Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Veïns morosos

La llei contempla un procediment ràpid, que no precisa si més no els serveis d'un advocat, per a cobrar el deute
Per Camilo Zaffora 20 de juny de 2008
Img escalera
Imagen: Procsilas

Neteja, electricitat, ascensors, jardins, salari de conserge … són les despeses ordinàries que ha d’afrontar tota comunitat de veïns, un desemborsament al qual solen sumar-se habitualment alguns “extres” relacionats amb obres de reparació, arranjaments o la posada a punt de l’edifici. Aquestes càrregues són afrontades pel conjunt de propietaris de pisos i locals, de manera que quan un dels copropietaris no paga la quota que li correspon genera un seriós problema per a la resta: causa incomoditats, retards en l’execució d’acords, fastigueig entre els veïns que atenen puntualment les quotes i, en casos extrems (quan són diversos els morosos), la interrupció o cancel·lació dels serveis. Per a protegir els interessos dels propietaris complidors, la llei contempla un procediment ràpid de cobrament als morosos, que pot instrumentar-se sense la necessitat de recórrer a un advocat: el procés monitori.

Aquest procés és una via judicial prevista per la legislació vigent per a resoldre les situacions d’impagament continuat d’algun propietari. Amb l’acord de la Junta de Propietaris convocada a aquest efecte (els propietaris que deuen quotes tenen veu però no vot en la reunió), l’administrador de la propietat pot exigir davant la Justícia el pagament del deute. A més, la pròpia comunitat pot efectuar la presentació, sense necessitat de fer-ho mitjançant un advocat o procurador.

El procés comença amb una demanda que, una vegada admesa, atorga al morós un termini inferior a un mes per a liquidar el deute o bé al·legar davant el tribunal els motius sobre per què no estima just pagar la totalitat o part d’aquesta. Una vegada conclòs aquest termini, si el demandat no paga ni objecta, el jutge dictarà l’execució de la quantitat deguda més interessos, despeses, i els honoraris dels advocats si n’hi hagués. Si el deutor no admet la demanda, la comunitat pot sol·licitar l’embargament preventiu dels seus béns (incloent l’habitatge o local que posseeixi en l’edifici) fins que recaigui la sentència. Així ho disposa la Llei de Propietat Horitzontal 49/1960, reformada per la Llei 8/1999. Aquesta normativa està vigent en tota Espanya, excepte a Catalunya i Galícia, que compten amb legislació pròpia en matèria de Propietat Horitzontal. En tot cas, pel que fa al cobrament de morosos, el procediment que se segueix en totes dues comunitats autònomes és el mateix que en la resta del país.

Com procedir

El funcionament de la comunitat de veïns està definit en el Títol Constitutiu, document redactat habitualment pel promotor o constructor del bloc. En ell es detallen dades fonamentals: la grandària i ubicació de l’edifici, els habitatges i locals que formen part d’aquest, i els espais comuns. També es determina la quota de participació (la superfície de cada propietat en relació a la superfície total), que és la base a partir de la qual es calcula la suma mensual que ha d’afrontar cada veí i el valor del seu vot en la Junta de Propietaris.

L’article 9 de la Llei 49/1960 enumera les obligacions de cada propietari. L’incís “e el” compromet a contribuir “a les despeses generals per a l’adequat sosteniment de l’immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d’individualització”. I, més endavant, aclareix que “l’adquirent d’un habitatge o local en règim de propietat horitzontal respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats degudes a la comunitat pels anteriors titulars fins al límit dels quals resultin imputables a la part vençuda de l’anualitat en la qual tingui lloc l’adquisició i a l’any natural immediatament anterior. El pis o local estarà legalment afecte al compliment d’aquesta obligació”. En els casos en els quals el deute es contragués amb anterioritat a aquest període, la llei contempla la possibilitat de reclamar judicialment a l’antic propietari.

La suma que es pot reclamar és el deute més els interessos, les despeses realitzades per a requerir-la i els honoraris de l’advocat

Per a exigir el pagament del deute a un veí morós, el procediment ha d’iniciar-se després de discutir la qüestió en el màxim òrgan de govern d’una comunitat de veïns: la Junta de Propietaris. Aquesta es reuneix com a mínim una vegada per any per a aprovar el pla de despeses previsibles, i en forma extraordinària cada vegada que un assumpte d’interès general de la comunitat el requereixi. La Junta també s’ocupa de designar al president, que ostentarà la seva representació legal, i a l’administrador, que podrà ser un propietari o bé un professional legalment acreditat per a exercir aquesta funció contractat per la comunitat.

L’article 21 de la citada llei explicita el que ha de fer-se en el cas que algú no pagui dintre del termini i en la forma escaient les quotes ordinàries o extraordinàries de la comunitat. En primer lloc, la Junta de Propietaris ha de decidir (per majoria simple) entaular la demanda, facultar al president o a l’administrador per a efectuar-la davant el jutjat, i notificar la decisió al deutor. La suma que es pot reclamar és el deute pròpiament dit, més els interessos, les despeses realitzades amb anterioritat per a requerir el seu pagament (cartes amb justificant de recepció, fotocòpies, etc.) i els eventuals honoraris de l’advocat o procurador.

És molt important precisar l’immoble (habitatge o local) en concret, ja que, si el mateix va ser venut i hi ha deutes anteriors, la Llei habilita per a demandar també a l’antic amo. La presentació que la comunitat de propietaris ha de fer davant el jutjat ha d’incloure:

  • el certificat d’acord de la Junta de Propietaris per a entaular la demanda, signat pel president de la comunitat

  • la reclamació dels interessos, costes del judici, honoraris del lletrat i despeses, amb les seves corresponents factures

  • la petició d’embargament preventiu dels béns del deutor

A continuació, el jutge atorga al deutor un termini de 20 dies per a pagar, al final del qual pot disposar l’execució de béns del propietari morós (comptes bancaris, salari, títols i fins i tot la mateixa propietat) per a afrontar el deute contret amb la seva comunitat.

UNA REFORMA NECESSÀRIA

La Llei de Propietat Horitzontal 49/1960 va ser aprovada amb la finalitat de regular un fenomen urbanístic en plena expansió a mitjan segle passat: l’auge de la construcció d’edificis. Si bé va ser útil i valuosa en diversos aspectes, el temps va demostrar que no proveïa de les eines necessàries per a combatre la morositat, i no era inusual que un propietari estigués anys acumulant deute sense que passés res.

Un dels principals objectius de la reforma de la Llei en 1999 va ser salvaguardar els interessos de la comunitat enfront dels deutors. Per a això s’instrumenten una sèrie de mesures: la creació d’un fons de reserva, el caràcter executiu per als acords formalitzats en l’acta de la Junta de Propietaris i un procediment àgil d’execució judicial per al cobrament dels deutes.

En cas de venda de l’immoble, també es dóna via lliure per a demandar a l’anterior amo si el deute es va produir en el segon any anterior a la transferència de la propietat (si el deute és posterior, el responsable d’afrontar-la és el nou propietari). En aquest sentit, la reforma de la normativa estableix que és obligatori que l’escriptura de compravenda inclogui l’estat de situació respecte a les quotes de la comunitat mitjançant un certificat emès pel president o l’administrador d’aquesta.