Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Segona residència

La casa d'estiu al poble o l'apartament en primera línia de platja fan d'Espanya el país europeu amb més habitatges secundaris
Per miren 6 de març de 2007

A Espanya hi ha gairebé 3,4 milions de residències secundàries; habitatges en les quals s’habita de manera temporal, generalment durant les vacances i els caps de setmana. D’acord amb aquesta definició, aquestes cases es poden dividir en tres grups: les que es troben prop de la ciutat en la qual es viu, la casa familiar del poble i l’apartament en una zona turística de la costa. Les principals raons per a adquirir qualsevol d’elles són la necessitat d’evadir-se de la vida urbana, el desig de mantenir un vincle amb el lloc d’origen o un criteri purament econòmic, que veu aquestes residències com una inversió. Quant a la demanda, el litoral mediterrani és la principal atracció, amb una forta embranzida dels ciutadans estrangers: van comprar en 2004 el 40% dels habitatges adquirits en municipis costaners i de segona línia.

Raons més comunes per a la seva adquisició

Raons més comunes per a la seva adquisicióL’últim cens d’habitatges de l’Institut Nacional d’Estadística (2001) recull que a Espanya hi ha 3.360.631 habitatges secundaris; les que són utilitzades durant part de l’any, bé de manera periòdica o esporàdicament. Aquesta definició engloba tant a les cases de camp, com a les que es troben a la platja o a la ciutat, però exigeix que es compleixi un requisit: que la residència sigui usada de manera temporal. Els períodes preferits són vacances i caps de setmana, sobretot a l’estiu, encara que també s’admet l’ús per motius laborals o acadèmics. En total, l’INE calcula que gairebé un 14% de les llars espanyoles compta amb una casa de vacances. Els primers llocs són ocupats per Comunitat Valenciana (22,4%), La Rioja (18,63%), Madrid (17,98%) i Múrcia (17,77%).

Segons Julián López Colás, investigador del Centre d’Estudis Demogràfics de Barcelona, “Espanya és el país d’Europa on més residències secundàries hi ha, encara que aquí les cases són més petites”. Assegura que aquests immobles solen tenir forma d’habitatge unifamiliar, enfront de la residència habitual en blocs de diverses altures o en apartament, i destaca que una dels seus principals característiques és que reemplacen certes funcions de la primera residència. “Sobretot, és un lloc de relació social, al qual es convida als amics a berenar, a menjar una paella…”, afegeix. En la seva tesi, titulada ‘La residència secundària a Espanya: estudi territorial del seu ús i tinença’, López Colás detalla, a més, que existeixen diverses raons per a adquirir aquests refugis. En primer lloc, aquest investigador entén l’èxit de la residència secundària com “un efecte derivat del desenvolupament econòmic i de l’increment del temps lliure disponible, de la generalització del consum i de l’oci”.

“L’èxit d’una segona residència es deu a un efecte derivat del desenvolupament econòmic i de l’increment del temps lliure disponible, de la generalització del consum i de l’oci”

Però esgrimeix també altres arguments segons els quals, a l’hora d’adquirir una segona residència, influeixen factors sociodemogràfics com l’edat, el tipus de llar, la pertinença social, el lloc de residència habitual i la història migratòria entre el món rural i l’urbà.

En el pla econòmic, una última raó per a adquirir una residència secundària és el seu potencial com a inversió. Es compra una casa amb l’esperança que es revalorice i es pugui embenar a un preu major o treure-li rendiment mitjançant el lloguer. En aquest sentit, el director del Registre d’Economistes Assessors Fiscals, Luis de l’Amo, adverteix que les segones residències “no es beneficien de cap avantatge fiscal” i recorda que “únicament” existeix deducció en municipis concrets de Cantàbria i La Rioja, que compten amb les següents característiques:

  • Cantàbria. S’aplica una deducció del 10% de les quantitats invertides per l’adquisició o rehabilitació de segona residència, amb el límit de 300 euros.
  • La Rioja. La deducció és del 7% per adquisició o rehabilitació de segon habitatge en el medi rural. El límit anual és de 450,76 euros.

En definitiva, les cases d’estiueig es diferencien de les habituals per la freqüència amb què són utilitzades, durant estades breus, però freqüents; la localització, en la perifèria de les ciutats o centres urbans, en mitjans rurals o en el camp, a la muntanya o en les franges litorals, i la finalitat, destinades a ús turístic-recreatiu, laboral, acadèmic, agrícola o d’un altre tipus. En els últims anys, l’increment dels preus de l’habitatge en general (només en la costa han pujat gairebé un 16%) ha propiciat un descens en l’adquisició d’aquests immobles, encara que la consultora DBK, especialitzada en l’anàlisi i seguiment del sector de la construcció, prediu una “estabilització” en el sector “després del màxim de 181.000 habitatges venuts en 2004”.

Zones preferides

L’última publicació sobre ‘Papers de l’Economia Espanyola’ de la Fundació de les Caixes d’Estalvi (FUNCAS) afirmava en 2005 que els habitatges secundaris es concentren principalment a Alacant (8,4%), Madrid (8,2%), València (5,9%), Barcelona (5,8%), Màlaga (4,8%) i Tarragona (4,4%). Per comunitats autònomes, l’informe ‘Promoció Immobiliària en la Costa’, de la consultora DBK, insistia un any abans en la preferència per la costa i apuntava també a Múrcia com un nou lloc de despunti. En concret, en el període 2001-2004, aquesta comunitat va experimentar un creixement mig anual del 47,1%, enfront de la taxa mitjana del 12% registrada en els municipis costaners i de segona línia. Una possible causa d’aquesta situació és la saturació de la costa, cada vegada amb menys espai on construir, que unida a la pujada dels preus en primera línia de platja va fer que el 14% dels habitatges venuts en 2004 es localitzessin en segona línia. “Previsiblement, continuarà el progressiu desplaçament de l’activitat des de zones de primera línia de platja cap a zones d’interior, en les quals, sense renunciar a la proximitat a la costa, existeix una major disponibilitat de sòl”, corroboren des de DBK.

L’especialització en residència temporal del litoral és una realitat. “Un exemple d’aquest desenvolupament són les àrees i centres urbans especialitzats exclusivament en residència temporal i turisme, com Benidorm o, més recentment, la regió de Torrevella i Oriola”, assenyala Paloma Taltavull, del Departament d’Anàlisi Econòmica Aplicada de la Universitat d’Alacant. Al seu judici, l’auge de la Comunitat Valenciana en aquest sector es va deure al fet que, “històricament, els preus residencials es trobaven per sota de la mitjana nacional”, encara que reconeix que “l’última dècada del segle XX ha estat testimoni d’una important acceleració en els preus residencials que ha tingut especial impacte” en regions com Benidorm, Dénia, Torrevella i la mateixa València. Respecte a la demanda de residència secundària, explica que gairebé la meitat d’aquests habitatges pertanyen a residents de la Comunitat Valenciana, “la qual cosa reflecteix un mercat de residència temporal per a ús propi”, mentre que aproximadament un 25% es correspon amb la demanda procedent de regions que entren dins de l’àrea d’influència geogràfica. “Castelló localitza habitatges secundaris de residents a Madrid, Catalunya i Aragó, València atreu a Madrid, País Basc, Castella-la Manxa i Catalunya, i Alacant a Madrid, País Basc, Castella-la Manxa, Múrcia i Castella i Lleó”, concreta.

L’atracció del Mediterrani

Per part seva, Julián López Colás coincideix que les zones preferides es troben en el llevant mediterrani i afegeix que aquests habitatges en zones turístiques “estan destinades a exclusivament a l’esbarjo”, enfront de les cases del poble, “que solen estar a l’interior i ser cases d’origen de les famílies, lloc de trobada amb la resta de la família i de cerca de les arrels”. Un tercer tipus de residència secundària és la que es localitza pròxima a la ciutat, “utilitzada amb més freqüència com a evasió de la vida urbana”, que permet accedir a ella en menys d’una hora i que sol estar en un radi de 50 quilòmetres. L’associació Live in Spain, que agrupa a més de 35 empreses immobiliàries espanyoles, constructores, promotores i intermediàries, detalla que en el mercat del segon habitatge predominen els habitatges en altura, si bé a Múrcia i Cantàbric els habitatges unifamiliars iniciats l’any passat van representar un terç del total. En el seu informe ‘El mercat de l’habitatge vacacional a Espanya’ (juny 2006), l’associació subratlla, a més, que l’oferta majoritària d’habitatge vacacional és la d’altura amb dos dormitoris i posa en relleu que Catalunya i Cantàbric promocionen els habitatges amb major nombre de dormitoris, enfront de la Comunitat Valenciana i Múrcia, on es troba la major concentració d’habitatges amb menys de dos dormitoris.

Quant a la superfície, l’estudi destaca que la grandària mitjana d’un habitatge en altura és de 114 metres quadrats i situa les cases de majors dimensions a Andalusia, mentre que apunta al Cantàbric com la zona amb cases més petites. D’altra banda, estima que els preus mitjans dels habitatges de nova construcció al nostre país evolucionaran entre el primer trimestre de 2006 i el primer trimestre de 2007 entre 1.900 i 2.007 euros per metre quadrat i precisa que en 2010 la demanda superarà les 115.000 habitatges, especialment, per part de Madrid, Catalunya, Comunitat Valenciana i Andalusia. Per zones, recalca que les més llamineres per al comprador nacional són les zones tradicionals de costa, encara que revela que cobren importància Costa Cálida (Múrcia), Costa de la Llum (Cadis i Huelva) i Balears, on es busca “una urbanització tancada, pròxima a nuclis urbans i a la costa, amb zones enjardinades i amb tot l’equipament que garanteixi l’oci i pràctiques esportives, amb auge del golf”.

Embranzida de la demanda estrangera

De les 181.000 habitatges situats en municipis costaners i de segona línia que es van vendre en 2004, el 60% van ser adquirides per espanyols. El 40% restant van anar a parar a compradors estrangers, segons dades de DBK. Malgrat que l’oferta de destinacions turístiques és cada vegada major, l’atractiu de la costa espanyola i la bona relació qualitat/preu atreu encara a un nombre important d’europeus, en la seva majoria, anglesos i alemanys jubilats. Paloma Taltavull revela que aquesta demanda “fa aparèixer la necessitat d’especialitzar el disseny dels béns residencials”. En aquesta línia, explica que ja s’han desenvolupat zones de vacances amb serveis integrats i promocions d’habitatges adaptats a la tercera edat. “De nou, aquestes són figures en expansió que tindran èxit en la mesura que guardin alts estàndards de qualitat, tant de l’entorn com dels serveis associats”, agrega.

L’informe de Live in Spain també posa de manifest que britànics i alemanys prefereixen l’habitatge col·lectiu enfront de la unifamiliar, mentre que els irlandesos sí que es decanten per aquest segon estil. Les comunitats autònomes preferides són, una vegada més, Catalunya, Andalusia i la Comunitat Valenciana, seguides de Balears i Canàries.

Les comunitats autònomes preferides són, una vegada més, Catalunya, Andalusia i la Comunitat Valenciana, seguides de Balears i Canàries

Els britànics predominen en les destinacions peninsulars, mentre que els alemanys són predominantment insulars. A Catalunya, els francesos ocupen la primera posició, segurament, per motius de proximitat. Les principals amenaces d’aquest mercat podrien ser, segons l’estudi, la saturació urbanística, l’existència de destinacions alternatives, la potenciació de la imatge turística d’altres destinacions, el suport estatal a països competidors, un menor atractiu per a la inversió i la sequera, que posaria difícil el manteniment dels camps de golf, tan demandats últimament.

Per a Julián López Colás, els ciutadans estrangers se senten atrets pel nostre país perquè busquen sobretot turisme de sol i platja, encara que assevera que “cada vegada es decanten més per zones de l’interior. Per exemple, a Andalusia, ja no sols van a la Costa del Sol, sinó a altres províncies de l’interior”. Un estudi realitzat per Barclays i el IESE en 2005, destacava que dins d’una dècada el 25% dels anglesos tindrà més de 60 anys, és a dir, estarà en edat de jubilar-se. Aquesta dada resulta molt interessant per a la demanda estrangera de segona residència a Espanya, on cada any 70.000 britànics busquen casa a un preu mitjà de 75.000 euros. Només en 2006 un total de 8.562 britànics disposaven de targeta de residència a Múrcia, un 46% més que l’any anterior. Si la tendència segueix així, el mercat espanyol té assegurat uns bons resultats. “El clima i la millora del nivell de vida que obtenen com a conseqüència de la diferència entre la renda mitjana del seu país d’origen i l’espanyola, els animarà a continuar venint”, augura López Colás.