Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Subarrendar un habitatge dins de la legalitat

La legislació permet aquesta pràctica sempre que el propietari hagi donat el seu consentiment exprés i per escrit
Per roserblasco 19 de febrer de 2009
Img alquiler habitacion
Imagen: Daniel Lobo

Solució per a joves i immigrants

El subarrendament, o cosa que és el mateix, que un inquilí llogui part de la casa a altres persones, és una pràctica cada vegada més estesa. És alguna cosa que es produeix, sobretot, en les grans ciutats, en les quals el preu dels lloguers és més elevat i on es dóna una major concentració de persones que es veuen obligades a compartir pis. Es tracta, segons indiquen els experts, d’una realitat que té dues cares. D’un costat, és l’única manera que tenen algunes persones de poder disposar d’un habitatge; l’actual situació del mercat immobiliari i, en concret, el del lloguer, que ofereix escassa oferta i a preus desorbitats, fa que moltes persones el tinguin molt difícil a l’hora d’accedir a un habitatge, per la qual cosa no és una cosa excepcional que un jove arrendi un habitatge i, al seu torn, decideixi llogar alguna de les seves habitacions a uns altres, amb la finalitat de compartir despeses. Aquesta pràctica també és cada vegada més comuna entre els immigrants. Tant l’arrendatari com els subarrendats comparteixen el preu del lloguer, amb el que el cost mensual és més suportable.

Una segona cara, aquesta més problemàtica, es troba després de la figura del “arrendatari especulador”, la persona que lloga un habitatge i que, al seu torn, subarrenda les seves habitacions a unes altres, amb el que pot fins i tot arribar a obtenir unes quantitats superiors al preu de lloguer del pis. És una manera que el cost de viure a la casa li surti gairebé gratis, però aquesta situació sol portar amb si problemes, especialment per al propietari de l’immoble.

Amb permís del propietari

És el subarrendament una pràctica legal? Segons la llei, sí que pot fer-se, però la introducció en l’habitatge de terceres persones, alienes al contracte d’arrendament, exigeix el compliment d’una sèrie de requisits de tipus legal. La primera i més important d’aquestes condicions estableix que, tret que s’especifiqui en el contracte, el subarrendament està prohibit. La legislació, en canvi, permet el subarrendament sempre que el propietari de l’immoble hagi donat el seu consentiment exprés i per escrit. Els experts assenyalen que aquesta prohibició se sol fer en el 98% dels casos. En la pràctica, els propietaris tenen por que, si consenten el subarrendament, el seu habitatge s’ompli de persones a les quals no coneix i amb les quals no té cap relació contractual directa, la qual cosa, a la llarga, pot ocasionar problemes de convivència amb altres persones de l’immoble o danys en l’habitatge dels quals els inquilins no vagin a fer-se responsables.

Aquesta fórmula comporta nombrosos problemes i contratemps

Què ocorre si, per contra, en el contracte no s’estipula res sobre aquest tema? En aquests casos es dóna per descomptat que l’inquilí sí que pot subarrendar l’habitatge, però sempre que demani autorització prèvia al propietari per escrit i de manera fefaent. El consentiment del propietari ha de donar-se sempre per escrit perquè, a efectes legals, un consentiment verbal no serviria per a res. Cal tenir en compte que el subarrendament ha de plasmar-se en un nou contracte d’arrendament que dugui a terme l’arrendatari amb un tercer i que té com a objecte la totalitat o part de l’habitatge arrendat. Aquest contracte inclouria els mateixos elements estructurals que el d’arrendament. Això és, en el mateix ha de quedar clar el seu nom, la zona de la casa que se subarrenda i el preu pel qual es fa.

Cal no oblidar que els contractes sotmesos a la nova Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) de 1994 només admeten el subarrendament parcial d’habitatge. Per contra, els lloguers concertats durant la vigència de l’anterior llei sí que admetien la possibilitat de subarrendament total.

Condicions del sistema

Els experts criden l’atenció sobre les precaucions que ha de prendre el propietari abans de llogar un habitatge que pot ser subarrendada, així com de les condicions d’aquesta modalitat de lloguer:

  • Donar l’aprovació per escrit: el primer és meditar si convé o no donar a l’arrendatari aquesta possibilitat. La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) recull l’expressa prohibició de subarrendar l’habitatge sense el consentiment previ de l’arrendador i, de no obtenir-lo, el propietari té la possibilitat de resoldre de ple dret el contracte. Segons Sergio Esteban Rojas, advocat gerent de Rc Advocats, “d’acord amb el que es preveu en l’article 8.2 de la Llei d’Arrendaments Urbans el subarrendament exigeix el consentiment escrit de l’arrendador. De manera que si es prohibeix el subarrendament en el contracte, no podrà realitzar-se”.
  • Identificació i permanència: el subarrendament pot realitzar-se a una o més persones, però en tot cas l’arrendatari ha de romandre vivint en l’habitatge. En cas contrari, s’estaria davant un supòsit de cessió i no de subarrendament.
  • El preu del subarrendament: no ha de ser superior a la renda pactada en el contracte inicial d’arrendament. L’inquilí no pot cobrar per subarrendar una part de l’habitatge una renda superior a la que ell paga. L’inquilí subarrendat, per tant, mai podrà obtenir més beneficis que el propietari de l’habitatge. Aquesta condició evita que les persones que estan en lloguer puguin lucrar-se a costa d’una propietat aliena.
  • Durada del contracte de subarrendament: ha de ser la mateixa que la que resti per complir en el contracte d’arrendament quan aquest se subscriu. Per a entendre-ho millor pot posar-se l’exemple d’una persona que ha llogat un pis durant un període de cinc anys. Passats tres anys, perd el treball i, per a poder assumir el cost, decideix subarrendar-lo. En aquest cas, el contracte de subarrendament que legalment ha de realitzar només podrà tenir una durada de dos anys.

Les limitacions de l’arrendador

A molts propietaris els desagrada la idea que el seu habitatge sigui subarrendat. No obstant això, l’actual situació econòmica està ofegant a molts arrendataris, la qual cosa fa que els propietaris es vegin obligats a renegociar la renda a la baixa, o bé a permetre el subarrendament. Totes dues opcions, en la pràctica, són més convenients respecte a una situació de desnonament .

El que sí que pot fer un propietari que atorga el dret a subarrendar el seu habitatge és incloure en el contracte una sèrie de clàusules que limitin les condicions de subarrendament. Algunes d’aquestes limitacions poden ser les següents:

  • El nombre de persones subalquiladas. Introduint aquesta limitació es poden estalviar sorpreses com la de trobar que el seu habitatge estigui habitat per més persones de les recomanables.
  • La durada d’aquesta situació. Els qui tinguin dubtes poden limitar aquesta possibilitat a períodes curts de temps. Així podran tornar a l’anterior situació si es penedeixen o si l’experiència ha estat negativa.
  • Les mateixes condicions. Convé especificar que la persona subarrendada pot utilitzar aquesta part de l’habitatge per a viure en ella, amb el que el contracte de subarrendament es regiria per les mateixes normes legals que regulen el contracte normal d’arrendament de l’habitatge.

Fi del contracte

L’extinció del contracte d’arrendament suposa l’extinció del contracte de subarrendament, la qual cosa és bastant lògic: l’arrendador pot llogar perquè té un dret de propietat sobre l’habitatge que li permet disposar d’ella; el subarrendador pot subarrendar perquè té un arrendament que li dóna dret a disposar (amb les limitacions assenyales) de part del seu habitatge. Si desapareix l’arrendament, desapareix el dret de l’arrendatari per a disposar de l’habitatge. Cal no oblidar que el contracte d’arrendament pot finalitzar per diversos motius, a més de per el terme del termini; perquè es resol el contracte per falta de pagament, per causar molèsties en la comunitat de propietaris o danys en l’immoble llogat. D’altra banda, les autoritats administratives també poden limitar el nombre de persones que ocupin l’habitatge per raons d’higiene o seguretat.

Cada vegada que l’inquilí vulgui subalquilar la casa haurà de demanar un nou permís al propietari

Qualsevol incompliment del contracte d’arrendament tindrà com a conseqüència la seva resolució. Si en el contracte s’especifica que està prohibit el subarrendament i, malgrat tot, l’inquilí fica a tercers a casa cobrant per això, l’arrendador té dret a donar per acabat el contracte de lloguer unilateralment. L’arrendatari haurà d’abandonar l’immoble sense dret a cap indemnització. No obstant això, els experts assenyalen que aquesta pràctica és molt difícil de detectar, i recomanen als propietaris que especifiquin en el contracte els noms i cognoms de les persones que viuen a la casa.

Respecte a la durada, el dret del subarrendatario acabarà amb cada subalquilado i cada vegada que l’inquilí vulgui subalquilar la casa haurà de demanar de nou permís al propietari.