Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Passos per comprar una casa hipotecada

L'opció més comuna és subrogar-se a la hipoteca que pesa sobre l'immoble que es pretén adquirir

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Divendres, 01 de Juliol de 2011
img_llaves 2

La compra d’una casa constitueix un dels actes de major transcendència per a una economia familiar, més encara quan Espanya és un dels països de la UE on un major percentatge de la població pretén accedir a l’habitatge en propietat. Pagar d’una sola vegada és impensable, per la qual cosa la majoria de les compravendes d’habitatges es fa a través de préstecs hipotecaris els terminis dels quals són molt amplis. Per això, sobre gairebé tots els immobles pesa una hipoteca i, quan es desitja comprar una d’aquestes cases, l’opció més comuna és subrogar-se a la mateixa.

Els passos per comprar una casa hipotecada, un a un

El preu del sòl urbà a Espanya ha pujat un 3,7% en el primer trimestre de 2011 respecte al mateix període de l’any passat. No obstant això, enfront del trimestre anterior, els preus han experimentat un descens del 6,7%, segons assenyalen des del Ministeri de Foment. Per la seva banda, els preus de l’habitatge lliure han baixat un 4,1% en el primer trimestre pel que fa al mateix període de 2010, d’acord amb l’Índex de Preus d’Habitatge (IPV) que publica l’Institut Nacional d’Estadística (INE). Malgrat totes aquestes dades, es venen menys cases.

És indispensable conèixer la titularitat i les càrregues de l’habitatge

La demanda d’habitatges ha disminuït hagut de, en gran mesura, a la desocupació, al fet que part del sistema financer espanyol es troba en reestructuració i a la pujada incessant de la cosina de risc. Però, si es compta amb una mica d’efectiu, est pot ser un moment propici per invertir en un immoble. Com fer-ho?

Aquests són els principals passos que s’han de seguir per comprar una casa sobre la qual pesa una hipoteca:

La inscripció en el Registre de la Propietat és obligatòria per als immobles hipotecats

  • 1.- Cal sol·licitar al venedor una còpia de l’escriptura notarial que li acrediti com a propietari de l’habitatge i cal fixar-se bé en les dades on figura el nombre de registre, foli, finca, etc.

  • 2.- Amb les dades de l’escriptura, es demana al Registre de la Propietat una nota simple informativa per assegurar-se que la propietat continua a nom del venedor i que no hi ha cap anotació sobre l’habitatge, com a embargaments, càrregues, condicions resolutòries i altres deutes (la despesa d’aquesta nota ronda els 24,5 euros i triguen a proporcionar-la entre 24 i 48 hores).

  • 3.- Si una vegada rebuda la nota del Registre es comprova que hi ha alguna càrrega o condició resolutòria, el comprador té dues opcions:

    • Pot exigir al venedor que aixequi o llevi la càrrega i les despeses correran al seu càrrec.

    • El comprador pot subrogar-se a la hipoteca que pesa sobre l’immoble. Cal informar abans a l’entitat financera que va atorgar el préstec perquè doni la seva conformitat a la subrogació. Se signa una escriptura de compravenda en la qual es declara que el comprador es queda amb l’immoble amb el deute que pesa sobre ell. El banc que concedeix la hipoteca compareix en aquest acte per donar la conformitat que el comprador passa a ser el nou prestatari.

  • 4.- S’ha de sol·licitar l’últim rebut de la contribució o IBI (Impost de Béns Immobles) i un justificant que l’habitatge està al corrent de pagament en les despeses de la comunitat de veïns i que no hi ha cap quota especial pendent de pagament per alguna reparació o vessa extraordinària. Cal informar-se de quina quota de participació té l’habitatge en les despeses de la comunitat de propietaris.

  • 5.- Cal comprovar que l’habitatge no està llogada.

  • 6.- Per llei, totes les despeses de la compravenda corren per compte del comprador, a excepció de l’impost de plusvàlua.

    Una despesa que cal afrontar en la compra de l’habitatge de segona mà és l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), que ronda el 6% o 7%, segons la comunitat autònoma i, en alguns casos, segons els condicionants del comprador, com a edat, ingressos, minusvalideses, etc.

    Aquest percentatge no s’aplica sobre l’import que es paga per l’habitatge, sinó pel qual figura en l’escriptura (aquesta quantitat haurà d’estar d’acord amb les valoracions que té la comunitat autònoma, amb la finalitat de no rebre una revisió o inspecció posterior. Els notaris coneixen aquests imports).

  • 7.- Quan s’han comprovat totes les dades i documents citats, cal portar l’escriptura de l’habitatge a un notari conforme per a ambdues parts, a qui s’informa de l’import que va a figurar en l’escriptura.

    El notari fixarà una data per a la signatura i serà en aquest moment quan passarem a ser propietaris de l’habitatge i realitzarem el pagament de la mateixa. Una vegada signada l’escriptura, no s’ha d’oblidar presentar-la en el Registre de la Propietat, la qual cosa garantirà la propietat i que es manca d’embargaments o altres càrregues sobre la mateixa.

Renegociar la hipoteca amb el banc

Quan s’adquireix un habitatge sobre la qual pesa una hipoteca, el comprador pot intentar negociar amb el banc la condicions de la mateixa. Els mecanismes que la legislació permet per millorar les condicions d’un préstec hipotecari són la novació i la subrogació:

En l’escriptura de la subrogació es declara que el comprador adquireix l’immoble amb el deute que té

  • La novació consisteix a tornar a negociar amb l’entitat bancària i modificar algunes de les condicions de la hipoteca (canviar l’índex de referència, baixar el tipus d’interès aplicable, tornar a pactar el termini de pagament del préstec, canviar d’una hipoteca amb interès fix a una altra amb interès variable, o viceversa, etc.). La novació és l’opció més recomanable, ja que gairebé mai és necessari el pagament de comissions d’obertura i cancel·lació. No obstant això, quan el sol·licitant vol substituir el tipus d’interès contractat en la seva hipoteca per un altre, l’escriptura de novació és obligatòria. Les despeses d’una novació depenen de si aquesta necessita o no fer una nova escriptura pública.

  • Si no s’arriba a un acord amb el banc en la modificació de condicions del préstec, es pot sol·licitar una simulació d’hipoteques a altres entitats. Si interessa alguna d’elles, es pot demanar un canvi d’entitat financera, és a dir, una subrogació. La subrogació consisteix a traslladar el préstec hipotecari a un altre banc que ofereix millors possibilitats per al sol·licitant. Aquest tràmit, no obstant això, és més complicat i costós que la novació. Es calcula l’estalvi que s’aconseguiria i se li resten les despeses que suposaria. Per procedir amb la subrogació, s’ha de realitzar una oferta vinculant a l’entitat bancària en la qual s’està interessat. El client ha de córrer amb diverses despeses: cancel·lació, obertura, gestoria, notari i registre.

Requisits per sol·licitar una hipoteca

Una hipoteca és un préstec que concedeix una entitat bancària per comprar un habitatge o altres immobles. Al mateix temps, és un compromís que s’adquireix ja que, en cas que no es compleixi amb els pagaments estipulats, el banc creditor pugues, per mitjà d’uns procediments judicials abreujats o bé davant notari, procedir a vendre, en pública subhasta, l’immoble hipotecat per cobrar el que se li deu.

Els diners que s’ha sol·licitat al banc s’ha de rembolsar en un determinat nombre d’anys a canvi d’uns tipus d’interès concrets. Aquests préstecs hipotecaris es poden contractar a un interès fix o a un variable (és a dir, que es revisa periòdicament), segons l’evolució de l’índex de referència triat (Euribor o un altre), al com l’entitat financera afegeix un altre percentatge que es denomina diferencial.

Quan se sol·licita un préstec hipotecari per finançar la compra d’un habitatge, cal aportar al banc la següent documentació:

  • El DNI, NIF o la targeta de residència del sol·licitant.
  • La declaració de renda (IRPF) de l’últim exercici.
  • Les tres últimes nòmines percebudes (en el cas dels treballadors per compte d’altri).
  • Els tres últims pagaments de l’IRPF trimestral (Model 130) (en el cas dels treballadors per compte propi).
  • L’alta en l’Impost d’Activitats Econòmiques (IAE, Model 036) (per als autònoms).
  • El contracte privat de compravenda.
  • La nota simple actualitzada del Registre de la Propietat de l’immoble.
  • L’últim rebut de l’IBI de l’immoble que s’hipotecarà.
  • Una còpia de l’última escriptura de transmissió de la finca.
  • Un certificat de la comunitat de propietaris, si la hi hagués, en el qual consti que l’habitatge està al corrent dels pagaments.
  • Un segur de llar de l’habitatge que s’hipoteca.
  • A més, es necessita una assegurança de vida del sol·licitant.

A partir de la sol·licitud de la hipoteca, el banc encarrega a un professional la taxació de l’habitatge per establir el seu valor i realitzar una verificació registral, amb la finalitat de comprovar que no pesen càrregues sobre l’immoble. El valor d’aquesta taxació (la despesa de la qual és a càrrec del comprador) determina el límit màxim del préstec.

L’entitat financera revisa tota la documentació i fa lliurament de l’oferta vinculant, un document amb vigència de 10 dies en el qual es recullen les condicions econòmiques i les clàusules de l’escriptura.

La formalització és la signatura de l’escriptura de la hipoteca en presència del notari, el comprador i l’entitat financera per inscriure l’habitatge en el Registre de la Propietat. La inscripció en el Registre de la Propietat és obligatòria per als immobles hipotecats.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions