Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Quant costa allargar una hipoteca?

Ampliar el període d'amortització pot ser una solució a curt termini però al final s'acaba pagant més
Per Marta Parreño 19 de agost de 2008
Img hipoteca llaves
Imagen: daniel wildman

Una solució ràpida

Afrontar la quota de la hipoteca es fa cada vegada més costa amunt, especialment als quals van comprar el seu habitatge en els últims tres anys, que han vist com l’Euribor s’ha duplicat i el pagament mensual destinat a pagar la casa ha augmentat un 35% en aquest temps. A tots aquests compradors, allargar el termini de la hipoteca els permetria sortir a flotació i no asfixiar-se per a arribar a final de mes, però, segons assenyalen els experts, seria una solució a curt termini i, al final, acabarien pagant més.

L’import del préstec, el termini pactat amb el banc i el tipus d’interès són els tres elements que determinen la quantitat de la quota mensual que s’ha de pagar per la hipoteca. Atès que comprar-se un pis és una operació costosa, el venciment de la hipoteca sol superar els 20 anys. En molts casos aconsegueix fins i tot els 40 o 50 anys i, encara que realment és el menys habitual, uns pocs s’han “encadenat” per a tota la vida a hipoteques a 100 anys, tal com fan al Japó, on aquest termini d’amortització és molt utilitzat. No obstant això, segons dades del 2007 de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), a Espanya el termini mitjà sol·licitat pels compradors d’un habitatge és de 26 anys i el termini real d’amortització queda fixat en només en 8 anys.

Els tràmits per allargar una hipoteca costen 600 euros entre notaria, registre, impostos i comissions

Allargar una hipoteca és una solució ràpida per als quals van molt apurats. Però són diversos els experts que desaconsellen optar per aquesta alternativa, ja que suposa un mer alleujament temporal que, a la llarga, després de sumar els interessos bancaris dels anys afegits, surt bastant més car i únicament beneficia a les entitats financeres. Es calcula que les hipoteques mitjanes a Espanya ascendeixen a 147.000 euros, que si es contractessin a 50 anys podrien arribar a costar gairebé el triple del capital sol·licitat. Prolongar el termini del pagament d’una hipoteca, doncs, no sol ser un bon negoci, ja que al final el que es fa és “pagar més interessos al banc, encara que a curt termini el deutor es beneficia d’haver d’afrontar una quota menor”, com afirma Antonio Fernández, assessor financer de Bankinter. El millor, afegeix, és adequar el pagament de la hipoteca als ingressos, i que la quota que resulti a pagar sigui sempre inferior al 30%-35% dels ingressos.

A més dels interessos, els tràmits d’allargar una hipoteca poden costar, segons càlculs de diverses entitats financeres, uns 600 euros entre costos de notaria, registre, impostos i comissions. Fer personalment aquests tràmits en lloc de delegar en una gestoria pot suposar un estalvi important, d’uns 350 euros, encara que tampoc és una opció barata.

A vegades, a més de prorrogar la hipoteca, alguns usuaris opten per consolidar-la amb deutes d’altres préstecs, acció que Fernández desaconsella. “Allargar el termini i consolidar amb la hipoteca deutes d’altres préstecs o targetes de crèdit és un mal negoci. No té lògica pagar en 30 anys un cotxe o una nevera”, afirma.

Encara que l’encariment del cost final de la hipoteca en cas d’allargar-la és clar, alguns experts optimistes troben avantatges en la pròrroga de l’amortització. Argumenten que els diners que s’estalvia en les quotes mensuals pot invertir-se en altres productes que donin major rendibilitat. Un altre fet que cal tenir en compte és que, malgrat augment del cost final, la reducció de la quota mensual que suposa allargar una hipoteca fa possible que moltes famílies puguin comprar un habitatge, alguna cosa que d’una altra manera els resultaria impossible.

Tipus de quota i amortitzacions en termini

Hi ha diverses fórmules per a retornar els diners de la hipoteca al banc. La més habitual és pagar una quota, que pot ser mensual, trimestral o semestral. Aquesta inclou una part proporcional del capital amortitzat i els interessos corresponents. Segons la manera triada per a pagar els interessos la quota serà constant, creixent o decreixent:

  • Constant: és la forma més comuna. Consisteix en la reducció dels interessos en una quantia proporcional a l’amortització.
  • Creixent: la quota augmenta percentualment cada any. D’aquesta manera al principi es paga menys, però a la llarga es paguen més interessos.
  • Decreixent: els interessos es van reduint i s’amortitza sempre la mateixa quantitat de capital. Al contrari que la creixent, al principi es paga més, però després la càrrega disminueix.

El més aconsellable és pagar el màxim en els primers anys, ja que és quan es paguen més interessos, i no condicionar les amortitzacions als desgravaments fiscals

A més de la quota periòdica, existeix també la possibilitat d’avançar una part del capital sol·licitat al banc si es disposa de liquiditat, i així poder reduir el termini. En aquest cas és important assabentar-se de si el banc cobrarà alguna comissió per aquesta amortització, ja que a vegades aquestes penalitzacions passen inadvertides. Reduir el termini és beneficiós ja que suposa una disminució de la quantitat abonada finalment, però només és aconsellable per als qui tinguin molta liquiditat.

El període de carència és una altra possibilitat que ofereixen els bancs, que consisteix a pagar només els interessos durant els primers anys. En aquest temps el client no amortitza capital, però, encara que al principi suposa un estalvi important, una vegada finalitzat aquest lapse de temps, les quotes s’incrementen de manera considerable.

Una amortització òptima

Contractar una hipoteca amb un termini d’amortització molt llarg pot ser contraproduent, així com acordar amb el banc un període de manca sense necessitat. Amortitzar bé una hipoteca pot reduir les despeses considerablement i per a això és aconsellable pagar el màxim en els primers anys, ja que és quan es paguen més interessos, i no condicionar les amortitzacions als desgravaments fiscals (el percentatge de deducció per inversió en habitatge habitual és en un 10,05% a nivell estatal i d’un 4,95% a nivell autonòmic).

Un altre aspecte important a l’hora de signar la hipoteca és no acordar amb el banc quotes massa altes, sinó quantitats que puguin pagar-se còmodament. Tampoc massa baixes, ja que pot resultar innecessari pagar interessos per més anys. El més important en contractar una hipoteca és acordar un termini adequat a la butxaca i, com indica Fernández, fer-lo de la manera més equilibrada possible.