Quan una clàusula hipotecària és abusiva?

Què entén la llei com a clàusula abusiva?

Per començar, és necessari aclarir que el terme abusiu no pot ser atribuït amb llibertat a qualsevol clàusula que contradigui l’interès de l’hipotecat, com és el cas que ocupa en multitud de reclamacions. De fet, en assumptes com el sòl hipotecari, cal que sigui un jutge el que dictamini l’abús de la clàusula en particular.

En concret, el text legal que indica què clàusula pot ser considerada com a abusiva, també cridada clàusula leonina, és l’article 3 de la Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d’abril de 1998, sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors, i l’article 82 del T.R. de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris de 16 de novembre de 2007.

En aquests textos s’apunta com a abusiva tota clàusula l’existència de la qual no ha estat negociada de manera individual, imposades per una sola de les parts i que, a més, pot estar relativament oculta, així com escrita en un llenguatge complicat i ambigu.

Quant temps hi ha per reclamar?

Quan una clàusula arriba als tribunals i el jutge acaba apuntant a una situació d’abusividad, la clàusula en qüestió passa a ser nul·la de ple dret. Això no significa que el contracte hipotecari perdi tota la seva validesa, sinó que hauran de restituir-se els efectes d’aquesta clàusula com si aquesta mai hagués existit. A més, és important saber que això també implica que la seva denúncia és per complet procedent i que no prescriu en el temps.

Est és un punt que crea bastant confusió, ja que abans d’arribar a judici es recomana plantejar primer la reclamació al servei d’atenció al client (SAC) del banc. Quan molts clients entren en contacte amb el SAC de la seva entitat, no és rar que aquesta respongui que la seva queixa ha prescrit, anul·lant la possibilitat d’obtenir restitució.

Malgrat aquesta resposta, si s’està convençut que s’ha produït una situació d’injustícia, no s’ha de desistir. Encara que afirmin que la reclamació no procedeix, encara es pot elevar la queixa al Banc d’Espanya i, en cas que aquest també doni la raó a l’entitat, passar a la via legal.

Imatge: Mark Moz

Quines clàusules han estat indicades com a abusives fins ara?

Hi ha un consistent nombre de clàusules que han estat declarades abusives en els tribunals:

• Clàusula solc: l’aplicació d’un interès mínim sense exprés coneixement del client ha provocat tantes demandes que el Ministeri de Justícia ha hagut de crear jutjats especialitzats a cada capital de província.
• Despeses de constitució d’hipoteca: en 2015, i després d’una sentència del Tribunal Suprem, es va obrir la veda contra unes despeses que la llei indica han de ser satisfets pel banc mentre que és part interessada (o almenys que es doni una distribució equitativa entre client i entitat), en contra del que es venia fent.
• Venciment anticipat: abans de 2013, l’impagament d’una quota mensual atorgava al banc la potestat de reclamar el total del deute hipotecari. En aquest any el termini es va estendre a tres quotes. I en la futura reforma de la llei hipotecària s’establirà una relació entre el deute contret i el deute restant.
• Execució amb titularización: és habitual que els bancs embenen la hipoteca a terceres parts com a producte d’inversió. No obstant això, quan això té lloc, la mateixa entitat deixa de tenir potestat sobre el començament de l’execució hipotecària, sent aquesta tercera part que va comprar la hipoteca la que ha d’iniciar tal procediment.
• Clàusula 360/635: mitjançant una maniobra matemàtica, el càlcul d’interessos s’establia sobre el total dels dies de l’any, mentre que per a la meritació dels interessos s’utilitzaven els 360 dies d’un any comercial. Això incrementa el cost per al client.
• Interessos de demora: també regulats en 2013, en l’actualitat no poden ser superiors a tres vegades el tipus d’interès dels diners.

Millor prevenir que guarir

Una vegada signada la hipoteca, l’única cosa que es pot fer és revisar les escriptures. Si no s’està familiaritzat amb el llenguatge bancari o no es disposa del temps necessari, es pot sol·licitar l’ajuda de les diferents agències de defensa del consumidor o d’algun especialista en la matèria que pugui assessorar.

No obstant això, en aquests casos, el més important és assegurar-se abans de la signatura que la hipoteca passa tots els controls de qualitat. Per a això, hi ha una sèrie de documents previs a la rúbrica, com són la FIPRE (Fitxa d’Informació Precontractual), la FIPER (Fitxa Informativa Personalitzada) i l’oferta vinculant que es pot demanar al banc. Si ben aquests documents no contenen la totalitat de l’acord hipotecari, hauran de recollir les condicions més importants, com si s’inclou una limitació a l’interès o a qui li correspon pagar les despeses d’obertura.

De la mateixa manera, les escriptures del préstec estaran disponibles en el notari perquè es puguin revisar un mínim de tres dies abans de la signatura.