Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Tres maneres de llevar l’IRPH de la teva hipoteca

El canvi de l'Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris a euríbor permet rebaixar de mitjana dos punts percentuals l'interès de la hipoteca

img_irph

A pesar que l’IRPH Entitats, Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris, solament afecta al 10% dels contractes hipotecaris de tipus variable d’Espanya, es tracta d’un índex que ha generat una gran polèmica des del seu naixement, hagut de sobretot a la seva cotització -entorn d’uns dos punts de mitjana superior a l’euríbor-, però també per la seva suposada manipulabilidad. En el present article es revisen les possibles vies que existeixen per lliurar-se d’aquest índex i aconseguir així reduir la càrrega econòmica mensual.

Imatge: PymesCanarias

1. Com llevar l’IRPH de la teva casa? Subrogació d’hipoteca

De manera semblant a com es podria reaccionar en un establiment on es rebés un tracte que no fos del grat del client, també és possible canviar la hipoteca de banc. No hi hauria problemes per fer-ho, sempre que existeixi alguna entitat disposada a fer-se càrrec del deute i que es compleixin els requisits de solvència requerits pel banc de destinació. Mitjançant la subrogació d’hipoteca es poden realitzar variacions en el contracte, com eliminar clàusules abusives (com el sòl hipotecari), suprimir comissions i productes vinculats o fer un canvi d’índex.

Amb aquesta opció es pot estalviar bastant diners, però no està exempta de cost. Existeix una llei que regula el màxim que les entitats poden cobrar: si un es canvia durant els cinc primers anys de vida del préstec, els bancs solament podran cobrar fins a un 0,5% del capital restant. A partir del sisè any, la comissió serà del 0,25%.

Per aconseguir la subrogació serà necessari haver romàs almenys tres anys al mateix banc, encara que algunes entitats estableixen el límit després dels cinc primers anys. Després d’aquest període, solament serà necessari trobar un altre banc que estigui disposat a millorar l’oferta.

A més, des del moment en què el nou banc comunica a l’entitat creditora la intenció de subrogar la hipoteca, pot tenir lloc una “enervación de la subrogació”, que és quan el banc decideix igualar o superar l’oferta que es té sobre la taula. Si això té lloc, el client estaria obligat a romandre al seu banc i dur a terme una novació per actualitzar els termes del contracte.

2. Novació d’hipoteca: canviar les condicions

Ja sigui perquè no es vol canviar de banc o perquè l’entitat ha enervat la subrogació, la novació hipotecària és el procés pel qual s’obre el contracte per realitzar canvis. De la mateixa manera que la subrogació, en fer això es pot canviar l’índex de referència de la hipoteca d’IRPH a euríbor.

La novació deixa dur a terme més modificacions que la subrogació, ja que també permet ampliar el capital o afegir o suprimir titulars del préstec, sempre que el banc estigui d’acord (alguna cosa al que pot negar-se).

A més, igual que la subrogació d’hipoteca, la novació comporta un cost, a pesar que aquest no està regulat per llei, per la qual cosa les entitats poden establir una comissió lliure, que en ocasions pot arribar a representar fins i tot el 2% del capital restant. Una comissió de novació estàndard es pot trobar entorn del 1%, encara que si l’única cosa que es realitza és una ampliació de termini, la llei fixa el màxim en un 0,1%.

3. Canvi per demanda judicial

Es recomana prendre aquesta opció com a última via, ja que demandar al banc és un procés llarg i costós, que a més no garanteix al 100% l’èxit de la reclamació. Així i tot existeixen nombroses demandes que han aconseguit una anul·lació d’índex, el reemborsament dels interessos i el canvi en el sistema de càlcul de l’interès (ben canvi a euríbor, bé canvi a tipus fix o fins i tot condemnes a solament pagar el capital).

Per aconseguir una victòria per aquesta via caldria demostrar que va haver-hi falta de transparència per part del banc en l’explicació del contracte hipotecari, així com la manipulabilidad de l’IRPH. En molts casos es va exposar a l’IRPH com a beneficiós per al client, en ser més “estable” que l’euríbor, quan a posteriori l’única cosa estable va ser la cotització dos punts per sobre de l’anterior.

Imatge: portal gda

Imatge: Portal gda

L’herència de l’IRPH bancs i caixes

El problema amb l’IRPH no és recent, encara que sí ho sigui aquest índex. En 2009 Europa va exigir al Govern espanyol la retirada dels índexs IRPH bancs, IRPH Caixes i CECA, donat l’evident falta de transparència en la seva elaboració i l’elevada possibilitat de ser manipulats. Va caldre esperar quatre anys fins que al final va tenir lloc l’efectiva extinció d’aquests índexs i l’aparició de l’IRPH Entitats, encara que aquest últim no difereixi en gran mesura en la seva elaboració dels anteriors (es tracta del tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de tres anys).

Segons el catedràtic d’estadística Juan Etxeberria Murgiondo, professor a la Universitat del País Basc, “aquest índex no resulta apropiat per a la seva aplicació en l’interès de les hipoteques” pels següents motius:

  • Sistema de càlcul inadequat. El procés per obtenir l’IRPH Entitats, així com els anteriors IRPH, consisteix en l’obtenció de la mitjana simple. Aquesta metodologia ofereix poca fiabilitat estadística. L’ús d’una mitjana ponderada dotaria al resultat de major veracitat.
  • No discrimina dades extremes. A més d’utilitzar la mitjana simple, els valors extrems no s’eliminen (com sí succeeix amb l’euríbor, on els valors 15% superior i inferior són suprimits per al càlcul). Això contamina el resultat final.
  • Permet incloure les comissions en el seu càlcul. L’IRPH es compon de la mitjana del preu dels préstecs a més de cinc anys. Presa com a referència la TAE de les hipoteques, que inclou comissions i despeses, per la qual cosa per força serà superior a l’euríbor. D’aquí la paradoxa que va succeir amb la crisi: l’euríbor va caure com a conseqüència de la falta d’activitat, mentre que l’IRPH va augmentar com a resultat de l’enduriment dels interessos de les hipoteques (en existir risc d’impagament, els crèdits augmenten de preu, la qual cosa es va traduir en un increment de l’IRPH).

RSS. Sigue informado

HelpMyCash

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions