Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Comunitats de veïns, assegurances i legislació

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Set problemes que tenen les comunitats de veïns i la seva solució

Veïns morosos, activitats molestes i instal·lació de noves infraestructures als edificis són les principals dificultats de les comunitats de propietaris

  • Autor: Per
  • Data de publicació: Dijous, 07deFebrerde2013
img_reunion vecinos 5

La morositat en les comunitats de propietaris espanyoles segueix creixent a conseqüència de la crisi. Si en 2011 el deute dels veïns ascendia a 1.350 milions d’euros, l’any 2012 va tancar amb 1.600 milions d’euros, segons el Programa de Lluita contra la Morositat en les Comunitats de Propietaris (PLCM). La morositat es reparteix entre les entitats financeres, que s’han quedat amb immobles a través dels desnonaments, els promotors, els veïns que, a causa de la seva situació econòmica, no poden fer front a l’abonament de les quotes i els propietaris que van perdre el seu habitatge i han deixat deutes pendents. Però, a més de la morositat, hi ha altres problemes que acuiten a les comunitats de veïns i que es detallen a continuació, així com les seves solucions.

Img reunion vecinos art
Imatge: Siporsalamanca

Les relacions entre els veïns en una comunitat de propietaris, sovint, plantegen xocs de convivència originats per la falta d’enteniment o pel desconeixement de la legislació vigent. Aquestes desavinences poden derivar en greus enfrontaments o conflictes si no se’ls dona una solució adequada. En aquest sentit, les majors dificultats que es produeixen de manera habitual en una comunitat de veïns són set.

1. Morosos en la finca

Es calcula que el 20% dels veïns, dels dotze milions de comunitats de propietaris que existeixen a Espanya, té deutes amb la seva finca. A la morositat dels particulars se suma ara la dels bancs i les promotores.

Com a conseqüència de la crisi financera i del sector immobiliari, gran nombre de constructores i famílies no han pogut fer front al pagament del seu deute hipotecari i les entitats financeres, després dels desnonaments executats, han passat a ser propietàries dels immobles. Per això, el Consell General de Col·legis d’Administradors de Finques alerta de la creixent morositat que els bancs espanyols estan adquirint amb les comunitats de propietaris, la qual cosa està provocant incompliments en les seves obligacions econòmiques.

Un 20% dels veïns, dels dotze milions de comunitats de propietaris espanyoles, té deutes amb la seva finca

En qualsevol cas, les comunitats de veïns poden reclamar les quantitats que se’ls deuen, a través d’un judici monitorio, sempre que el deute pugui ser acreditada amb documents (rebuts, factures, reconeixements de deute, etc.). El procés monitorio, previst per la Llei d’Enjudiciament Civil (articles del 812 al 818), és un procediment més ràpid que un judici declaratiu i la consecució de cobrament és d’un 70%. Per recórrer al monitorio (la durada del qual és d’uns cinc mesos), les comunitats no necessiten advocat ni procurador i és el deutor qui ha de fer front a les costes i no la comunitat.

2. Desenvolupament en l’habitatge d’activitats prohibides en els estatuts

Sovint, les comunitats de propietaris han de suportar el soroll de veïns que organitzen festes de matinada, posen la música molt alta o utilitzen un trepant a la seva casa a la nit. Quan en un habitatge es desenvolupen activitats molestes, perilloses, nocives o insalubres, el president de la comunitat ha de requerir al veí per tractar d’arribar a un enteniment amb ell i que deixi de realitzar-les.

Si el propietari desoeix aquestes indicacions, és recomanable posar al corrent de l’assumpte a l’administrador, a més de comunicar a la Policia Municipal l’existència de sorolls, perquè efectuï un mesurament i adopti les mesures oportunes.

En últim terme, la comunitat de propietaris pot procedir de manera judicial contra el veí infractor, en emprendre una acció de cessació. El jutge pot ordenar el cessament cautelar o definitiu de l’activitat i la indemnització corresponent pels danys i perjudicis ocasionats. Així mateix, pot privar al veí del dret a l’ús del seu habitatge o local per un temps que podria arribar fins als tres anys. Si l’infractor és inquilí de l’immoble, el jutge pot obligar el seu desallotjament.

3. Instal·lació d’un ascensor

Un dels conflictes més freqüents en les comunitats de propietaris és el de la instal·lació d’un ascensor. Mentre que els veïns més majors i els que viuen en pisos alts volen col·locar-ho, uns altres no ho consideren necessari, ja que és una obra amb un cost elevat que, en alguns casos, pot superar els 100.000 euros.

Per norma general, la col·locació d’un ascensor requereix l’aprovació de tres cinquenes parts del total de propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.

No obstant això, si la finalitat de l’ascensor és la supressió de barreres arquitectòniques que dificulten l’accés o la mobilitat de persones amb discapacitat o majors de 70 anys, és suficient amb el vot favorable de la majoria dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació.

El cost de l’ascensor ho han d’afrontar tots els veïns (inclosos els pisos o locals baixos), independentment de l’ús que es farà d’ell.

4. Instal·lació de noves infraestructures en la comunitat

Són nombroses les comunitats que decideixen la instal·lació de nous subministraments energètics col·lectius (gas natural, caldera, etc.) o la col·locació d’una antena parabòlica en la comunitat. Per a aquest tipus d’acords n’hi ha prou amb el vot favorable d’un terç dels propietaris que, al seu torn, representin un terç de les quotes de participació.

El jutge pot privar al veí molest del dret a l’ús del seu habitatge o local per un temps de fins a tres anys

La comunitat no podrà repercutir el cost d’aquestes instal·lacions, ni el manteniment, ni la seva conservació, als propietaris que no hagin votat de manera expressa en la junta a favor d’aquest acord. Així i tot, si els que van votar en contra sol·liciten tenir accés als serveis, han de pagar la part de despesa que els hagués correspost actualitzada amb l’interès legal.

5. Pagament d’obres d’accessibilitat si la despesa no supera dotze mensualitats

Si un veí discapacitat o major de setanta anys sol·licita unes obres d’accessibilitat del portal, la comunitat ha de sufragar-les, sempre que els treballs no suposin per a cada propietari una despesa que superi el que correspondria a dotze mesos de despeses comunes. No obstant això, s’eximeix de l’obligació de pagar aquestes obres a les famílies que tenen ingressos anuals inferiors a 2,5 vegades l’IPREM (Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples, que per 2013 és de 6.390,13 euros), excepte quan aquests veïns rebin ajudes públiques que impedeixin que el cost anual de les tasques repercutides superi el 33% dels seus ingressos anuals.

Per contra, quan és la comunitat de propietaris la que adopta l’acord de realitzar obres d’accessibilitat, tota la comunitat queda obligada al pagament de les despeses, tot i que el seu import excedeixi de dotze mensualitats.

6. Majoria necessària per llogar elements comuns

L’article 17.1 de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que l’arrendament d’elements comuns que no tinguin assignat un ús específic en l’immoble i sense que suposi una alteració dels mateixos requereix el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació, així com el consentiment del veí afectat, si ho hi hagués.

Quan els elements comuns tenen assignada una utilització específica o el lloguer comporta una modificació d’elements comuns, es requereix l’acord unànime de la comunitat de propietaris. Així, l’arrendament del terrat de la comunitat per instal·lar un anunci publicitari o una antena de telefonia, que modifica l’estructura, requereix la unanimitat dels veïns.

7. Supressió del servei de porteria o consergeria

Cada vegada són més les comunitats que decideixen prescindir del servei de porteria, a causa dels seus elevats costos. De fet, la Llei permet suprimir-ho amb el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.

Quin procediment seguir davant un copropietari morós

  1. S’ha de convocar una junta de propietaris, en la qual es procedeixi a la liquidació del deute per notificar-li-ho al copropietari morós i donar-li una última oportunitat de posar-se al corrent de pagament de les quotes degudes. A més, en l’acta convé deixar constància que s’exigirà el deute mitjançant una acció judicial. Cal tenir en compte que solament es pot reclamar la quantitat que se certifiqui en la reunió.

  2. El deute ha de ser notificada al morós de forma fefaent a través de burofax o acta notarial. Aquesta notificació ha d’efectuar-se al domicili designat pel veí morós o, si es desconeix, a través del tauler d’anuncis de la comunitat (signada pel secretari i amb el vistiplau del president), durant un termini de tres dies. Conclòs aquest temps, es considera notificat.

  3. Si després del requeriment extrajudicial el deutor no paga, s’acudeix al judici monitorio per reclamar el qque deu a la comunitat i es presenta davant el Jutjat de Primera Instància del lloc on està situada la finca. Juntament amb la reclamació de la quantitat deguda, cal incorporar el certificat de deute amb el vistiplau del president de la comunitat.

  4. Una vegada presentada la demanda, el deutor disposa d’un termini de 20 dies per pagar i s’arxivaran les actuacions.

  5. Si el morós presenta un escrit d’oposició, el procediment monitorio es converteix en un procés declaratiu (verbal o ordinari), en el qual sí és necessari advocat i procurador, quan el reclamat supera els 2.000 euros. Si el demandat no compareix, es dicta un acte amb una condemna d’abonament del deute principal, els interessos i les costes. En cas que no pagui, la comunitat té fins a cinc anys per sol·licitar l’embargament dels seus béns, una vegada s’hagi dictat l’acte. En aquest sentit, la comunitat de propietaris té preferència de cobrament enfront d’altres hipoteques i embargaments.

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions