el pagament de l’aigua, la llum de les escales, la neteja de les àrees comunes, etc. L’administrador ha de dissenyar el pla per a les despeses que es derivaran de la gestió de la finca. És a dir, qüestions com el manteniment del telefonillo, de l’antena de televisió, la lectura dels comptadors d’aigua, el pagament de la nòmina del conserge, si existeix; el manteniment de la calefacció i de la caldera, entre altres. “En algunes urbanitzacions grans hi ha jardins, piscina i club social. També pot haver-hi pistes de tennis i de paddel o d’esquaix, que necessitaran manteniment. Si es tracta d’una piscina per a més de 30 veïns, haurà de contractar-se un socorrista”, comenta el portaveu d’una empresa especialitzada en aquest àmbit.

  • Atendre la conservació i manteniment de la casa disposant les reparacions necessàries donant compte d’elles al president i als propietaris: L’administrador cuidarà de fer el seguiment de les obres que requereixi l’edifici i de contractar a les empreses que es dediquin a això. També estarà al corrent de les subvencions que atorguen els ajuntaments per a la rehabilitació d’edificis i estarà en condició d’elaborar estats de compte per a explicar als propietaris la inversió prevista en cas que siguin necessàries reparacions en la finca.

  • Executar els acords adoptats en matèria d’obres, efectuar els pagaments i realitzar els cobraments.

  • Actuar com a secretari de la junta i custodiar a la disposició dels titulars la documentació de la comunitat.

  • Totes les atribucions que li confereixi la Junta.

    En termes més pràctics, segons explica Jesús Flores, portaveu en matèria jurídica del Col·legi d’Administradors de Finques de Madrid, un professional d’aquesta branca ha d’assumir les avaluacions de risc de l’edifici: la Inspecció Tècnica d’Habitatges o ITV; efectuar el cobrament de la renda quan alguns propietaris tinguin llogat un o més pisos de la seva propietat en el mateix edifici; guardar i gestionar documentació de la comunitat; contractar als conserges i porters i subscriure assegurances per a cobrir sinistres de danys per aigua, així com encarregar-se del manteniment d’extintors i de la instal·lació de protecció contra incendis, entre altres.

    Les comunitats grans contracten empreses

    La Llei exigeix que qui es dediqui a l’administració de finques sigui una persona física amb reconeixement legal i qualificació, que deu, a més, estar col·legiada. Per a obtenir el títol, segons explica en la seva pàgina web el col·legi d’administradors de finques de València, cal posseir algun dels següents títols universitaris: llicenciat en dret, ciències polítiques, econòmiques i comercials, professor mercantil, procurador dels tribunals, enginyer tècnic agrícola, forestal, enginyer agrònom, de muntanyes, veterinari, perit agrícola o ajudant de muntanyes. També es pot optar al títol a través de l’Escola Oficial d’Administradors de Finques, autoritzada pel Ministeri de Foment.

    A Espanya es calcula que hi ha prop de 25.000 administradors de finques. En els últims anys ha estat creixent la contractació d’empreses gestores, conformades per administradors, que s’encarreguen del procés relatiu a la gestió d’una comunitat de veïns. El pagament dels serveis d’un administrador de finques depèn de dues variables: el nombre de veïns i els serveis contractats en la finca. En mitjana, les quotes oscil·len entre 12 euros en les comunitats de veïns de barris normals, entenent per normal els situats en una zona sense serveis de luxe però ben situat, i els 900 euros en comunitats de propietaris que posseeixen vigilant 24 hores al dia, garatges, piscines, jardins i camps de golf.

    El col·legi d’administradors de finques de Madrid explica que en un gran complex de veïns que compti amb serveis bàsics es poden pagar des de 5 euros. Si ens trobem en una altra finca que igualment posseeix serveis bàsics (aigua, llum de les escales i ascensor), però amb pocs propietaris, el preu podrà pujar fins als 7 euros, encara que aquestes són només xifres orientatives. Els preus del mercat són els que parteixen entre 12 i 900 euros.

    Si bé la Llei de Propietat Horitzontal no obliga els propietaris a contractar els serveis d’un administrador, és cada vegada més freqüent trobar edificis que, per molt petits que siguin, són gestionats per un administrador. Això sí, en cap concepte l’administrador ha de suplantar al president sinó, al contrari, convertir-se en un assessor en la presa de decisions importants per a la comunitat.

    L’intrusisme, principal problema d’aquest sector

    El principal problema del sector dels administradors de finques, segons denuncien diversos col·legis, és la proliferació de persones que sense tenir qualificació suficient exerceixen aquest paper.

    “En la mesura en què la qualitat del servei és baixa, hi ha un perjudici per al consumidor”, expliquen des del col·legi d’administradors de finques de Madrid. En casos en els quals el gestor no està col·legiat, només queda la via judicial per a qualsevol reclamació. Si, per exemple, una comunitat de veïns contracta a un no col·legiat que després li sostreu diners o que es nega a lliurar la documentació de la finca, el col·legi difícilment pot mediar o trobar solució per als veïns. Només queda, llavors, reclamar en els tribunals amb tots els inconvenients que això implica.

    Una de les principals recomanacions a l’hora de contractar a un administrador de finques és cerciorar-se que aquest compleix els requisits que exigeix la llei i que, sobretot, està col·legiat. Així, quan sorgeixen divergències entre els propietaris i el gestor, com per exemple que els veïns considerin que no exerceix bé el seu treball, aquests poden reclamar en el col·legi i aconseguir una solució en un termini no màxim de quinze dies. Els col·legis tenen, a més, una assegurança de fins a 150.000 euros per a cobrir les responsabilitats dels administradors.

    La Confederació Espanyola de Consumidors i Usuaris, CECU, assegura no tenir reclamacions en el que als administradors de finques es requereix. En realitat, no existeix, de moment, cap associació coneguda que agrupi les comunitats de propietaris de finques. No obstant això, la CECU recomana que, en triar a un administrador, els veïns tinguin en compte la seva experiència i trajectòria, i si es tracta d’una empresa, que estigui legalment constituïda. “La raó principal per la qual no tenim queixes en aquest sentit és que en tractar-se d’una relació comercial o privada, si els veïns no està satisfets amb l’administrador senzillament prescindeixen dels seus serveis i llavors ja no cap la reclamació”, afirma Antonio López, portaveu de CECU.