Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Ofertes per subrogar la hipoteca

Bancs i caixes ofereixen condicions més avantatjoses en les hipoteques per subrogació que en les noves operacions

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dilluns, 07 de Setembre de 2009
img_llaves 1

La fulgurant caiguda de l’Euribor ha esplaiat en l’últim any a nombroses famílies amb crèdits. Algunes han passat de pagar interessos que van aconseguir el 6%, a tipus d’entre el 2% i el 3%. No obstant això, malgrat la rebaixa, bona part de les famílies -sobretot, les que van contractar els seus préstecs fa més de cinc anys- poden pensar que els seus bancs apliquen interessos molt superiors a la mitjana del mercat. En aquests casos, cal plantejar-se una subrogació. Les entitats ofereixen tipus més baixos (Euribor més un 0,27%) per als clients que traspassin el seu préstec des d’un altre banc o caixa, en comparació d’els qui ho subscriuen per primera vegada.

Quan interessa aquesta operació

Img llaves art2

El principal aspecte que convé analitzar per decidir-se a subrogar una hipoteca és el tipus d’interès que apliquen les entitats. En general, si amb una hipoteca a tipus variable es paga un diferencial 50 punts bàsics per sobre de la mitjana (que avui se situa en Euribor més 0,70%), pot ser interessant rastrejar el mercat a la recerca d’una opció millor. En aquestes operacions, alguns bancs cobren comissions que aconsegueixen el 0,5% de l’import que es va a traspassar. Això és: si encara cal amortitzar 100.000 euros, caldrà pagar 500 euros en concepte de subrogació. Aquest pagament serà rendible si el diferencial aplicat es millora en més de 50 punts bàsics: si es passa d’abonar Euribor més 1,25%-1,50% a Euribor més 0,75% o menys. La subrogació hipotecària, o una renegociació amb el banc, són rendibles per als clients que paguin tipus d’interès iguals a l’Euribor més diferencials del 1%.

Les entitats apliquen interessos a partir d’Euribor més 0,27% a qui traspassi el seu préstec

Haurien d’estudiar també una possible subrogació els qui van subscriure el seu préstec amb un sòl hipotecari, és a dir, amb un tipus mínim aplicat en la seva hipoteca. Malgrat que l’Euribor ha caigut fins a l’1,3% (tancament d’agost), els “sòls” o tipus mínims limiten la rebaixa de l’índex al topall fixat per l’entitat. El tipus d’interès mitjà aplicat en les hipoteques (amb diferencials d’entre el 0,75% i el 1%) no supera el 2,5%. No obstant això, algunes persones van contractar tipus mínims del 3%, sense donar importància a aquesta dada i, en ocasions, sense conèixer que la seva entitat ho aplicaria. En analitzar l’oferta d’hipoteques per canvi d’entitat, convé, en tot cas, comprovar si el nou préstec està lligat a un sòl hipotecari, ja que el tipus d’interès promès podria deixar de ser interessant.

En general, una subrogació és un tràmit que permet canviar la hipoteca d’una entitat a una altra. L’objectiu pel qual es realitza aquesta operació és aconseguir una millora en les condicions econòmiques del préstec, sense necessitat de cancel·lar-ho i formalitzar un de nou. No obstant això, només permet variar els tipus d’interès d’origen, el termini o tots dos aspectes. Altres condicions, com el capital pendent o els titulars del crèdit, han de mantenir-se invariables.

Comissions

La subrogació hipotecària resulta rendible als clients que paguin tipus d’interès iguals a l’Euribor més diferencials del 1%

La reforma de la Llei Hipotecària aprovada a la fi de 2007 va introduir avantatges importants en aquestes operacions. Entre altres aspectes, va reduir les comissions aplicades per efectuar el canvi d’entitat. El pagament màxim per cancel·lació anticipada d’hipoteca o subrogació en els préstecs a tipus variable es va reduir del 1% al 0,5%. En crèdits amb més de tres anys d’antiguitat, la comissió màxima aplicable disminueix fins al 0,25%.

En les hipoteques contractades amb un tipus d’interès fix, la comissió màxima del 0,5% només podrà augmentar quan la cancel·lació anticipada o subrogació generi un guany de capital per al prestatari i una pèrdua per a l’entitat, com succeeix quan l’interès descendeix per sota del tipus al que es va contractar la hipoteca.

Euribor en mínims històrics

L’abaratiment en els diferencials aplicats en les hipoteques coincideix amb la forta retallada de l’Euribor, que ha caigut fins a l’1,334% a l’agost, el seu nivell històric més baix. Això suposa que els qui es comprin un pis en aquest període i sol·licitin una hipoteca, ja que els diferencials mitjans que cobren les entitats oscil·len entre el 0,75% i el 1%, pagaran un tipus d’interès màxim del 2,3%. És una situació bastant cridanera que pot animar a moltes persones a buscar el pis anhelat.

Amb els tipus d’interès ancorats en el 1%, els qui vulguin comprar un pis i necessitin finançar-ho han d’estudiar l’oferta d’hipoteques a tipus variable, referenciades a l’Euribor. Els interessos aplicats en les hipoteques a tipus fix ronden el 5,5%-6%.

PROMOCIONS

El fet que algunes entitats apliquin tipus d’interès més baixos per a les hipoteques subrogades que per a les noves operacions està relacionat amb la confiança en la capacitat de pagament del client. Si bé s’analitza la situació financera de cada persona, cal tenir en compte que aquestes ja han estat “examinades” abans per una altra entitat i tenen les seves quotes al dia. La situació dels nous sol·licitants, no obstant això, s’estudia des de zero. Es comprova la seva solvència financera per evitar atreure a clients morosos. Les entitats es mostren cautelosas al moment de signar nous préstecs.

  • Caixa Espanya: el seu “Hipotecambias” aplica un tipus d’interès igual a Euribor més 0,25%. Com a requisits, exigeix crèdits amb una antiguitat superior a cinc anys, sobre l’habitatge habitual. També s’ha de domiciliar la nòmina o pensió superior a 600 euros mensuals i contractar un pla de pensions amb un ingrés mínim anual de la mateixa quantitat, 600 euros. Si s’incomplís en algun moment qualsevol d’aquests requisits, el diferencial s’incrementaria en 0,50 punts, fins als 0,75. El préstec no aplica comissió d’obertura ni despeses de notaria, registre i gestoria. Pot subscriure’s fins a 30 anys. El tipus d’interès publicitat resulta competitiu. No obstant això, en la lletra petita l’entitat informa que aplicarà un tipus mínim (el denominat sòl hipotecari) del 2,95% i màxim del 12,50%.
  • Oficina Directa: la divisió on line de Banc Pastor ofereix un tipus d’interès igual a Euribor més 0,39%. Exigeix domiciliar la nòmina i dos rebuts. Gestiona directament el canvi amb l’entitat d’origen.
  • Deutsche Bank: la “Hipoteca Destrossadora Canvi de Banc” ofereix un interès del 2,49% durant el primer any i Euribor més 0,27%, després. No hi ha comissió d’obertura ni per desistiment parcial. Si es domicilien la nòmina i tres rebuts, l’entitat ingressa 1.000 euros nets en el compte del client. L’oferta per a subrogacions hipotecàries és més avantatjosa que l’oferta a els qui s’hipotequen per primera vegada: Euribor més 0,37% (deu punts bàsics per damunt).
  • Barclays: la “Hipoteca Canvio de Banc” ofereix Euribor més 0,35%. El préstec, a un termini màxim de 35 anys, no aplica comissió d’obertura i finança fins al 80% de l’import de taxació de l’immoble. Igual que en Deutsche Bank, per als clients que contractin un préstec per primera vegada, el tipus d’interès aplicat en la Hipoteca Oportunitat és deu punts bàsics més elevat: Euribor més 0,45%.
  • Openbank: l’entitat aplica un tipus d’interès igual a l’Euribor més 0,38%. Per a les noves operacions, contempla Euribor més 0,54%.
  • Banesto: comercialitza la “Hipoteca Smash”, fa front a totes les despeses i ofereix unes condicions negociables amb el client.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions