Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Sis punts clau de la nova normativa de lloguer

La nova regulació sobre el lloguer pretén flexibilitzar els contractes i fomentar l'arrendament d'habitatges

Incentivar el mercat del lloguer i que aquest suposi una autèntica alternativa a la compra d’habitatge. Amb aquests objectius es reforma l’actual regulació que pretén fer-la flexible i donar als arrendadors més seguretat. Entre les novetats destaca una reducció en la durada dels contractes, la possibilitat de recuperar l’habitatge quan el propietari la necessiti sense que aquest extrem s’hagi pactat abans o una major celeritat en el procediment de desnonament.

Reforma necessària de la normativa de lloguer

Img llave puerta artticulo
Imatge: alancleaver_2000

El mercat del lloguer a Espanya té unes xifres molt reduïdes si es compara amb la mitjana dels països europeus. Al nostre país solament un 17% de la població resideix en un habitatge arrendat, enfront del 83% que ho fa en un pis en propietat, segons les dades que revela Eurostat, l’agència estadística de la UE. El nombre d’habitatges en lloguer és d’1,8 milions; altres tres milions de pisos romanen buits.

Aquestes dades s’han de, entre altres motius, a l’escassa seguretat jurídica que troben els propietaris quan arrendan el seu habitatge i a la idea que encara persisteix en moltes persones que llogar és tirar els diners; si es paga gairebé el mateix pel lloguer que per la hipoteca, pensen, és millor comprar.

Hi ha qui pensa que la nova llei beneficia als grans posseïdors d’habitatges i despulla de drets als inquilins

Per mitigar aquesta inseguretat amb la qual es troben els amos d’un pis i alhora flexibilitzar les condicions que imposa la llei a l’hora d’arrendar un habitatge, el Govern reformarà la regulació del mercat del lloguer. Els canvis pivoten entorn de tres pilars: la reducció dels terminis dels contractes, la millora de la seguretat jurídica amb el foment de la inscripció registral i l’agilitació dels desnonaments.

Unes mesures que arriben no exemptes de polèmica en un moment en què molts ciutadans es veuen obligats a deixar les seves cases. Mentre que, d’una banda ,s’ha aplaudit la modificació, hi ha qui pensa que aquesta beneficia als grans posseïdors d’habitatges, despulla de molts drets als inquilins i afavorirà l’especulació.

La nova regulació suposa modificar alguns articles de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 i de la Llei d’Enjudiciament Civil de l’any 2000. Quan entrin en vigor, seran aplicables als nous contractes i no als quals ja estiguin signats.

1. Més flexibilitat en els contractes

En principi, la reforma enforteix la llibertat de les parts per arribar a acords. La veritat és que, en general, no beneficien a l’inquilí, sinó que li donen l’opció de renunciar a alguns drets dels quals gaudia fins ara.

  • Les parts podran pactar l’actualització de la renda. La quantia que abona l’inquilí al propietari es renova conforme a la pujada anual de l’IPC. A partir d’ara, tots dos tenen llibertat per acordar aquesta actualització en el contracte.
  • L’inquilí podrà renunciar al seu dret d’adquisició preferent. L’article 25 de la Llei d’Arrendaments Urbans preveu que si l’arrendador decideix vendre l’habitatge, l’arrendatari té dret de compra preferent respecte a altres persones interessades a adquirir-la. El propietari de la casa ha de comunicar a l’inquilí la seva intenció de vendre-la i les condicions en les quals vol fer-ho. Davant diversos potencials compradors, l’arrendatari tindrà una opció preeminent d’adquirir l’habitatge. En el cas que no rebi la notificació o aquesta sigui incorrecta o arribi fos de termini, si la casa és venuda a una altra persona, l’arrendatari té dret a subrogar-se en la posició del comprador pagant el mateix preu més les despeses de la compravenda.

    Fins ara aquest dret era irrenunciable, salvo per a contractes de lloguer de més de cinc anys. Encara que s’hagués signat la renúncia, aquesta seria nul·la. Però quan entri en vigor la modificació de la llei, l’inquilí podrà renunciar a aquest dret amb independència de la durada del contracte si així ho acorda amb el propietari de l’habitatge. En tot cas, si no s’inclou aquesta renúncia, el dret d’adquisició preferent segueix vigent.

2. Reducció de terminis

La nova normativa també inclou una reducció dels terminis que fins ara regien els contractes d’arrendament.

  • La denominada pròrroga forçosa a la qual té dret l’inquilí es redueix de cinc a tres anys. L’arrendatari té pot optar per prorrogar la durada del seu contracte fins als cinc anys, i l’arrendador ha d’acceptar-ho. Amb la nova normativa, aquest període es redueix en dos anys.
  • La pròrroga tàcita automàtica es rebaixa de tres anys aun . Fins ara, transcorregut el temps pactat per a la durada del contracte i, si escau, la pròrroga forçosa, el període de lloguer s’entén prorrogat tàcitament si les parts no assenyalen el contrari. Aquesta mesura segueix vigent però disminueix el termini de tres anys a un.

3. Abandonar o recuperar l’habitatge

Quant a la possibilitat que l’arrendatari deixi l’habitatge amb antelació o que el propietari la recuperi per residir en ella, també s’introdueixen canvis.

  • L’inquilí podrà desistir del seu contracte a qualsevol moment, amb independència de la seva durada, sempre que ho comuniqui amb un mes d’antelació. En molts casos, les circumstàncies personals, familiars o laborals de l’arrendatari canvien, però el contracte de lloguer li “obliga” a continuar en l’habitatge.

    Si la persona que arrenda una casa es queda en l’atur, deixa de tenir ingressos o estalvis, té molt difícil pagar les mensualitats. Fins ara, havia de complir amb els terminis establerts en el contracte doncs en cas contrari podia trobar-se amb penalitzacions. A partir de l’entrada en vigor de la reforma de la normativa, podrà deixar el pis a qualsevol moment sempre que ho avisi amb un mes d’antelació. No obstant això, es pot preveure en el contracte una indemnització específica que cobrarà l’arrendador si es produeix l’abandó anticipat. Els beneficis per a l’arrendatari en aquest cas seran, per tant, relatius.

  • Si necessita l’habitatge, el propietari podrà donar per finalitzat el contracte d’arrendament, si avisa amb dos mesos d’antelació. En aquests moments solament es pot recuperar l’habitatge, en els supòsits previstos en la llei, quan s’hagi pactat en el contracte. Des d’ara, el propietari tindrà més facilitats per recuperar el seu habitatge. Quan el propietari necessiti la casa per residir ell, els seus familiars de primer grau o el seu cònjuge després d’un divorci o nul·litat, podrà fer-ho sense necessitat que estigui previst en el contracte.

4. Inscripció en el Registre de la Propietat

Les reformes també van dirigides a reforçar la seguretat jurídica i per a això s’incentiva el registre voluntari dels contractes.

Amb l’objectiu d’impedir que es donin fraus en l’adquisició d’habitatges i en l’execució hipotecària, la nova llei pretén incentivar la inscripció dels arrendaments en el Registre de la Propietat. Per a això, s’incrementen els efectes que té la inscripció dels contractes i s’introdueixen noves clàusules.

  • Quan un comprador de bona fe adquireixi un habitatge el contracte del qual d’arrendament estigui inscrit en el Registre de la Propietat, estarà obligat al fet que l’arrendatari continuï a la casa amb les condicions pactades. És a dir, els compradors d’un pis que estigui llogat solament estaran obligats a mantenir a l’inquilí si l’arrendament està inscrit en el Registre de la Propietat. Per contra, si no està anotat, no estaran forçats a respectar el contracte de lloguer signat per l’anterior propietari, amb el que l’inquilí pot perdre el seu dret.

Això incentiva als arrendataris a passar pel Registre Civil. Fins ara, els compradors d’un habitatge llogat han de permetre que l’inquilí segueixi en el pis almenys durant els cinc anys que estableix la Llei.

5. Agilitació del procés de desnonament

La inscripció del lloguer en el Registre de la Propietat també permetrà al propietari de l’habitatge desallotjar als seus inquilins d’una forma més ràpida en el cas que aquests no li paguin.

Malgrat les reformes dutes a terme per agilitar els procediments de desnonament, els tràmits segueixen sent lents i pansa bastant temps des que es produeix l’impagament de les rendes fins que el propietari recupera el seu pis. Entre altres coses, l’amo de l’habitatge ha d’acudir a la via judicial i obtenir una sentència declarativa perquè l’impagament de la renda pugui donar lloc al desnonament. A més, fins a l’últim moment, l’inquilí pot abonar la quantitat que deu i impedir el desallotjament.

Les noves mesures pretenen reduir al mínim la intervenció judicial. Per a això es proposa, entre altres coses, que quan així s’indiqui en el contracte, la falta de pagament de la renda podrà donar lloc a la resolució de l’arrendament sense més exigència que un previ requeriment notarial o judicial. No serà necessari obtenir la sentència declarativa. Això serà aplicable si el contracte està inscrit en el Registre de la Propietat. Al moment en què es cancel·li la inscripció de l’arrendament, es pot demanar l’execució i el propietari tornarà a tenir el seu habitatge.

A més, es crearà un procediment judicial accelerat perquè en el termini de 10 dies es procedeixi al pagament de la renda deguda. També es van a simplificar els procediments judicials per dur a terme els desnonaments duplicant la capacitat dels jutjats.

6. Mesures fiscals

La normativa canviarà per equiparar fiscalment als no residents de la Unió Europea amb els residents. Ara no hi ha exempcions en l’Impost sobre la Renda dels no residents sobre els rendiments derivats de l’arrendament d’habitatges, mentre que els residents tenen una exempció del 60% o del 100% de la renda obtinguda.

Quan entri en vigor la nova normativa, els rendiments derivats de l’arrendament d’habitatges seran del 60% a totes les persones físiques no residents i del 100% a persones físiques residents en la UE, quan l’inquilí tingui entre 18 i 30 anys i uns rendiments del treball superiors a l’IPREM (Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples referència per a la concessió d’ajudes, beques, subvencions o el subsidi de desocupació i que en 2012 se situa en 532,51 euros).

RSS. Sigue informado

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions