Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Quan mor el propietari, què ocorre amb l’inquilí?

Per saber si el contracte de lloguer segueix en vigor o s'extingeix després de la mort de l'arrendador, és essencial conèixer si era ple propietari o usufructuari de l'immoble

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dimecres, 19deSetembrede2012
img_salon 5 Imatge: viajar24h

Malgrat la contracció del mercat immobiliari i el descens de preus dels habitatges, la impossibilitat d’aconseguir una hipoteca força a molts espanyols a viure de lloguer. Conèixer abans de rubricar el contracte d’arrendament si l’arrendador de l’immoble és el seu ple propietari o és solament l’usufructuari serà molt útil per saber la possible durada del lloguer. En el següent article s’expliquen les cauteles que cal prendre en signar el contracte d’un immoble de lloguer i conèixer com ha d’actuar l’inquilí d’un pis llogat quan el seu propietari mor.

Què li ocorre a l’inquilí quan mor l’arrendador

Img salon articulo
Imatge: viatjar24h

El preu mitjà del lloguer d’habitatge de segona mà va augmentar un 0,8% al juliol de 2012, respecte al mateix mes de l’any anterior, segons el portal immobiliari Fotocasa. Aquesta dada corrobora que els espanyols opten cada vegada més per la fórmula del lloguer com a refugi davant la crisi. Així i tot, al nostre país hi ha tres milions d’immobles buits, solament el 17% de la població resideix en règim d’arrendament, quan en altres estats europeus, com Regne Unit i Alemanya, entre un 30% i un 40% dels ciutadans viu de lloguer.

Mentre els propietaris segueixen sent, en la seva majoria, persones d’edat avançada, entre els inquilins hi ha més varietat, ja que es troben nombrosos joves emancipats, persones amb mobilitat laboral, solters, divorciats o separats i moltes famílies que no es poden plantejar la compra d’un habitatge perquè no disposen de recursos econòmics suficients.

Solament el ple propietari i l’usufructuari tenen potestat per cedir en arrendament un habitatge

De qualsevol manera, quan una persona signa un contracte de lloguer d’habitatge, ha de conèixer per endavant si l’arrendador de l’immoble és el seu ple propietari o és solament l’usufructuari. D’això dependrà, en gran mesura, la possible durada de l’arrendament. Per norma general, aquesta informació apareix en l’encapçalament del contracte de lloguer, on s’inclouen les dades d’identificació d’ambdues parts i el caràcter amb el qual actuen en aquest contracte.

Per comprendre què succeeix amb el contracte de lloguer d’un inquilí quan mor l’arrendador, és convenient aclarir certes situacions.

  1. Si l’arrendador mort era ple propietari

    • Si el propietari mort era el ple propietari de l’immoble arrendat, el contracte de lloguer seguirà en vigor tal com es va signar, i solament s’extingirà quan venci el termini.

    • Si, després de la mort de l’arrendador, un dels seus successors rep en herència l’usdefruit de l’habitatge i uns altres la propietat, el contracte de lloguer segueix vigent en els mateixos termes. El nou propietari serà la persona que ha rebut en herència l’usdefruit de l’immoble.

    • Tot i que la legislació no obliga a això, és recomanable que el nou propietari arrendador comuniqui a l’arrendatari la defunció de l’anterior titular, així com la seva pròpia identitat i adreça, per facilitar totes les comunicacions pròpies de la relació de lloguer.

    • Si s’aproxima la data de venciment del contracte i l’arrendatari desitja seguir vivint en l’immoble i el nou arrendador també vol continuar la relació contractual, ha d’acordar-se amb promptitud un nou contracte de lloguer, en el qual es pot negociar una nova renda o altres condicions.

    • Quan, després de la mort de l’arrendador, el termini d’arrendament està proper a expirar i el nou propietari no desitja continuar amb ell, convé que comuniqui a l’inquilí amb premura el seu desig d’extingir el contracte de lloguer.

    • Quan l’arrendador ple propietari mor sense deixar hereus, l’habitatge passa a ser propietat de l’Estat, qui es converteix en el nou propietari.

  2. Si el propietari mort era usufructuari

    • Cal tenir en compte que solament el ple propietari i l’usufructuari poden arrendar un habitatge. El lloguer és una cessió de l’ús d’un immoble a una tercera persona a canvi d’una renda i, tant l’usufructuari com el ple propietari, són els únics que tenen potestat per a l’ús i gaudi, per la qual cosa solament ells poden cedir-la.

    • Segons estipula l’article 480 del Codi Civil, l’usufructuari pot aprofitar per si mateix el ben usufructuado, arrendar-ho a un altre i alienar el seu dret d’usdefruit, encara que sigui de forma gratuïta, però tots els contractes que celebri com a usufructuari es resoldran per fi de l’usdefruit, excepte l’arrendament de les finques rústiques, que subsisteix durant l’any agrícola.

    • Per la seva banda, l’article 513 del Codi Civil determina que l’usdefruit s’extingeix per la mort de l’usufructuari i, en aquest mateix sentit, l’article 13.2 de la Llei d’Arrendaments Urbans disposa que els arrendaments atorgats per usufructuari acabaran al final del dret de l’arrendador. De fet, l’inquilí ha de prendre en consideració que, després de la defunció d’un propietari usufructuari, el contracte d’arrendament queda finalitzat.

    • Quan mor l’arrendador usufructuari, les facultats d’ús i gaudi de l’immoble passen al nus propietari, qui es converteix en ple propietari. En termes jurídics es diu, llavors, que el nus propietari “ha consolidat” la propietat.

    • El nou arrendador, hereu del propietari usufructuari mort, ha de remetre una comunicació a l’inquilí per donar-li a entendre que el contracte ja no és vigent. Si no s’envia cap escrit i se segueix cobrant les rendes de lloguer antigues o es realitzen actes que poden interpretar-se com que es desitja continuar llogant l’habitatge, podria considerar-se de forma tàcita que s’ha acceptat una pròrroga del contracte.

Hereus del propietari: formalitzar la successió

La diferència entre un arrendador ple propietari i un altre que únicament és usufructuari és de summa importància. Quan un propietari que és ple propietari mor, el contracte d’arrendament segueix en vigor. No obstant això, quan l’arrendador mort és usufructuari, el contracte de lloguer queda extingit.

Si els successors de l’arrendador difunt que han heretat l’immoble, decideixen vendre-ho, l’inquilí tindrà el dret de tempteig i retracto sobre aquesta venda, és a dir, l’adquisició preferent de l’habitatge en cas de venda.

En qualsevol cas, quan mor un arrendador, el més urgent per als hereus és formalitzar la successió. El tràmit que se segueix és diferent, en funció de si hi ha o no testament, però en tots dos casos s’ha de realitzar la inscripció dels nous titulars de l’immoble en el Registre de la Propietat. Mentre es tramita l’herència i encara no està inscrit el nou propietari en el Registre de la Propietat, els hereus poden actuar com a arrendadors:

  • Si hi ha testament, l’hereu de l’habitatge pot començar a actuar com a arrendador, encara que encara no estigui inscrit en el Registre el seu dret de propietat.

  • Si no hi ha testament i els hereus són varis, l’idoni és que les actuacions les realitzin tots de forma conjunta. Si no és possible, pot actuar un d’ells en nom i representació dels altres.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions