En vendre una casa no tot són guanys. També hi ha despeses, entre els quals destaca l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, més conegut com a plusvàlua. Aquest impost per vendre un habitatge grava la revaloració del sòl des que es va adquirir. I, excepte excepcions, ha d’abonar-ho el venedor a l’ajuntament de la localitat on estigui el pis. En aquest article es recull tot sobre la plusvàlua que cal pagar en vendre una casa: què és, com es calcula, en quins casos s’ha d’abonar i com es pot reduir al màxim.
1. Vendre la casa: què és l’impost de plusvàlua?
Ha venut una casa? El seu ajuntament li cobrarà llavors la plusvàlua. Què és? La plusvàlua és un impost sobre l’increment del valor dels terrenys obligatori que cal pagar al consistori de la localitat on es trobi el ben immoble. Encara que es coneix com a plusvàlua, el seu nom real és imposat sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana. I el que grava és “l’increment de valor experimentat per terrenys urbans” (no és aplicable als rústics), assenyala José Pedro Sánchez, arquitecte urbanista, qui especifica, a més, que “la plusvàlua solament es paga pel valor del sòl, no pel de la construcció”.
2. Impost de plusvàlua: com calcular-ho?
Calcular quant cal abonar per aquest tribut sembla complicat, encara que, en cas de dubte, convé sempre preguntar a un expert que pugui ajudar. En primer lloc, cal saber que es calcula en funció del valor que té el terreny urbà per metre quadrat, la qual cosa apareix en el rebut de l’IBI (impost sobre béns immobles) i el nombre d’anys que s’ha tingut l’habitatge en propietat.
Per determinar la base imposable, assenyala Sánchez, cal aplicar al valor cadastral el coeficient d’increment, que és un percentatge anual de revaloració sobre aquest valor cadastral que varia segons l’establert per cada ajuntament i que està expressat en l’ordenança fiscal del municipi. I cal multiplicar-ho pel nombre d’anys transcorreguts des de l’última venda de l’immoble (amb un topall de 20 anys). Quants més anys faci que es va comprar la casa, més caldrà pagar; però una vegada arribat a 20 anys, ja no puja més.
Després, a la base imposable se li aplica un tipus impositiu (determinat també per l’ordenança municipal), que no pot superar el 30% en cap cas. De la multiplicació, sortirà l’import de la plusvàlua en vendre el pis.
3. Plusvàlua: qui la paga, en quin termini i on?
Quan es produeix la compravenda d’un habitatge, el que paga l’impost de plusvàlua és el venedor. Comprador i venedor poden arribar a un acord, però això no afecta a l’Administració, que sempre ho exigirà a qui transmet el ben.
Però hi ha una excepció: si el venedor resideix a l’estranger, qui ha d’abonar aquest impost és el comprador de la casa. A més, si no es tractés d’una venda, sinó que el ben es regalés o donés, seria el receptor qui hauria d’assumir el pagament d’aquest tribut.
Aquest tribut s’ha d’abonar en un termini de 30 dies hàbils des que es ven l’habitatge (hi ha sis mesos de termini en cas d’herència) i cal acudir a l’ajuntament de la localitat en què estigui situada la casa venuda.
4. Com pagar menys plusvàlua en vendre la casa?
Hi ha alguna manera de pagar menys o no pagar aquest tribut municipal? Sí, en alguns casos. Aquest impost té previstes algunes exempcions i bonificacions, encara que la seva aplicació és potestativa de cada ajuntament.
Està exempta d’aquest pagament la transmissió de béns que es troben dins del perímetre històric-artístic d’un municipi o la dels immobles declarats BIC (bé d’interès cultural), però sempre que els seus propietaris hagin realitzat la rehabilitació o millora de l’habitatge.
També hi ha exempció de pagament en les transmissions entre cònjuges (o a favor d’un fill) per complir una sentència de nul·litat, separació o divorci, o les que es facin els cònjuges com a pagament dels seus havers comuns, per exemple, en liquidar el règim econòmic matrimonial. Alguns ajuntaments, com el de Madrid, també apliquen bonificacions d’entre el 15% i el 95%, però solament si la transmissió de la casa és per causa de mort.
5. Vendre la casa amb pèrdues: pagar la plusvàlua i reclamar
Si es ven un pis amb pèrdues, es pot també dir adeu a la plusvàlua? Hi ha una esperança. El Tribunal Constitucionalsentenció al maig d’aquest any que ningú ha de pagar la plusvàlua municipal quan la venda d’un immoble se salda amb pèrdues. El TC també anul·lava els articles 107.1, 107.2 a) i 110.4 del text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, però solament si “sotmeten a tributació situacions d’inexistència d’increments de valor” (vendes amb pèrdues).
No obstant això, la majoria dels municipis segueix cobrant-ho fins i tot quan hi ha pèrdues. Llavors, què fer? “En aquests casos el més raonable és fer constar en l’escriptura que es va vendre amb pèrdues, pagar i després reclamar perquè retornin el cobrat”, diu l’advocat Juan Carlos Suárez. “No convé deixar de pagar-ho, ja que podrien reclamar-nos-ho amb recàrrec”, sosté.
