L’article 9.1 i) de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) determina que l’adquirente d’un habitatge o local en règim de Propietat Horitzontal, “fins i tot amb títol inscrit en el Registre de la Propietat, respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats degudes a la Comunitat de Propietaris per al sosteniment de les despeses generals pels anteriors titulars fins al límit dels quals resultin imputables a la part vençuda de l’anualitat en la qual tingui lloc l’adquisició i a l’any natural immediatament anterior, estant el pis o local legalment afecte al compliment d’aquesta obligació”.
És convenient assenyalar que el veritable deutor, el responsable del pagament, és, en principi, el propietari que ho era al moment de produir-se l’obligació de satisfer la despesa comunitària, com a responsabilitat personal, i això amb independència que, per venda o adjudicació, existeixi la citada “afecció real” que estableix el precepte esmentat.
Termini determinat en la llei
L’afecció real implica la responsabilitat del nou propietari per un termini determinat en la llei, que és el de l’anualitat actual i l’anterior, sempre explicant per anys naturals, la qual cosa significa que no es té en compte per res la data de tancament de comptes que hagi establert la comunitat, per exemple, a l’abril, al juny, a l’octubre, etc. Per tant, del que ha de fer-se carrego el comprador, cas que el venedor estigui en situació de mora, si adquireix un pis o local al març de 2007, és dels rebuts de despeses pendents dels mesos transcorreguts en aquest any i tots els de 2006. I així qualsevol un altre suposat de dates anteriors o futures. L’adquirente no està obligat a més, excepte subrogació expressa en l’escriptura.
Davant aquesta situació el que en un futur pot fer el nou propietari és repercutir a l’anterior aquelles quantitats que hagi hagut d’abonar i que es derivessin d’aquests períodes en què ell no resultava propietari però pels quals queda vinculat legalment.
El nou amo només respondria de l’afecció real marcada per llei l’any en curs i el natural anterior a l’adquisició
Convé recordar que la repetida afecció real existeix en qualsevol mitjà de transmissió, inclosa l’adjudicació notarial o judicial en subhasta pública. A aquesta càrrega real respon el comprador només amb el propi immoble, amb preferència d’altres béns dels quals pogués disposar, doncs aquesta és la interpretació jurídica que s’ha de fer de l’expressió literal del precepte, postura legal correcta, doncs en un altre cas s’hauria de parlar de responsabilitat més àmplia i general, sigui o no titular registral, alguna cosa que no fa en el citat article 9.1 i) de la LPH.
És important destacar i recalcar que el nou amo només respon de l’afecció real marcada per llei en la manera que hem descrit i a cap moment es converteix en deutor de la totalitat del crèdit. En aquest cas, si el deute amb la comunitat superés aquesta afecció marcada per llei (any en curs i el natural anterior a l’adquisició) aquesta comunitat haurà de reclamar personalment a l’antic propietari i perseguir els seus béns sense que pugui pertorbar al nou propietari (sempre que el mateix no s’hagi responsabilitzat de tot el deute en el títol d’adquisició).
Aquesta distinció deriva de l’obligació primària que tenia el propietari a cada moment en què es generaven els seus deutes, ja que un dels deures més bàsics i primigenis d’un amo és contribuir a les despeses comunes conforme a la seva quota de participació i per molt que transmeti el pis o local i sàpiga que existeix l’afecció de l’immoble pel període legal descrit això no li eximeix de complir amb el que li resulta obligat i segueix per tant exposat a la reclamació de la comunitat i del nou propietari.
