La nova llei de lloguer pretén dinamitzar el mercat i equiparar-ho a nivells europeus. De fet, Espanya és el país amb el menor parc de pisos per arrendar de tota la UE i solament el 17% de la població viu de lloguer enfront del 83% que té casa pròpia. Per a això, entre les novetats incloses en el text encara no aprovat de manera definitiva destaca una major llibertat de les parts a l’hora d’arribar a acords, la flexibilització de la durada dels contractes de lloguer i l’agilitació dels procediments perquè l’inquilí abandoni l’habitatge en cas d’impagament de la renda. Al llarg del següent article es buiden diversos dubtes sobre la nova norma i com afectarà a qui viu de lloguer.
Lloguer més flexible, com afecta a l’inquilí?
El Consell de Ministres va remetre a les Corts Generals el passat 24 d’agost el Projecte de Llei de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat del Lloguer d’Habitatges. Aquesta normativa pretén dinamitzar un sector que, malgrat les modificacions dutes a terme, no acaba de desenganxar. Entre les novetats incloses en el nou text destaca una major llibertat de les parts a l’hora d’arribar a acords, la flexibilització de la durada dels contractes i l’agilitació dels procediments perquè l’inquilí abandoni l’habitatge en cas d’impagament de la renda.
En principi, els contractes en vigor no es veuran afectats per la nova normativa
Els qui viuen de lloguer es pregunten com els afectaran les noves disposicions referents a l’arrendament d’habitatges; els propietaris d’una casa, al seu torn, volen saber si les mesures els perjudiquen o els beneficien; i els qui llogaran un pis en les properes setmanes dubten entre esperar o signar ja el contracte.
Encara que encara no es coneixen amb exactitud els detalls del text legal, gairebé totes les qüestions que es fan a continuació tenen resposta.
Ha entrat en vigor la llei?
Malgrat que s’ha estès la idea que ja s’aplica la nova normativa, la veritat és que encara no està aprovada de manera definitiva.
El Consell de Ministres del 24 d’agost va donar el vistiplau a algunes modificacions sobre text original, que s’havia estudiat el passat mes de maig. Ara, el projecte passa a les Corts, amb la qual cosa, encara pot sofrir canvis durant la seva tramitació. Així és que passaran diversos mesos fins que la normativa comenci a aplicar-se.
Afecten els canvis als contractes ja signats?
La llei encara no està aprovada i, per tant, no es poden fer afirmacions taxatives, però tot sembla indicar que els inquilins i els propietaris d’un habitatge que ara mateix està llogada no es veuran afectats pels canvis.
La llei no tindrà caràcter retroactiu i la relació entre el propietari i l’arrendatari seguirà regint-se pel que van fixar en el seu moment. Solament els contractes que se signin després de l’entrada en vigor del text legal estaran subjectes a la nova normativa.
Com s’actualitzarà la renda?
Fins ara, la mensualitat que l’inquilí pagava al propietari de l’habitatge es renovava segons l’Índex de Preus al Consum (IPC). Quan entri en vigor la nova llei, els signants del contracte tindran llibertat de pacte per fixar altres variables que actualitzin la renda.
Hi haurà incentius per realitzar obres de millora en l’habitatge llogat?
Amb freqüència, a les persones que viuen en cases de lloguer els agradaria fer obres per millorar l’habitabilitat, per tenir més espai o solament amb finalitats estètiques. Però són reticents perquè suposa una inversió en l’habitatge que ells gaudiran solament de manera temporal. La casa es revaloritzarà amb les millores que ells han pagat i solament es veuran beneficiats de manera transitòria.
La nova llei dona la possibilitat que casolà i arrendatari pactin en el contracte que les millores que realitzi l’inquilí, amb l’autorització del propietari, s’apliquin al pagament de la renda. Aquesta és una de les modificacions introduïdes pel Consell de Ministres a l’agost pel que fa al text presentat el passat mes de maig.
En què consisteix la flexibilització de la durada del contracte?
A més de que es dona una major llibertat a les parts al moment de redactar el contracte, la flexibilització radica també en la durada delmateix . Els signants podran fixar sense tantes restriccions el període en què romandrà llogada i a més es redueix el temps de les pròrrogues obligatòries i tàcites.
En els actuals contractes de lloguer, l’arrendatari té la potestat de prorrogar l’arrendament de l’habitatge per cinc anys més si ho desitja. Quan s’aprovi la nova llei, el període passarà de cinc a tres anys.
També hi ha un altre tipus de pròrroga denominada tàcita, segons la qual, quan el contracte ha finalitzat, si cap de les parts indica el contrari, s’entén prorrogat per altres tres anys més. Quan entri en vigor la reforma, aquest termini serà d’un any.
Seguirà tenint l’inquilí dret preferent a compra?
En l’actualitat, quan el propietari d’un habitatge vol posar-la a la venda, ha de notificar aquesta decisió al seu inquilí i comunicar-li les condicions que demana. En el cas que concorrin diversos compradors, l’arrendatari té preferència enfront dels altres per comprar l’habitatge.
El que ara és un dret irrenunciable de l’inquilí, amb la nova llei serà alguna cosa opcional i podrà desistir per escrit de la seva potestat d’adquirir la casa de manera preferent. Això sí, és necessari que consti en el contracte, doncs en cas contrari seguirà tenint prioritat sobre altres compradors.
Podrà l’arrendatari deixar el pis amb antelació?
Ara, si el contracte és de durada inferior a cinc anys, l’arrendatari pot desistir si paga la indemnització fixada. En canvi, si s’ha acordat una durada superior a cinc anys, pot deixar el pis quan hagi passat aquest període i ho comuniqui amb dos mesos d’antelació.
A partir de l’aprovació de la reforma de la llei, l’inquilí podrà rescindir el contracte de lloguer si avisa al propietari del pis amb un mes d’antelació. Això sí, l’avantprojecte assenyala que les parts podran pactar en el contracte que, en cas de desistiment, l’alquilador indemnitzarà a l’amo de l’habitatge amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda per cada any del contracte que li quedi per complir.
En quins casos pot recuperar el propietari el seu habitatge sense que el contracte hagi finalitzat?
Una de les raons per les quals l’amo d’un habitatge tancat no la posa en lloguer és que després, si la necessita per a si mateix o per a un familiar, els tràmits perquè l’inquilí es marxi són complicats i pot passar bastant temps fins que la recuperi. Encara que també és cert que això se soluciona posant una clàusula en el contracte conforme a la qual l’arrendatari haurà de deixar la casa, si el propietari, els seus familiars de primer grau o el seu cònjuge, després d’un divorci, requereixen l’habitatge.
La novetat que aporta el projecte que ara s’estudia és que no serà un requisit indispensable que això figuri de forma explícita en el contracte. D’aquesta manera, sempre que hagi transcorregut almenys un any des de la signatura del contracte, amb un preavís de dos mesos, el lloguer es podrà donar per finalitzat i el propietari podrà recuperar l’habitatge per a si mateix, els seus familiars de primer grau o el seu cònjuge, sempre que la utilitzin com a residència habitual.
Serà obligatori inscriure el contracte en el Registre de la Propietat?
No, la inscripció del contracte de lloguer en el Registre de la Propietat segueix sense ser obligatòria. No obstant això, la seguretat jurídica serà major tant per a l’inquilí com per al propietari si es produeix el registre.
Si l’habitatge arrendat es ven, haurà de respectar el nou propietari el contracte de lloguer?
Ara, quan una persona adquireix un habitatge sobre la qual pesa un lloguer, si el contracte és de durada inferior a un lustre, està obligat al fet que l’arrendatari es quedi fins als cinc anys, estigui o no inscrit el lloguer en el Registre de la Propietat. Quan el lloguer és d’una durada superior aquest període, si no està inscrit, ha de mantenir als inquilins fins als cinc anys i si està inscrit, l’ocupant pot romandre fins que finalitzi el contracte.
Amb la reforma, el comprador solament estarà obligat al fet que l’inquilí es quedi en el pis en els casos en els quals s’ha produït la inscripció registral. Però si no apareix en el Registre de la Propietat, no tindrà cap obligació que es mantingui en l’habitatge.
En cas d’impagament, recuperarà el propietari el seu habitatge amb més rapidesa?
Aquest és, almenys, un dels objectius de la nova llei. Un dels principals motius pels quals no hi ha més cases en lloguer és la morositat professional. Si bé amb la crisi s’han multiplicat les situacions tràgiques i moltes famílies no paguen perquè no poden, també hi ha casos de persones que coneixen perfectament el funcionament de la justícia i dels procediments de desnonament, passen d’un contracte de lloguer a un altre sense pagar més que el primer mes i destrossen la casa quan han d’abandonar-la.
Ara, és necessari acudir a la via jurisdiccional i obtenir una sentència declarativa perquè l’impagament de la renda per part de l’inquilí pugui donar lloc a la resolució de l’arrendament. Però el desnonament es pot impedir fins a l’últim moment si l’inquilí paga les rendes que deu.
La normativa que s’aprovi modificarà la Llei d’Enjudiciament Civil per agilitar els terminis i els procediments judicials. Hi haurà un període de deu dies perquè l’arrendatari pagui el deute. Si no l’abona o no compareix, es donarà per acabat el recurs i mitjançant l’acte del jutge finalitzarà el procés.
De debò s’aconseguirà el desnonament en pocs dies?
Algunes associacions de juristes i experts en matèria judicial ja han assegurat que, amb la congestió de la justícia i els retards acumulats, l’agilitació dels tràmits tal com es planteja no serà possible.
- Per què és necessària aquesta llei?
La llei pretén dinamitzar el mercat del lloguer i equiparar-ho a nivells europeus. Espanya és el país amb el menor parc d’habitatges per arrendar de tota la Unió Europea; solament el 17% de la població viu de lloguer enfront del 83% que té casa pròpia. De fet, hi ha solament 1,8 milions d’immobles en arrendament, mentre que tres milions romanen buits.
Es podrà pactar que les obres realitzades per l’inquilí s’apliquin al pagament de la renda
La nova normativa cerca que el lloguer es converteixi en autèntica alternativa a la compra i, per a això, es fomentarà la seguretat jurídica del propietari, flexibilitzar les condicions del contracte i donar més importància a la voluntat de les parts.
