Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Vendre un pis en plena crisi: com calcular el seu preu

El preu que es paga per les cases de l'entorn, el tipus de zones que envolten l'habitatge, la seva antiguitat i l'estat de conservació són els paràmetres més útils per a deduir el seu valor real
Per roserblasco 18 de juny de 2010
Img en venta

El mercat de l’habitatge es troba, com la majoria dels sectors, en una situació de gran inestabilitat. Lluny dels anys en què els pisos es venien amb facilitat i per sobre del seu valor al poc temps d’anunciar-los, avui la situació és més complicada. També és més difícil encertar amb el preu, ja que es desconeix si el seu import seguirà a la baixa, s’estancarà o començarà a pujar. Aspectes com els diners que es paga per les cases de l’entorn, les zones que envolten l’habitatge, l’antiguitat de l’edifici o el seu estat de conservació són alguns paràmetres que serveixen perquè el propietari calculi de la manera més precisa possible la quantitat que els compradors estan disposats a abonar pel seu pis.

El primer pas, comparar

En decidir la venda de l’habitatge, un dels aspectes més destacats és encertar amb la quantitat que es demana. Si és molt elevada, pot provocar que el pis passi mesos, i fins i tot anys, amb el cartell de “s’embeni” penjat del balcó. Per contra, si els diners sol·licitats és massa baix, el propietari del pis es desfarà d’ell amb rapidesa, però s’arrisca a perdre una elevada quantitat de diners, en una transacció que pot ser de les més importants que faci en la seva vida.

Per aquest motiu, és necessari conèixer alguns aspectes sobre la valoració de l’habitatge, que permetin al venedor orientar-se en el moment de posar preu a la seva casa.

Els portals de compravenda d’habitatges ajuden a fixar el preu del pis que es vol vendre

Un dels aspectes que més pot ajudar a decidir quant es demanarà pel pis és conèixer els diners que es requereix per altres habitatges similars en la mateixa zona. Els seus propietaris hauran realitzat els mateixos càlculs que ara ha de fer el futur venedor, amb el que aquest comptarà amb un bon suport abans de posar el seu anunci.

Les immobiliàries de la zona són de gran ajuda per a realitzar aquestes comparacions. És freqüent que en els seus aparadors exposin diferents habitatges on es mostra, amb diverses fotografies, el nombre d’habitacions, metres quadrats, antiguitat de l’edifici i quantitat que es demana per elles. Només cal valorar si, a primera vista, són millors o pitjors que la casa que es posarà en venda, per a tenir una primera idea -molt general i modificable- del preu inicial. La majoria de les immobiliàries fixen un cost una mica més elevat, entre el 3% i el 5%, per a guanyar una plusvàlua pel pis que s’embeni.

Una altra pista poden donar-la els coneguts o amics que hagin venut la seva casa. Ells podran explicar les dificultats amb les quals es van trobar en el seu moment, el preu que van fixar al principi i el que van obtenir al final. Per a calcular el cost del metre quadrat, el Ministeri d’Habitatge compta amb taules que indiquen, mes a mes, quant es paga pels pisos, si pugen o baixen en funció de la zona.

Un instrument molt útil el proporcionen els portals de compravenda. En ells es poden trobar una infinitat de pisos classificats per ciutat, zona, nombre d’habitacions o metres quadrats. Sense sortir del domicili, es pot donar un cop d’ull a tots els habitatges del barri on està situada la casa que es vol posar en venda. A més, en general, aporten gràfics sobre l’evolució dels preus i la quantitat que es paga per metre quadrat. Alguns fins i tot descriuen la zona, per si el comprador oblida destacar alguna dada important del barri.

Una vegada que s’ha calculat el preu basi, el futur venedor el podrà incrementar o disminuir en funció dels serveis o voltants de la zona on s’habita.

Estat de l’edifici

L’edifici on s’habita, i el propi domicili, afegeixen o resten valor a la casa.

L’estat de conservació de l’edifici és molt important per a valorar la casa. Sovint, l’estat de la façana deprecia el valor als ulls dels compradors. Si l’immoble és vell, les baixants i canonades són de materials de poca qualitat i no s’han fet reformes, té humitats o olor de canonades, el propietari ha de baixar el preu de la seva casa, encara que aquesta sigui de luxe. El futur comprador sap que aquest tipus d’edificis, a llarg termini, li suposaran moltes despeses.

L’entorn del pis és gairebé tan important com l’habitatge en si

Qui desitja comprar un pis valora altres serveis com el porter físic, recollida d’escombraries o contractar a una persona encarregada de la neteja de l’escala. Si l’habitatge que es vol vendre gaudeix de tot això, es pot pujar la quantitat que es demana per ella, encara que pot obrar l’efecte contrari en els compradors que entenguin aquests serveis com una despesa innecessària.

Les instal·lacions de l’edifici també influeixen en el preu de l’habitatge. L’ascensor és un bé que cotitza, especialment, si el pis està en la part més alta de l’edifici, ja que es converteix en un element útil per al dia a dia. Comptar amb piscina, sobretot en localitats de clima càlid, propícia que el venedor pugui demanar més diners.

Elements de l’habitatge

De l’orientació de la casa depèn un petit percentatge del seu preu, ja que no tothom repara en aquest aspecte. Si està orientada al sud en un lloc de clima càlid, el preu serà menor, ja que rep el sol durant tot el dia i s’eleva de manera notable la temperatura. Si per contra la mateixa orientació està en un lloc fred, la valoració serà major.

Quan l’habitatge és exterior o interior, el cost també varia. Si totes les finestres donen al carrer, el pis és més car que quan en apuntar-se es veu un pati. No obstant això, en zones molt sorolloses, pròximes a una autopista o amb molt de trànsit, l’interior pot apreciar-se més. Quan s’anuncia un pis, es destaca el nombre de finestres orientades al carrer i, sobretot, les terrasses i els balcons dels quals el comprador pot gaudir. Una major grandària i número d’aquests elements pugen el preu de l’habitatge.

Una altra dada destacada és l’altura. En general, els soterranis o semisoterranis són més barats a causa de la seva escassetat de llum i de vistes exteriors. Els baixos tampoc estan molt cotitzats, excepte en el cas dels xalets o si el pis es destina a persones amb problemes de mobilitat. Els habitatges d’una altura mitjana o alta, sempre que tinguin ascensor, són les preferides, mentre que els pisos massa elevats -a partir de la setena planta- no són els més demandats, tret que tinguin excel·lents vistes, pel perill i el rebuig que pot comportar l’altura.

Una reforma recent pot incrementar de manera notable el preu

L’estat de conservació de l’habitatge és fonamental per a fixar el seu cost. Si està acabada de reformar, amb la pintura impecable, els taulells nous, els sòls polits i la cuina sense tot just utilitzar, l’increment del preu pot ser elevat. A més, l’efecte en els possibles compradors afavoreix que la casa pugui vendre’s amb més rapidesa. Si la reforma està pendent, és preferible que el propietari baixi el preu de manera substancial perquè els següents inquilins hauran de fer un desemborsament important en l’actualització de l’habitatge. Aquest no sempre és un aspecte negatiu, ja que alguns compradors prefereixen reformar la casa al seu gust, però només si l’adquireixen més barata.

Els materials utilitzats en la construcció de l’habitatge també són importants. No és el mateix tenir el sòl de marbre que de terratzo. El venedor ha d’avaluar la qualitat per a sumar o restar euros al preu. El mateix ocorre amb l’aïllament i la insonorització. Les converses dels veïns o els sorolls del carrer es colen amb freqüència a les cases. Si el pis disposa d’elements perquè això no ocorri, cal destacar-ho i pujar el preu.

Un dels aspectes rellevants per als conductors, sobretot a les ciutats grans, és que l’habitatge compti amb almenys una plaça de garatge. Millor si està situada en el mateix edifici. Convé consultar quant costa aquest equipament per a realitzar l’increment corresponent en el preu. El traster també és molt demandat, per la qual cosa augmenta el valor de l’habitatge.

Finalment, l’anunciant ha de decidir si desitja deixar el pis moblat o buit. A vegades, es destaca massa el fet de deixar en el pis uns mobles que al següent propietari no li semblen adequats. Si el venedor vol desprendre’s d’ells, convé que calculi el preu de venda de l’habitatge tant moblat com buida i doni al comprador la possibilitat de triar.