Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Veïns, no enemics

Els impagaments de les quotes i les obres no consentides són els conflictes més comuns
Per EROSKI Consumer 12 de setembre de 2009
Img comunidad vecinos
Imagen: Sergio

Portar-se bé amb els veïns resulta a vegades treballós, però sempre compensa. No sols es tracta d’estalviar-se el mal glop que suposa creuar-se amb un veí al qual no es parla, ni tan sols d’evitar els disgustos, males estones i conflictes que fan impossible una mínima convivència o arriben fins i tot a perjudicar l’economia. I no hi ha excusa, deixar d’acudir a les juntes de propietaris i delegar en altres veïns la presa de decisions que acabaran per afectar a tots, a més del reconeixement d’un fracàs és un cras error. Cal participar, fer-se escoltar i defensar els propis punts vista, sense que això obsti per a tenir molt en compte l’interès comú de la comunitat. Si hi ha dubtes, per a això estan les normatives, que no falten en aquest terreny.

Veïns morosos

Les friccions sorgeixen per retards o impagaments, ús inadequat d’un espai comú o mal comportament de mascotes

Aconseguir un clima d’enteniment i bones relacions amb els veïns és difícil. La comunitat de propietaris d’un edifici o urbanització es pot convertir en un camp de batalla en el qual certes disputes tendeixen a convertir-se en desagradables i irresolubles. Les friccions sorgeixen per motius molt comuns, com el retard en el pagament d’una vessa, l’impagament d’un rebut, l’ús inadequat d’un espai comú o el comportament inacceptable de gossos i altres mascotes. La crisi econòmica, lluny d’ajudar, no ha fet sinó accentuar els problemes de les comunitats de veïns. Segons un estudi de la consultora Arrenta, a Espanya el 15% dels blocs de cases compta almenys amb un veí que no paga les seves quotes. El mateix informe revelava que gairebé el 60% dels conflictes econòmics consisteixen en l’impagament de quotes mensuals i vesses. Li segueixen en importància les obres no consentides (15%) i la instal·lació d’ascensors i sistemes d’aire condicionat (7%).

Una sèrie de consells poden evitar i, en el seu cas, donar solució a aquests i altres problemes veïnals. Conèixer què diuen les lleis sobre aquest tema, mantenir la temprança i la cortesia en les situacions crítiques i fer gala del sentit comú són tres claus útils.

“En aquesta la nostra comunitat”… de morosos

Veïns morososLa neteja i l’electricitat de les zones comunes, el manteniment d’ascensors o de jardins i piscines i, també -només en alguns edificis i urbanitzacions-, el salari del porter i l’administrador, són les principals despeses generals que afronten les comunitats de veïns, desemborsament regular al qual se sumen de manera ocasional uns altres per a pagar obres de reparació, pintura i neteja, arranjaments o posada a punt de l’edifici.

Aquestes càrregues han de ser assumides pel conjunt dels propietaris d’habitatges i locals, i el problema més freqüent sorgeix quan un o diversos copropietaris deixen de pagar les quotes que tenen assignades. Aquesta situació genera un escenari difícil per a la resta de veïns, que poden sofrir retards en l’execució d’acords, a més dels empipaments dels qui compleixen de manera puntual amb les quotes. I, en casos extrems de comunitats amb molts morosos, la interrupció o cancel·lació de serveis per falta de pagament.

El procés monitori permet el cobrament ràpid als morosos sense haver de recórrer a un advocat

Amb la finalitat de protegir els interessos dels propietaris que paguen les quotes, la llei contempla un procediment ràpid de cobrament als morosos que pot posar-se en marxa sense la necessitat de recórrer a un advocat: el procés monitori. Amb l’acord de la junta de propietaris convocada a aquest efecte (els qui deuen quotes tenen veu però no vot en aquesta reunió), l’administrador de la propietat o el president poden exigir davant el jutge el pagament del deute. A més, pot ser la pròpia comunitat qui tramiti la demanda sense necessitat de fer-ho mitjançant advocat o procurador. Una vegada admesa la demanda en el jutjat, es concedeix al morós un termini inferior a un mes per a liquidar el deute o al·legar davant el tribunal els motius pels quals no estima just pagar la totalitat del deute, o part d’aquesta. Quan conclou aquest termini, si el demandat no paga ni al·lega, el jutge dictarà l’execució de la quantitat deguda més els interessos, les despeses i els honoraris de l’advocat (si la comunitat l’hagués contractat). En aquest cas, el jutge pot dictaminar l’embargament del pis o local del veí morós, que si decideix apel·lar la decisió del jutge, deurà abans liquidar el deute amb la comunitat.

Veïns molestos

No poder tancar l’ull en plena matinada pel soroll d’una rentadora o els lladrucs d’un gos, despertar-se a hores intempestives amb la ràdio del veí a tot volum, bugades fetes malbé perquè els de dalt sacsegen les catifes sobre la roba posada a assecar, patis que assemblen abocadors d’escombraries perquè alguns pensen que poden donar-li aquest ús a aquesta zona comuna de l’edifici… qui no s’ha vist alguna vegada en una d’aquestes tessitures?

La bona notícia és que no hi ha per què resignar-se. La Llei de Propietat Horitzontal regula aquests i altres problemes de convivència que poden sorgir entre els propietaris d’una comunitat. Aquesta norma tendeix a atribuir al titular de la propietat la màxima llibertat possible però estableix límits clars, basats en els drets dels altres propietaris i en l’interès general de la propietat, de la comunitat.

Si un veí molest persisteix en la seva actitud pot haver d’indemnitzar als altres o veure’s privat d’usar el seu habitatge per un temps

Per això, qualsevol veí que entengui que un altre o uns altres realitzen activitats que puguin resultar molestes, perilloses o insalubres per als altres, pot queixar-se davant el president de la comunitat, que haurà de demanar al veí causant del problema que canviï d’actitud i deixi de causar-lo. Una vegada advertit de manera directa i personal, si segueix en els seus tretze el més adequat és exigir-li, mitjançant burofax certificat amb justificant de recepció, el cessament immediat de les activitats molestes, amb l’advertiment d’iniciar accions judicials si segueix endavant amb elles. Si el veí problemàtic tanca l’orella es pot convocar una junta per a discutir l’assumpte, en la qual, si així es decideix, s’autoritzarà el president a iniciar una acció judicial.

Una vegada presentada la demanda, el jutge pot ordenar la suspensió cautelar de les activitats molestes. I si la sentència és condemnatòria, a més d’ordenar-se el cessament d’aquestes accions inadmissibles pot dictar-se el pagament d’una indemnització per danys i perjudicis i, fins i tot, la privació del dret a l’ús de l’habitatge o local per un temps determinat. Si el causant de les activitats molestes és un inquilí i no un propietari, es pot anul·lar el seu contracte de lloguer.

Obres sota control

Veïns molestosSi els propietaris d’un habitatge desitgen envidrar el balcó del pis per a guanyar uns metres, tapiar-lo amb la finalitat de protegir-se del fred i la calor, o canviar les finestres i persianes per altres més eficients amb un disseny i color diferent al de la resta de la façana, no han de fer-lo sense plantejar-lo a la seva comunitat, perquè per a iniciar aquests canvis és necessària l’autorització de la resta dels veïns. Seguir endavant sense aquest permís pot significar que l’amo del pis es vegi obligat a demolir l’obra ja realitzada i deixar les coses tal com estaven.

Un propietari pot modificar certs elements arquitectònics i instal·lacions del seu pis si no altera l’edifici

La clau està en si el que es reformarà té la consideració de comuna (de la comunitat) o privatiu (del propietari). Un propietari pot modificar certs elements arquitectònics (tirar parets o envans no mestres) i instal·lacions del seu pis, però no si altera la configuració i l’aspecte exterior de l’edifici.

Si ocorre això últim, el primer pas que ha de donar l’interessat a fer la reforma és informar el president i a la comunitat sobre la mena d’obra que pensa realitzar, i demanar permís per a executar-la. En la junta convocada a aquest efecte s’informarà del que pretén el sol·licitant, i després del diàleg o debat posterior, se sotmetrà l’assumpte a votació. Per a aprovar aquest tipus d’obres que afecten el conjunt de l’edifici s’exigeix la unanimitat dels veïns: tots els assistents a la junta han de votar a favor, i un sol vot en contra significa que no poden fer-se els canvis sol·licitats.

La instal·lació d’antenes parabòliques també ha de comptar amb el beneplàcit de la comunitat, si bé no es requereix la unanimitat: si un veí vol que s’instal·li una antena comunal, haurà d’aconseguir que l’aprovi almenys un terç dels propietaris. Els qui s’oposin no tenen obligació de pagar el cost de la instal·lació ni el manteniment de l’antena, però si en un futur desitgen accedir a les emissions hauran d’abonar l’import que els hagués correspost, i aquesta quantitat serà actualitzada amb els corresponents interessos.

Administrador de finques: sí o no?

Sabut és que la llei no exigeix la contractació d’un professional per a la gestió dels assumptes comuns dels propietaris d’edificis d’habitatges o urbanitzacions de cases unifamiliars, però la figura de l’administrador de finques ha anat adquirint major protagonisme aquests els últims anys. S’encarrega de portar els comptes i de gestionar tot el relacionat amb la comunitat, des del més rutinari i habitual fins a donar solució a qualsevol problema causat per ascensors, garatges, jardins, trasters i amb els serveis contractats -porteria, consergeria, seguretat, neteja, televisió i cable, calefacció i aire condicionat centralitzats…- per la comunitat fins a relacionar-se amb gremis o contractar serveis. I, per descomptat, convocar, organitzar i moderar les juntes i reunions de veïns.

L’administrador és un professional la funció del qual no manca de detractors (“cobra tots els mesos i tampoc fa gran cosa”; “si els diners fossin seus, posaria més interès quan contracta les obres i serveis”) i defensors que elogien la seva eficàcia i, en molts casos, la paciència de la qual fan gala i els seus a vegades infructuosos esforços per a aconseguir que regni una mínima harmonia entre els veïns.

L’administrador pot ser molt útil, sobretot en edificis amb molts habitatges i serveis comuns

El que més es qüestiona és si val la pena pagar aquests diners a un professional quan aquestes gestions les podrien fer els propis veïns, alternant-se la responsabilitat, tal com es fa en moltes comunitats. De totes maneres, encara que es contracti la gestió a un administrador, el càrrec de president és imprescindible i cada veí ha d’assumir aquest paper quan li correspon. Com més gran sigui el nombre d’habitatges i la complexitat de les instal·lacions i serveis amb què compta la finca, més convenient serà contractar a un administrador. Ara bé, en època de crisi com aquesta, potser algunes comunitats la gestió de les quals no comporta molta dificultat poden plantejar-se evitar la despesa que suposa. Això sí, el treball l’hauran de realitzar, de l’un o l’altre manera, els veïns.

La de l’administrador de finques és una professió lliure i subjecta a la llei d’oferta i demanda, per la qual cosa hi ha tarifes diverses i no costa el mateix contractar aquest servei en grans ciutats que en centres urbans petits. Fins i tot en una mateixa ciutat varia el nivell de preus segons la zona en què es trobi la finca. Els honoraris es calculen en funció del nombre d’hores mensuals de dedicació, alguna cosa que al seu torn dependrà de la quantitat d’elements amb què compti l’edifici: nombre d’habitatges, de locals, de garatges i diversitat i complexitat de serveis contractats. Abans de contractar un d’aquests professionals, els veïns han d’interessar-se per les tarifes i prestacions (convé preguntar a altres comunitats pròximes) de varis i triar després.

Em puc negar a ser president de la meva comunitat?

La normativa és clara sobre aquest tema: l’acceptació del càrrec -que si no s’acorda el contrari, té vigència d’un any- és ineludible, perquè s’entén que tots els propietaris són iguals tret que s’al·leguin circumstàncies especials. Elegit per votació, mitjançant el compliment d’un esquema de torns rotatoris pautat amb anterioritat o per simple sorteig, l’única cosa que pot delegar el president són algunes gestions internes inherents al seu càrrec. Les seves funcions de representació, per exemple, són indelegables, i no poden recaure mai en els seus fills, ni en el seu cònjuge, ni en un arrendatari.

Les circumstàncies més comunes que mouen a presentar la renúncia a la presidència de la comunitat són l’edat molt avançada o malaltia greu o que impedeixi la tasca encomanada, i que el propietari no resideixi en l’edifici la major part de l’any. La junta té potestat d’eximir al president electe, però si és respost amb una negativa pot recórrer al jutge, dins del mes següent al seu accés al càrrec, perquè li alliberi de l’obligació d’exercir com a president, i exposar les seves raons.