Salta el menú de navegació i ves al contingut

EROSKI CONSUMER, el diari del consumidor

Cercador

logotip de fundació

Canals d’EROSKI CONSUMER


Estàs en la següent localització: Portada > Habitatge > Compra

Aquest text ha estat traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Vendre l’habitatge que va avalar la compra d’una altra

Triar entre aportar garanties personals o reals per recolzar una hipoteca pot evitar sorpreses a l'hora de posar a la venda un immoble

Img dos casas Imatge: w.marsh

Durant l’última dècada s’ha viscut un boom en la compravenda d’habitatges. La hipoteca ha estat, en la majoria dels casos, l’instrument utilitzat a l’hora de finançar l’adquisició d’un immoble i, en moltes d’aquestes situacions, els compradors necessitaven un respatller econòmic que garantís el pagament de totes i cadascuna de les quotes del crèdit hipotecari. La figura de l’avalista va cobrar una gran importància i es va convertir en gairebé imprescindible per a joves, treballadors amb nòmines reduïdes, sol·licitants d’hipoteques per un valor superior al 80% de la taxació del pis o persones sense treball fix. Molts d’els qui, al seu moment, van signar com a avalistes dels seus familiars o amics es pregunten ara si poden posar a la venda els seus immobles o si, per contra, la seva condició de garants d’un crèdit del que no són titulars els impedeix disposar lliurement del seu patrimoni. L’elecció entre aportar garanties personals o reals per recolzar una hipoteca pot ser la clau per poder posar a la venda un immoble.

Garantia personal

Amb freqüència se sol confondre la figura de l’avalista amb la de l’hipotecante “no deutor”, per la qual cosa és important diferenciar tots dos termes i conèixer el que cadascun d’ells implica abans de prendre la decisió de recolzar una hipoteca.

L’avalista respon amb tot el seu patrimoni present i futur del deute contret pel titular de la hipoteca. És a dir, garanteix de manera personal que el prestatari va a fer front al pagament de les quotes, però no ho fa amb un ben concret. És freqüent escoltar converses en les quals s’assegura que els pares han avalat al seu fill “amb el pis”, però aquestes afirmacions no són del tot correctes, doncs li recolzen amb tots els seus béns: la seva nòmina, el seu compte corrent, el seu habitatge… En el cas que el titular no pagui les mensualitats, el banc pot dirigir-se directament contra el patrimoni de l’avalista.

Però al no existir un ben concret que hagi servit com a garantia de pagament, el fiador pot vendre lliurement el seu patrimoni i disposar d’ell de la manera que consideri més oportuna, doncs seguirà responent amb els nous béns. Així que si desitja vendre la seva casa pot fer-ho amb total llibertat, ja que no existeix sobre ella cap càrrega concreta. Això sí, l’avalista veu reduïda la seva capacitat d’endeutament en el futur de manera que, si necessita un crèdit al consum o una hipoteca no li serà tan fàcil aconseguir-ho tret que respongui amb el seu patrimoni davant els possibles deutes d’un tercer.

L’habitatge que avala la compra d’una altra té càrregues que fan molt difícil la seva venda

Si el futur avalista, abans de recolzar al prestatari, preveu que en un moment donat pugues haver de vendre la seva casa per comprar una altra nova, per necessitats de mobilitat geogràfica o qualsevol altre motiu, és millor que triï l’opció d’utilitzar la garantia personal, doncs amb ella té un major marge de maniobra a l’hora d’administrar el seu patrimoni.

Garantia real

La situació canvia bastant quan la garantia que s’utilitza per recolzar la compra d’un altre habitatge és real -està constituïda per béns tangibles- i no personal. En aquest cas, el fiador atorga com a garantia del pagament de la hipoteca una propietat concreta i la seva responsabilitat s’esgota amb ella. No posa en perill tot el patrimoni present i futur sinó només un ben determinat com pot ser un immoble. És una de les opcions que s’utilitza quan l’avalista no vol arriscar el conjunt de les seves propietats i prefereix tenir una responsabilitat limitada.

Amb aquest tipus de garantia sorgeixen dues possibilitats:

  • Que l’immoble utilitzat per assegurar el pagament de la hipoteca sigui propietat del prestatari; és a dir, de qui sol·licita i rep els diners per a la compra d’un nou habitatge.
  • Que la persona utilitzi el seu habitatge per assegurar el pagament de les quotes d’un tercer. Aquest últim és el cas de l’hipotecante no deutor, la persona que sense ser titular del crèdit posa com a garantia el seu propi immoble perquè al sol·licitant se li concedeixi la hipoteca.

    Si es dona la circumstància que el prestatari no paga les quotes en el termini establert o deixa d’abonar definitivament les mensualitats, l’hipotecante no deutor respondrà amb el seu habitatge i fins al límit que s’hagi establert. Per exemple, si l’entitat bancària concedeix una hipoteca a un jove pel 80% del valor d’un pis i el que necessita és el cent per cent, els pares, o uns altres familiars o amics, constitueixen una hipoteca pel valor del 20% sobre un immoble, de manera que la seva responsabilitat s’esgota amb aquest percentatge si el titular no paga. D’aquesta manera, només són responsables en la mesura en què l’habitatge estigui hipotecat.

Sobre l’habitatge de l’hipotecante no deutor pesa una obligació i si algú desitgés adquirir l’immoble ho faria amb la càrrega inclosa

Per poder garantir un deute amb un ben concret, en aquest cas amb un habitatge, l’immoble ha d’estar inscrit en el Registre de la Propietat a nom de la persona que va a utilitzar el pis com a garantia. Normalment ha de ser l’únic propietari o estar d’acord amb els altres titulars a posar la casa com a garantia real del pagament d’una hipoteca. Les entitats bancàries també solen demanar que l’immoble estigui lliure d’altres càrregues perquè l’habitatge pugui utilitzar-se com a garantia. Una vegada que el garantista ha constituït una hipoteca sobre el seu immoble, aquesta càrrega apareix reflectida en el Registre de la Propietat. Igual que ocorre amb l’avalista, la capacitat d’endeutament futur es redueix.

Què ocorre llavors quan l’hipotecante no deutor vol posar en venda l’habitatge? Legalment pot fer-ho, però pesa sobre ella una obligació i si algú desitgés adquirir l’immoble ho faria amb la càrrega inclosa. Com aquestes dades apareixen en el Registre de la Propietat, és molt difícil que el comprador accedeixi a portar-se l’habitatge en aquestes condicions, amb el que l’habitual és que demani que es cancel·li el deute. Si cada vegada hi ha més dificultats per vendre un habitatge, quan sobre aquesta pesa una hipoteca l’operació pot arribar a ser gairebé impossible.

Et pot interessar:

Infografies | Fotografies | Investigacions