Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Transformar un local en habitatge

Comprar un local pot ser molt avantatjós, però encara que compleixin els requisits d'habitabilitat no tots poden utilitzar-se com a habitatge
Per roserblasco 23 de juliol de 2008
Img loft
Imagen: dado motta

Viure en una botiga

En els últims anys ha proliferat la transformació de locals comercials en habitatges. Cada vegada és més freqüent viure en una antiga llibreria, una botiga d’ultramarins o en el que abans va ser una oficina. Les fàbriques també han experimentat canvis i s’han convertit en amplis espais residencials. Adquirir un local d’aquestes característiques pot ser molt avantatjós, però cal anar amb compte i observar que tot està en regla i conforme a la normativa urbanística de la localitat perquè no tots els locals, encara que compleixen els requisits d’habitabilitat, poden transformar-se en habitatges.

Amb l’encariment dels pisos i el metre quadrat a preu d’or, molts espanyols han optat per adquirir locals per a convertir-los en la seva llar. Una de les opcions que s’han plantejat els propietaris d’aquests baixos ha estat transferir-los a immobiliàries per a transformar-los en residències; una altra, reformar-los ells mateixos per a poder vendre’ls a un preu una mica major.

Tendència generalitzada

El que va començar sent un fet aïllat en alguns barris madrilenys o barcelonins s’ha convertit en una tendència generalitzada en tota Espanya. No és estrany trobar, en qualsevol localitat, anuncis en els quals es venen antics locals rehabilitats transformats en habitatge . Però no tots són legals perquè molts d’ells manquen d’una cosa tan bàsica i necessari com és la cèdula d’habitabilitat. Tots els habitatges han de comptar amb aquest certificat amb el qual es controla que els immobles compleixen les condicions d’higiene i salubritat exigides per la normativa. Acredita, a més, l’habitabilitat i la solidesa de l’edifici. Sense aquesta autorització, expedida per l’Ajuntament, no es pot contractar l’alta en serveis com l’electricitat, el gas o l’aigua.

Els habitatges d’obra nova o de rehabilitació global han de tenir vigent la cèdula d’habitabilitat que també és necessària per a llogar o vendre un pis. Els bancs i caixes d’estalvi poden sol·licitar aquest document per a concedir una hipoteca. Normalment, per a obtenir la cèdula d’habitabilitat, un arquitecte ha d’inspeccionar prèviament l’habitatge i expedir el certificat. Posteriorment, el propietari ha de lliurar-lo al departament corresponent de l’Administració i pagar les taxes establertes.

Molts locals rehabilitats no poden usar-se com a habitatge perquè manquen de cèdula d’habitabilitat

Però no tots els immobles poden obtenir la cèdula d’habitabilitat perquè, a part de complir les condicions mínimes que estableix la llei de cada comunitat autònoma o municipi, han d’estar escripturats com a habitatge. Encara que es tracti d’un local reformat que compleixi els requisits, primer hi ha de sol·licitar la llicència de canvi d’ús, condicionada al compliment de la normativa urbanística municipal. Hi ha ajuntaments que prohibeixen construir habitatges en semisoterranis; uns altres, en plantes baixes. Si el local es troba en una d’aquestes situacions mai podrà obtenir la llicència de canvi d’ús i tampoc, per tant, es podrà viure legalment en ell.

Molts dels locals que s’anuncien com a habitatges es venen molt més barats però sense cèdula d’habitabilitat. Què succeeix si es compra un local que no tingui autorització per a ús residencial? El venedor pot intentar convèncer al possible comprador que no ocorre res, sobretot si ja estan donats d’alta serveis com el gas, la llum o l’aigua, que serien les principals traves a les quals haurà d’enfrontar-se el comprador que manqui de cèdula. “Cap ajuntament desallotjarà a una persona que vulgui dormir en el seu local”, poden dir. Però es tracta d’una asseveració falsa perquè, cada vegada més, es realitzen inspeccions per part de les administracions públiques per a evitar aquest tipus de pràctiques fraudulentes.

Requisits d’habitabilitat

Requisits d'habitabilitat

A causa de la gran varietat de requisits que se sol·liciten segons es resideixi en un lloc o un altre de la geografia espanyola, és important conèixer la legislació vigent abans comprar un local amb la pretensió de convertir-lo en llar. A Madrid cal complir una sèrie de condicions a l’hora de transformar un comerç en habitatge. El 75% de la superfície útil de l’immoble ha de tenir una altura d’almenys 2 metres i mig, que podrà reduir-se a 2,20 metres en banys o trasters. La superfície mínima de l’habitatge serà de 25 metres quadrats si disposa d’una sola estada formada per menjador, cuina i dormitori i d’un bany, i serà de 38 metres quadrats com a mínim si compte, a més, amb una habitació i cuina separades.

En altres localitats com Hernani (Guipúscoa), que recentment ha regulat l’ús com a habitatge dels locals situats en determinades zones del municipi, s’estableix una superfície mínima de 40 metres quadrats i imposa l’obligació que els locals es destinin només a habitatge durant almenys deu anys. No podran ser reconvertits en residència els soterranis, els garatges ni aquells locals confrontants amb uns altres en què es realitzin determinades activitats industrials, hostaleres, reparacions. En Getxo (Biscaia) s’estableix l’obligació que el local se situï al mateix nivell o superior que el terreny circumdant, per la qual cosa els semisoterranis queden exclosos, igual que les estades que estiguin classificades com a garatge obligatori.

Un altre aspecte que cal tenir en compte és la ventilació. Les lleis estableixen una sèrie de criteris per a mantenir la salubritat i higiene de l’immoble com és la ventilació natural directa no inferior al 8% de la superfície útil de la peça. La il·luminació també ha d’estar subjecta a uns mínims que no seran inferiors al 12% de la superfície útil habitable. La sortida de fums dels locals ha de fer-se sobre la coberta, si compta amb coberta pròpia, i el més allunyada possible de la resta dels habitatges. Si el local està integrat en un edifici, la sortida de fums es farà en la façana sempre que no perjudiqui l’estètica. Però aquest és un dels problemes amb el qual es pot trobar el propietari del local sense cèdula d’habitabilitat. La comunitat de propietaris és l’encarregada d’autoritzar aquesta obra i si els veïns la deneguen, no es pot dur a terme.

Un altre dels obstacles als quals ha d’enfrontar-se el propietari que desitja transformar un establiment comercial en una residència és que la densitat de l’edifici no estigui esgotada amb els pisos. Si un immoble té densitat per a 12 domicilis i ja té 12 pisos no és possible convertir el local en habitatge perquè superaria el número permès. Així que, ni tan sols en el cas que el local complís amb els requisits de salubritat, altura de sostres, sortida de fums, il·luminació i ventilació, rebria la cèdula d’habitabilitat si superés la densitat màxima establerta.

Totes aquestes traves a l’hora de convertir els locals en pisos i la proliferació d’aquesta mena de reformes han fet que moltes localitats s’hagin plantejat modificar la legislació per a fer més flexible una normativa que es trobava, en alguns casos, una mica desfasada. Aquesta és precisament una de les peticions que ha fet el Pacte per l’Habitatge, que considera fonamental que els ajuntaments es comprometin a estudiar la modificació de les ordenances municipals perquè els locals comercials que compleixin els requisits d’habitabilitat puguin canviar a ús residencial. Els nous espais estarien destinats a habitatges protegits o al lloguer social.

Avantatges i inconvenients

El principal avantatge d’adquirir un local transformat en habitatge és que el preu és més barat sempre que no compti amb cèdula d’habitabilitat. A vegades es tracta d’immobles destinats a un públic concret: joves, estudiants, persones que viuen soles…, encara que no sempre és així. Molts locals tenen una grandària petita així que no són aptes per a famílies nombroses però sí que estan indicats per a parelles o “singles”, un col·lectiu que va en augment. En estar normalment en un baix faciliten molt l’accessibilitat a persones que pateixin una minusvalidesa o als majors. Si es venen sobre pla o s’adquireixen abans de fer la reforma, a més, es poden remodelar a gust del comprador.

En tractar-se de locals, els bancs concedeixen la hipoteca pel 60% o el 70% del valor de taxació

Un dels inconvenients de comprar un local que encara no tingui llicència per a habitar en ell és el finançament. Al no tractar-se d’un habitatge, bancs i caixes d’estalvis no concedeixen més que el 60% o el 70% de la taxació del local, amb la qual cosa el comprador ha de comptar amb una quantitat estalviada que pot arribar a ser molt elevada. A més, ha de fer front a la hipoteca amb uns interessos més alts que els habituals.

Si el particular compra el local i el reforma, el pis pot sortir inicialment més barat però ha d’estar segur que compleix tots els requisits per a dur a terme la transformació. En tot cas fer les obres per a la sortida de fums, el canvi d’ús, la cèdula d’habitabilitat i dur a terme la reforma pot fer que el preu s’assembli bastant al del mercat. Altres inconvenients són els comuns a tots els pisos situats en un baix: falta d’intimitat, soroll i menor seguretat.