Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Set claus per evitar un desnonament

Comptar amb una pòlissa d'assegurança que garanteixi el pagament de la hipoteca o la negociació amb l'entitat resulten fonamentals per evitar un desnonament

Img mudanza2 listado Imatge: Beth Kanter

L’inexorable augment d’execucions hipotecàries posa en relleu el drama que pateixen centenars de milers de famílies. Davant la impossibilitat de fer front a la hipoteca , no solament es veuen abocades a la pèrdua del seu habitatge, sinó que, a més, el deute contret amb la seva entitat es manté. Cada dia s’executen a Espanya més de 500 desnonaments, segons dades de l’Associació de Jutges per a la Democràcia i l’organització Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH). Des de l’inici de la crisi, en 2007, s’han produït prop de 400.000 casos, com reflecteix l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE). La situació és tan alarmant que ahir mateix l’Associació Espanyola de Banca (AEB) anunciava el compromís dels seus associats de paralitzar els desnonaments durant els dos propers anys “en els casos en què concorrin circumstàncies d’extrema necessitat”. I és que la legislació actual, objecte de crítica per part del poder judicial i la societat que reclamen al Governo canvis en la normativa, presenta un important desequilibri en favor de la protecció de les entitats enfront dels seus clients. El present article tracta de llançar certes claus per evitar un desnonament.

1. Revisar si hi ha algun segur

Img mudanza2 art
Imatge: Beth Kanter

El primer pas per evitar un desnonament ha de ser el d’estudiar a fons la situació econòmica particular, així com revisar les condicions contractades amb la hipoteca. Des de la web de la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), s’ofereixen una sèrie de consells per afrontar un desnonament.

Convé anticipar-se al moment en el qual s’incorrerà en un impagament, exposar al banc la nova situació i les possibilitats de pagament

Assenyalen, en primer terme, verificar si el pagament de la hipoteca està garantit mitjançant una pòlissa d’assegurança que actuï en cas d’una pujada de tipus d’interès, en situació de desocupació o d’incapacitat de la persona obligada al pagament.

2. Exposar la situació a l’entitat

Quan resulta inviable continuar abonant la hipoteca, els experts aconsellen posar-se en contacte al més aviat possible amb l’entitat en la qual s’ha contractat. Convé anticipar-se al moment en el qual s’incorrerà en un impagament, exposar la nova situació i, en la mesura del possible, les possibilitats d’abonament a curt, mitjà i llarg termini.

Cal tractar de buscar i obrir totes les vies de negociació possibles, doncs als bancs també els interessa aconseguir una solució pactada amb la qual mantenir, quant puguin, el cobrament de la hipoteca.

3. Opcions ofertes des dels bancs

Les entitats intenten aconseguir acords que els assegurin els pagaments, encara que aquests depenen de cada banc i de la situació particular de l’hipotecat. Les opcions que ofereixen les entitats són molt reduïdes i molt pocs deutors poden optar a elles.

  • Refinanciar el deute: és una possibilitat que dependrà en gran mesura de la capacitat econòmica amb que encara expliqui l’hipotecat. Consisteix a cancel·lar el deute contret per contractar una nova hipoteca amb un tipus d’interès menor, o mitjançant un pla de pagaments que s’ajusti millor a la nova situació, de manera que pugui ajudar a sufragar la quantitat deguda.

    Les formes de reestructurar el préstec hipotecari d’una família estan regulades pel recent i controvertit Codi de Bones Pràctiques Bancàries, aprovat pel Govern el març passat i del que el Consell General del Poder Judicial ha demanat en dates recents un canvi en la normativa. L’adhesió al mateix per part de les entitats és voluntària, però d’obligat compliment una vegada signat, i assenyala el període de carència en l’amortització del capital en fins a quatre anys. A més, l’ampliació del termini del préstec fins a 40 anys i la reducció del tipus d’interès aplicable a euríbor + 0,25 punts. Implica el pagament de comissions, doncs aquest procediment exigeix la cancel·lació dels deutes pendents, per la qual cosa convé fer nombres.

    Ara bé, tal com recorda la PAH, si el banc accepta aquesta via, han d’analitzar-se les condicions de refinançament del deute, de manera que s’eviti un simple ajornament del pagament a un interès major. Així, recomanen que l’hipotecat accepti solament quan esperi un augment dels seus ingressos.

  • Dació en pagament: en cas que el deutor no pugui fer front a les seves obligacions de pagament i no càpiga l’opció d’un refinançament, es preveu una quitació de part del deute per els qui estiguin en procediment d’execució, sempre que no s’hagi anunciat la subhasta. Això és, una liquidació dels deutes pendents. Si es produeix un altre impagament, la dació pot sol·licitar-se. Així l’entitat es queda amb l’habitatge i es cancel·la el deute.

  • Dació amb opció de lloguer: solament és possible per a famílies amb tots els membres en atur i amb les entitats adherides de manera voluntària al Codi de Bones Pràctiques Bancàries. Després de la dació en pagament, una vegada que l’entitat obté la propietat del pis, el deutor pot romandre en ell com a arrendatari un mínim de dos anys. L’import del lloguer no es determina pels preus de mercat, sinó sobre la base del deute pendent, i la renda anual serà equivalent al 3% del cost de la mateixa, entorn de 500 euros mensuals de mitjana. Si bé, l’impagament d’aquesta renda inclou interessos de mora del 20% per cada quota impagada.

    La dació en pagament és el cavall de batalla d’aquest drama. A dia d’avui, solament les famílies amb tots els seus membres en atur i que hagin esgotat les seves prestacions, en risc d’exclusió social, poden acollir-se a ella. A més, no serà aplicable quan el procediment d’execució hagi conclòs o si l’habitatge està gravat amb càrregues posteriors. Aquestes són les condicions exigides:

    • Hipoteques corresponents a primera i únic habitatge, la quota hipotecària del qual sigui superior al 60% dels ingressos nets percebuts pel conjunt de la unitat familiar, en famílies que manquin de rendes derivades del treball o activitats econòmiques.
    • Hauran de mancar d’altres béns i haver esgotat les seves prestacions. El valor de l’habitatge afectat no ha de superar els 200.000 euros en municipis de més d’un milió d’habitants i 120.000 euros per a localitats de fins a 100.000 veïns.

4. Acudir a xarxes de suport i assessorament

Aquestes xarxes serveixen de suport i presten informació i assessorament per als deutors hipotecaris que ho precisin. Destaca l’origen d’una iniciativa popular, la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH).

Des de l’àmbit institucional, a Castella i Lleó s’ha dissenyat una xarxa de suport i assessorament als afectats que negociï en el seu nom amb les entitats, amb atenció jurídica i social.

5. Declarar-se en suspensió de pagaments

Cap la possibilitat de declarar-se en fallida familiar, sol·licitant la declaració de concurs de creditors de particulars en els dos mesos següents al coneixement del seu estat d’insolvència.

Amb la Llei Concursal, el deutor obre un procés judicial que aconsegueix paralitzar les demandes per falta de pagament, els interessos del deute i les execucions en curs

Amb la Llei Concursal, el deutor obre un procés judicial que aconsegueix paralitzar les demandes per falta de pagament, els interessos del deute i les execucions en curs, per corregir el desequilibri financer mitjançant nous pactes amb les entitats bancàries creditores. Així, es poden saldar els deutes amb condicions més avantatjoses i terminis més amplis. És un procés car, doncs requereix advocat i procurador, i no assegura obtenir el calendari de pagaments que es precisa.

6. Altres consells de la PAH

  • Si l’habitatge està adscrit a una activitat professional: quan el pis hipotecat estigui lligat a una activitat professional o empresarial, no podrà iniciar-se la seva execució si l’afectat és declarat en concurs.

  • Sol·licitar una pròrroga després de la subhasta: si l’habitatge ha estat subhastada, la persona afectada pot sol·licitar una pròrroga del termini concedit per al desallotjament en atenció a les seves circumstàncies personals.

  • Acollir-se a la moratòria anunciada pel Govern: el seu objectiu és l’ajornament temporal i parcial en l’obligació del pagament del 50% de l’import de les quotes per un període de dos anys, amb un màxim de 500 euros mensuals.

    La PAH recorda que solament és aplicable a persones afectades titulars d’una hipoteca constituïda per a l’adquisició del seu habitatge habitual, que hagi estat subscrita abans de l’1 de setembre de 2008 per un import igual o inferior a 170.000 euros i que no es trobin en situació de mora. Si es compleixen aquests requisits, es pot sol·licitar a l’entitat bancària l’aplicació de la moratòria, que no és obligatòria per a l’entitat.

7. Llogar o vendre l’habitatge

Com a última i més dràstica solució, i a l’espera de possibles modificacions en la llei, sempre que no es persegueixi mantenir l’habitatge habitual costi el que costi i ja no pugui fer-se front al pagament de la quota hipotecària, pot vendre’s l’habitatge a un tercer. Amb aquests ingressos, se sufragaria el préstec hipotecari pendent.

O bé, es podria aconseguir els ingressos extra necessaris per pagar la quota hipotecària mitjançant el lloguer de part de l’habitatge.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions