Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Comunitats de veïns, assegurances i legislació

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Què mesurades prendre enfront d’un veí morós

Esgotada la via diplomàtica davant l'impagament d'un propietari morós, la quantitat deguda podrà reclamar-se a través d'un procés judicial

Img reunion vecinos Imatge: Bart Everson

Un dels principals problemes per a les comunitats de veïns és l’existència de morosos; propietaris que, per una o una altra causa, demoren o no abonen el pagament de les despeses de la comunitat. Aquesta situació s’ha vist acrescuda amb els perversos efectes de la crisi econòmica i la burxada de la bombolla immobiliària. Com reflecteix un estudi del Col·legi Professional d’Administradors de Finques de Madrid, de 2009 a 2011, els impagaments es van disparar un 46% i van afectar al 22% de les finques de la regió. Solament a Madrid, el deute total pendent de pagament a les comunitats de veïns supera els 375 milions d’euros i, segons diverses estimacions, aquest deute ascendeix a 1.300 milions a nivell nacional. A la vista d’aquestes dades, el següent article recorda què mesures poden prendre’s enfront d’un veí morós: diàleg, recursos legals diversos, acudir a la via judicial o reclamar a través d’un administrador de finques professional.

1. Esgotar la via del diàleg amb el veí morós

Img reunion vecinos articulo
Imatge: Bart Everson
  • Diplomàcia.

    Segons els experts, el primer pas al moment de detectar una situació de morositat en el pagament de les quotes de la comunitat implica esgotar al màxim la via diplomàtica amb el deutor. Aquesta via estarà subjecta a les circumstàncies que envoltin cada cas particular, ja que no tots els assumptes de morositat són iguals. No és el mateix un propietari que decideix no abonar les quotes sense justificació legal alguna, que aquell que prova de manera contrastada la seva falta de recursos per fer front al pagament dels rebuts i no compta amb antecedents de morositat.

  • Pla de pagaments.

    En aquest últim supòsit, tant els veïns com els administradors de finques acostumen a mostrar-se més comprensius i brinden possibles solucions, com a pagaments ajornats, establiment d’unes quotes amb les quals sufragar a poc a poc el deute… Es tracta, al cap i a la fi, de donar facilitats a qui mostra voluntat a solucionar la situació. Això sí, aquest pla, aprovat per la junta de propietaris, ha de constar en acta.

2. Recursos legals per incentivar el pagament d’un veí deutor

  • Privació del dret de vot.

    En cas de no trobar voluntat de resolució per part del morós, hi ha una sèrie de recursos legals a la disposició dels veïns. Els propietaris poden privar al veí deutor del seu dret de vot (no així de veu) en les juntes.

  • Visibilitat de la situació de morositat.

    Una altra possible mesura, dins de la legalitat, és la de fer visible davant la comunitat la situació de morositat, mitjançant la seva publicitat en les citacions a junta i en les actes. No obstant això, l’Agència Espanyola de Protecció de Dades (AEPD) ha imposat sancions a diverses comunitats per publicar en el tauler d’anuncis la relació d’aquells veïns que devien quotes a la comunitat sense el seu consentiment. L’únic objectiu que ha de perseguir-se en posar la llista en el tauló és informar als copropietaris deutors que es troben en tal situació i no posar en coneixement de tercers tal fet.

3. El procediment judicial contra qui no paga

Una vegada consumada la via amistosa i, davant la impossibilitat d’aconseguir acord algun amb el morós, les opcions es redueixen a la presentació d’accions judicials, en un termini màxim de tres mesos des de la data de l’acord de la junta de propietaris, segons estableixen la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) i el Codi Civil.

No és igual no abonar les quotes sense justificació, que provar la falta de recursos per fer front al pagament

El procediment, conegut com a Petició Inicial de Procés Monitorio, està regulat per l’article 21 de la LPH i s’inclou en la Llei d’Enjudiciament Civil. Ha de presentar-se davant el Jutjat de Primera Instància del domicili del deutor. O bé, si es desconeix, en l’emplaçament on el deutor pogués ser trobat a l’efecte del requeriment de pagament pel Tribunal o en el Jutjat del lloc on es trobi la finca.

Per a la petició inicial no es precisa d’advocat i procurador, encara que alguns experts ho recomanen. A més, amb la reforma de la Llei 37/2011 de 10 d’octubre de Mesures d’Agilitació Processal, s’ha eliminat el límit de 30.000 euros per acudir al procediment monitorio. La quantitat màxima que es pot reclamar és de 250.000 euros.

Els passos que s’han de seguir en el procediment monitorio són:

  1. El president o l’administrador han de sol·licitar una nota simple al Registre de la Propietat per assegurar-se que el deutor és el propietari de l’habitatge.
  2. Convocar una junta extraordinària amb tots els propietaris (amb avís de privació de dret del vot als deutors), en la qual se certifiqui i aprovi la liquidació del deute, la quantia i el seu deutor. En l’acta han de constar detalladament els impagaments.

  3. Notificar de manera fefaent l’acta i els acords adoptats a tots els propietaris i al propietari deutor (en general mitjançant carta certificada amb justificant de recepció o burofax), amb requeriment de pagament i un termini per a això (20 dies en els quals el veí morós pot posar-se al corrent dels seus pagaments).

    Quan el deutor no recull les notificacions, es pot realitzar a través del tauler d’anuncis de la comunitat. Transcorregut un termini de tres dies, es considera realitzada la notificació al deutor.

  4. El president de la comunitat, autoritzat per la junta, reclamarà davant el jutjat la quantitat deguda. Arribats a aquest punt, el deutor pot:

    • Pagar en el termini de 20 dies i finalitzar el plet.
    • No pagar ni efectuar oposició: el jutge dictarà acte d’execució contra els béns del morós per l’import reclamat més els interessos reportats, per a això s’ordenarà l’embargament dels mateixos. El veí deutor respondria amb la propietat del pis.

    • Oposar-se: se citarà a les parts per a judici verbal, o bé, el jutge donarà el termini d’un mes perquè present una demanda de judici ordinari en reclamació del deute.

4. Reclamar el deute a través d’un administrador de finques

El Col·legi d’Administradors de Finques i les societats del Programa de Lluita contra la Morositat en Comunitats de Propietaris han signat un conveni pel qual les comunitats que compten amb un administrador de finques professional podran reclamar de forma gratuïta els deutes dels veïns morosos.

Si el deutor no recull les notificacions, se li pot avisar a través del tauler d’anuncis de la comunitat

A petició de l’administrador de finques, previ consentiment dels veïns, els professionals d’aquestes societats redactaran els escrits de reclamació de quantitats; enviaran la reclamació extrajudicial i realitzaran el seguiment; presentaran, si escau, la demanda judicial o arbitral; gestionaran les incidències i el recobrament; i promouran l’execució de la sentència en el procés monitorio.

El procediment abastarà l’assistència lletrada i les despeses de la reclamació, inclòs l’advocat i el procurador en totes les fases.

QUAN ES CONSIDERA MORÓS A UN VEÍ

La regulació de les relacions entre els copropietaris d’una comunitat de veïns està sotmesa a la Llei de Propietat Horitzontal (LPH). L’article 9 de la citada llei estableix les diferents obligacions que han de complir els amos de l’habitatge. Entre elles destaquen, en funció a la seva quota de participació, la contribució a les despeses comunes de la comunitat (factures de la llum, aigua, porter…); les despeses que es derivin de les obres necessàries (aquelles que assegurin el sosteniment i conservació de l’immoble); i la contribució al fons de reserva (de forma obligatòria serà d’almenys el 5% de l’últim pressupost ordinari de la comunitat).

Segons l’article 21.1 de la LPH, aquestes obligacions hauran de complir-se pel propietari de l’habitatge o local en el temps i forma determinats per la junta. Així, al moment d’iniciar-se aquesta, els veïns que no estiguin al corrent en el pagament de tots els deutes vençuts amb la comunitat i no haguessin impugnat judicialment les mateixes o procedit a la consignació judicial o notarial de la suma deguda podran participar en les seves deliberacions, si ben no tindran dret de vot (art. 15.2 de la LPH), en haver-se verificat la seva condició de morós.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions