Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Quant pagaràs, de debò, per la teva casa amb els interessos?

Saber la diferència entre TIN i TAE o com es compon l'interès d'una hipoteca és bàsic per comparar les diferents ofertes de préstecs del mercat

L’interès és una de les tres potes sobre les quals es recolza qualsevol préstec hipotecari. Les altres dues són el termini i el capital sol·licitat. Si no es vol pagar més per una casa, cal tenir molt clar què és l’interès d’una hipoteca, com afecta al crèdit i quant s’abonarà de debò per l’habitatge. En aquest article s’aborden totes aquestes qüestions.

Imatge: DimaGavrish

Què és l'interès d'una hipoteca?

Sobre l'interès en una hipoteca es poden entendre dues coses ben diferents. En primer lloc, la modalitat d'hipoteca i, en segon, el preu.

D'una banda, estan les hipoteques a interès fix o les hipoteques variables. En el primer tipus, les quotes mensuals seran les mateixes durant tota la vida del préstec, mentre que en el segon aniran variant en funció de la cotització de torn de l'índex de referència (com l'euríbor); la manera en la qual s'estructura aquest interès pot acabar tenint un impacte directe en el cost del producte.

En segon lloc, existeix l'anomenat tipus d'interès, que afecta al preu que s'haurà de pagar en finançar l'habitatge. D'aquesta manera, en les hipoteques variables l'interès s'expressa indicant l'índex de referència del préstec, al com se suma un diferencial. Un exemple: euríbor +1%, on l'euríbor és l'índex de referència i el 1% és el diferencial, o el percentatge que s'abonarà de més, respecte a l'índex. En aquestes hipoteques no és possible conèixer a compte l'interès que es pagarà durant tota la vida del préstec, ja que l'euríbor canvia mes a mes.

En les hipoteques fixes, ocorre al contrari: al no existir cap índex de referència dins de l'interès, es podrà conèixer per endavant la quota a la qual caldrà fer front cada mes. A pesar que la classe fixa llanci uns tipus d'interès superiors als variables, aporta la gran tranquil·litat de saber què es pagarà amb exactitud durant els propers anys.

Imatge: Lenets_Tatsiana

Com indica el banc el preu de la casa? TIN i TAE

Igual que quan es negocien les condicions d'un treball, on el salari pot ser expressat net o en brut, al món hipotecari també hi ha indicadors similars: el tipus d'interès nominal (TIN) i la la taxa anual equivalent (TAE).

El TIN, igual que succeeix en altres productes bancaris com a dipòsits a termini fix, comptes d'estalvi o altres préstecs, és un percentatge pactat que serà lliurat a la part creditora per la part deutora. En un dipòsit, el TIN és la rendibilitat bruta que s'obté de la imposició, mentre que en una hipoteca serà la rendibilitat que el banc aconsegueix per deixar els diners.

D'altra banda, en els préstecs hipotecaris hi ha una sèrie de despeses i comissions que poden encarir el producte. El Banc d'Espanya, amb l'objectiu de crear un índex que permetés als consumidors comparar d'una manera més fàcil les diferents alternatives, va idear el concepte de TAE. Aquest percentatge no solament incorpora l'anterior interès nominal, sinó que també inclou en el seu càlcul tots els costos directes de la contractació del producte, com les comissions que poguessin derivar-se, les despeses d'operació o de la vinculació, per la qual cosa és un bon indicador per comparar diferents hipoteques.

Imatge: Sole Treadmill

El que en realitat costarà una hipoteca

La clau per entendre quant s'acabarà pagant per una casa és comprendre tots els costos adjacents de la hipoteca que es poden anar trobant pel camí. L'atractiu de saber aquesta informació està a poder evitar, en ocasions, determinats pagaments, encara que en unes altres no quedi més remei que desemborsar centenars d'euros.

Al propi interès de la hipoteca s'hauran de sumar les comissions que imposin. En aquest sentit, les hipoteques són un dels productes bancaris més oberts a la negociació, per la qual cosa és molt possible que abans de la signatura es puguin evitar alguns càrrecs, com els de amortització anticipada o fins i tot la comissió d'obertura.

Al costat d'això estan les despeses d'obertura derivats del procés de compravenda i escrituración d'hipoteca que, a pesar que es donen al principi, poden arribar a representar un 15% del valor de l'operació, per la qual cosa l'increment en el cost total és més que significatiu. Aquí és on es trobaran les despeses d'escrituración del préstec, que en l'actualitat estan sent motiu de controvèrsia judicial.

Finalment, i no menys important, cal ser conscients de la vinculació en les hipoteques o de com les entitats bonifiquen l'interès del préstec, amb la condició que el client contracti diferents productes bancaris extra (assegurances, targetes, plans de pensions, etc.). Abans de llançar-se a per el menor interès, s'ha de conèixer el sobrecoste que contractar segurs associats pot arribar a suposar, enfront del descompte real que s'obté de la hipoteca.

Com pagar menys per la casa?

Si es vol signar un acord que vinculi al client per un termini que pot arribar a ser de fins a 40 anys, convé aconseguir les millors condicions possibles. En aquest sentit, hi ha algunes pautes per reduir el cost de la hipoteca:

  • Presentar un bon perfil: si es té un perfil molt solvent, amb moltes garanties de pagaments, es podrà convèncer a l'entitat del baix risc que suposa invertir en el client i animar-la així a retirar algunes comissions o rebaixar el tipus d'interès.
  • Sol·licitar un import menor: si es disposa d'estalvis previs considerables, no solament caldrà retornar menys capital al banc, sinó també menys interessos. A més, molts de les despeses de gestió es calculen sobre la base de la quantitat sol·licitada, per la qual cosa també s'estalvia per aquesta part.
  • Negociar amb l'entitat: si durant el trascurso de la hipoteca, el mercat ofereix millors condicions, es podrà sol·licitar a l'entitat una millora de l'acord. És important saber que la variació de les condicions del contracte (la novació hipotecària) comporta cert cost, per la qual cosa no cal llançar-se a negociar sense corroborar que el canvi surt a compte.
  • Canviar de banc: si l'entitat no està disposada a negociar, tal vegada una altra entitat sí vulgui escoltar. Igual que en la novació, la subrogació d'hipoteca també comporta un preu important.
  • Hipoteques sense vinculació ni comissions: apostar per endavant per una hipoteca que limiti la vinculació i que no tingui cap comissió és una de les maneres més senzilles d'estalviar sobrecostes.
  • Amortitzacions anticipades: si es retorna de forma anticipada part o tot el capital sol·licitat al banc, es podrà estalviar en interessos. En aquest sentit, resulta més atractiu realitzar amortitzacions de termini (reduir el temps del préstec) que de quota (disminuir la quota mensual), ja que, amb les primeres, la reducció dels interessos és major.

RSS. Sigue informado

Quan publiques un comentari acceptes la Llei orgànica de protecció de dades (LOPD)

HelpMyCash

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions
Fundació EROSKI

Validacions d’aquesta pàgina

  • : Conformitat amb el Nivell Triple-A, de les Directrius d’accessibilitat per al contingut web 1.0 del W3C-WAI
  • XHTML: Validació del W3C indicant que aquest document és XHTML 1.1 correcte
  • CSS: Validación del W3C indicando que este documento usa CSS de forma correcta
  • RSS: Validació de feedvalidator.org indicant que els nostres titulars RSS tenen un format correcte