Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Procés de subrogació d’hipoteca

Permet passar el crèdit hipotecari d'un banc a un altre per beneficiar-se de millors condicionis
Per José Ignacio Recio 16 de abril de 2010
Img papeleo
Imagen: J. Daniel Ayala

Millorar les condicions de la hipoteca és una prioritat para milers d’espanyols. Per aconseguir-ho, hi ha dues fórmules: subrogació i novació. La primera consisteix a canviar el crèdit a una altra entitat financera amb la finalitat d’aconseguir una baixada en el tipus d’interès del préstec hipotecari. És una estratègia molt utilitzada per les entitats per captar diners nous, però encara que milloren les condicions, la rebaixa no és substancial. Amb la novació, l’hipotecat modifica les condicions del préstec al mateix banc o caixa d’estalvis on ho té contractat.

El canvi d’entitat

Les subrogacions d’hipoteca són una estratègia de les entitats per aconseguir nous clients. Amb ella es poden aconseguir millores però, en alguns casos, la fi última dels bancs i caixes d’estalvis és fidelizar al client, a qui s’obliga a subscriure algun producte de l’entitat (segur, pla de pensions, etc.) o a domiciliar la nòmina i els principals rebuts domèstics.

Quan es desitja canviar les condicions de la hipoteca, primer s’ha de dur a terme un estudi comparatiu de l’oferta. Després, simular la quota mensual per saber l’estalvi que suposa canviar el crèdit a la nova entitat. Si la diferència és molt petita, el trasllat no compensarà.

Les condicions d’una hipoteca després d’una subrogació són les següents:

  • Amortització: es mantenen les condicions d’amortització de la hipoteca original.

  • Termini: es manté la data de venciment del préstec.

  • Comissions: en general, no hi ha comissions d’estudi ni de tramitació, però la llei obliga al fet que la resta de les comissions siguin les mateixes que es cobren en l’actual hipoteca contractada pel titular.

Quines comissions cal abonar

  • La comissió de cancel·lació, que s’haurà de pagar a l’antiga entitat, ascendeix en general al 1% de la quantitat pendent d’amortitzar. Ha de tenir-se en compte en valorar si és rendible realitzar o no el canvi d’entitat.

  • La comissió de subrogació, que es pagarà al nou banc i que abasta despeses com l’impost sobre actes jurídics documentats i aranzels notarials i registrals, se situa entre el 0,5% i el 1% del nou préstec.

Canvi automàtic d’hipoteca

Perquè el canvi d’hipoteca sigui automàtic, en alguns casos, la nova entitat necessitarà taxar l’immoble:

  • Si el deute pendent és menor de 300.000 euros (sempre que no superi el 80% del valor que apareix en l’informe de taxació).

  • Si es va signar la hipoteca fa més de dos anys.

  • Si no es té ni s’ha tingut cap incidència d’impagament.

  • Si la garantia hipotecària s’aplica sobre l’habitatge habitual.

Cal simular la quota mensual per saber l’estalvi que suposa canviar el crèdit a la nova entitat

En cas que el deute pendent sigui menor de 240.000 euros, no és necessària la taxació ni acreditar els ingressos. Tan sols haurà d’aportar-se la còpia del certificat de la taxació de l’immoble realitzada per l’actual entitat (si no es té, s’ha de comprovar si en la còpia de l’escriptura s’aporta aquest certificat de taxació). Aquestes condicions no són aplicables per a canvis d’hipoteca amb ampliació de termini.