Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Tancar la terrassa

Cal tenir autorització de la comunitat i llicència municipal, perquè sense aquests permisos el propietari pot veure's obligat a demolir l'obra
Per roserblasco 15 de agost de 2008
Img terraza tapiada

Autorització de la comunitat de propietaris

Envidrar la terrassa per a evitar el fred o el soroll, tapiar-la per a construir una habitació i guanyar així uns metres o recobrir-la d’alumini amb la finalitat d’ampliar la cuina són algunes opcions que es poden plantejar els propietaris d’un habitatge a l’hora de reformar el pis. Alguns d’aquests ciutadans desconeixen que per a dur a terme aquests canvis és necessària l’autorització prèvia de la comunitat de veïns i una llicència municipal. Sense aquests permisos, l’amo del pis pot veure’s obligat a demolir l’obra realitzada, així que és aconsellable no iniciar cap modificació fins que es tingui aquesta documentació en regla.

És freqüent creure que la terrassa pertany única i exclusivament al propietari de l’habitatge en la qual està situada, però això no és realment així. Si bé els qui viuen a la casa tenen en exclusiva el dret a utilitzar i gaudir les terrasses, aquestes formen part de la configuració exterior de l’immoble pel que són considerades elements comuns. Així ho estableix el Codi Civil en el seu article 396: “Els diferents pisos o locals d’un edifici o les parts d’ells susceptibles d’aprofitament independent per tenir sortida pròpia a un element comú d’aquell o a la via pública podran ser objecte de propietat separada, que portarà inherent un dret de copropietat sobre els elements comuns de l’edifici, que són tots els necessaris per al seu adequat ús i gaudi, com ara el sòl, vol, fonamentacions, cobertes; elements estructurals i entre ells els pilars, bigues, forjats i murs de càrrega; les façanes, amb els revestiments exteriors de terrasses, balcons i finestres, incloent la seva imatge o configuració, els elements de tancament que les conformen i els seus revestiments exteriors”.

Així doncs, el tancament del balcó o la terrassa constitueix una alteració substancial dels elements comuns de l’immoble i fins i tot afecta al títol constitutiu perquè introdueix un element o una estructura no descrita anteriorment i per tant no valorada a l’hora d’assignar la quota de participació. Per a dur a terme aquesta modificació és necessari, per això, comptar amb l’aprovació prèvia dels veïns. En tractar-se d’una obra que altera l’estat exterior de l’edifici, aquest permís ha de donar-se per unanimitat en la junta de propietaris. Segons l’article 7.1 de la Llei de Propietat Horitzontal, “el propietari de cada pis o local podrà modificar els elements arquitectònics, instal·lacions o serveis d’aquell quan no menyscabi o alteri la seguretat de l’edifici, la seva estructura general, la seva configuració o estat exteriors, o perjudiqui els drets d’un altre propietari, havent de donar compte de tals obres prèviament a qui representi a la comunitat”.

La negativa de la junta de propietaris no sempre porta aparellada la impossibilitat de realitzar l’obra perquè l’acord pot impugnar-se

Per tant, el primer pas que ha de donar l’interessat a fer la reforma és informar el president i a la comunitat sobre la mena de tancament que pretén realitzar. Estèticament no és el mateix envidrar un balcó per a protegir-se del fred que tapiar la terrassa amb ciment per a instal·lar en ella un saló. La convocatòria de la junta en la qual s’estudiarà el tema podrà fer-la el president o el promotor de la reunió. En ella s’indicarà el lloc, el dia i l’hora en la qual se celebrarà la junta en primera o segona convocatòria. En la votació s’exigeix la unanimitat dels veïns. L’article 12 de la Llei de Propietat Horitzontal diu que “la construcció de noves plantes i qualsevol altra alteració de l’estructura o fàbrica de l’edifici o de les coses comunes afecten el títol constitutiu i han de sotmetre’s al règim establert per a les modificacions d’aquest. L’acord que s’adopti fixarà la naturalesa de la modificació, les alteracions que origini en la descripció de la finca i dels pisos o locals, la variació de quotes i el titular o titulars dels nous locals o pisos”. Com afecta el títol constitutiu, tots han de votar a favor. Si un dels veïns no està d’acord, no es podrà iniciar l’obra que es pretenia dur a terme.

No obstant això, la negativa de la junta de propietaris no sempre porta aparellada la impossibilitat de realitzar l’obra perquè l’acord pot impugnar-se. Si la comunitat ha donat autorització a altres veïns perquè realitzin tancaments similars hauria de consentir a l’interessat dur a terme l’obra. Fins i tot si aquest permís no hagués estat exprés i la comunitat s’hagués limitat a permetre les obres i no denunciar-les, no hauria d’oposar-se a la nova reforma. Si ho fes constituiria un greuge comparatiu. Amb aquests preceptes es vol protegir, entre altres coses, la uniformitat i l’estètica de la façana i si aquesta ja no existeix no té sentit oposar-se al tancament. En aquest sentit, nombroses sentències dels tribunals espanyols dictaminen en contra de la comunitat i a favor del propietari.

Llicència d’obres municipal

Llicència d'obres municipalUna vegada que es compta amb l’autorització dels veïns és necessari complir un altre tràmit: sol·licitar i obtenir la llicència municipal previ pagament de les taxes corresponents. Mentre que en alguns ajuntaments és una cosa relativament senzilla, en altres localitats és necessari complir requisits més rigorosos. El normal és que per a obres menors es demanin les dades del sol·licitant i de l’habitatge en la qual es volen realitzar les obres juntament amb la descripció de la reforma que es pretén dur a terme i el pressupost estimat. També és freqüent que l’ajuntament sol·liciti un croquis en el qual es reflecteixi l’estat actual de l’edifici i el resultat que es preveu després de la reforma. Quan es tracti d’habitatges integrats en un conjunt és necessari aportar la conformitat de la resta dels veïns mitjançant l’acta en què s’atorga el consentiment.

Abans de fer la reforma és important conèixer la normativa urbanística, que en cada localitat requereix unes condicions diferents. A Saragossa, per exemple, la recent modificació del Pla General d’Ordenació Urbana estableix els supòsits pels quals es permet realitzar tancaments envidrats a les terrasses. Hauran de passar almenys cinc anys des que es finalitza la construcció de l’habitatge fins que se sol·licita el permís d’obres per a envidrar la terrassa. Amb aquesta norma s’intenta evitar que el promotor vengui com a edificable una superfície que no ho és. A més, és obligatori presentar un projecte unitari que hagi estat redactat per tècnics competents de manera que es garanteixi la uniformitat estètica de l’edifici i la seva relació amb els blocs confrontants.

Si la reforma té molts anys és difícil que es pugui ordenar esfondrar-la perquè aquestes infraccions prescriuen si no hi ha denúncia contra elles en un període determinat

Amb l’objectiu d’obtenir els millors resultats en la imatge de la ciutat, Madrid també compta amb una sèrie de criteris a l’hora de dur a terme reformes que suposin una modificació de les façanes. L’ajuntament pot, per tant, denegar o condicionar qualsevol actuació que resulti antiestètica, inconvenient o lesiva per a la imatge de la capital. La normativa urbanística assenyala que en edificis no catalogats, podrà procedir-se a la modificació de les característiques d’una façana existent d’acord amb un projecte d’edificació adequat que garanteixi un resultat homogeni del conjunt arquitectònic i la seva relació amb els confrontants. “Es podrà autoritzar l’envidrament de terrasses existents d’acord amb les determinacions d’un projecte del conjunt de la façana, que haurà de presentar la comunitat o el propietari de l’edifici. En casos justificats, podrà l’ajuntament fer-se càrrec de l’elaboració d’aquest projecte de disseny de conjunt de la façana, repercutint el seu cost en les llicències corresponents. En cap cas podran tancar-se zones de terrasses que no estiguin actualment cobertes. L’envidrament serà sempre amb superfícies verticals”.

La normativa urbanística pot ser diferent en cada municipi però sempre és necessari comptar amb la llicència d’obres i amb el permís dels veïns per a iniciar el tancament de la terrassa. En cas contrari, qualsevol particular pot denunciar una actuació que considera il·legal. En aquest cas, el propietari hauria d’enfrontar-se a un expedient administratiu en el qual es podria recordar la demolició de l’obra realitzada. Les despeses perquè la terrassa torni al seu estat original serien a càrrec de l’infractor que, a més, hauria desemborsat en va els diners del tancament i sofriria les molestes obres per partida doble. La picardia està a l’ordre del dia, però de res serveix adduir desconeixement de la llei per a no complir-la. De totes maneres, quan la reforma porta feta molts anys és difícil que una sentència pugui ordenar esfondrar l’obra perquè aquest tipus d’infraccions prescriu, normalment, si no s’ha posat denúncia contra elles en un període determinat.