Article traduït per un sistema de traducció automàtica. Més informació, aquí.

Zones comunes d’un habitatge: la poma de la discòrdia

El desconeixement de la normativa que regula aquestes zones les converteix en motiu freqüent de disputes veïnals
Per Marta Molina 19 de maig de 2009
Img patio interior

Celoberts habilitats com a estenedors, terrats convertits en terrasses, jardins transformats en porxos particulars… Les zones comunes d’un habitatge són, en general, font de conflictes per a les comunitats de veïns. Tant és així que, amb freqüència, els problemes derivats del seu ús i gaudi acaben en enfrontaments entre els copropietaris. Amb assiduïtat, l’abús i els límits d’aquest dret centren les disputes veïnals, a causa del desconeixement de les comunitats de propietaris de la legislació que regula la utilització i el manteniment d’aquests espais.

Sol·licitud d’ús

Cada dia veiem com els nostres veïns, uns de manera permanent i uns altres en moments puntuals, utilitzen les zones comunes per als seus interessos particulars. Estan en el seu dret, ja que és una pràctica legal, encara que amb matisos. La norma (Llei de Propietat Horitzontal i article 396 del Codi Civil) permet que un únic veí gaudeixi en exclusiva de determinats espais comuns, sempre amb respecte als altres residents i als estatuts de la comunitat, on ha de quedar ben reflectit el privilegi i les conseqüències del seu gaudi. Per a prevenir mals majors, des del Col·legi d’Arquitectes de Madrid recomanen establir limitacions en l’ús dels béns comuns, perquè molts d’ells -la piscina, per exemple- “són ocupats per grups nombrosos de persones que els utilitzen sense conèixer el reglament i violant els drets dels altres”.

El propietari que desitgi fer ús particular d’un espai comú de la finca ha de sol·licitar-lo a la comunitat i aquesta el consignarà en els seus estatuts si així ho aprova el ple. Per a alliberar un espai comú, el sol·licitant el comunicarà per escrit perquè s’inclogui en l’ordre del dia de la junta, en la qual serà necessari el vot unànime dels propietaris. En la majoria dels casos, es tracta de patis i cobertes de l’edifici. Una vegada aprovat, el canvi ha de ser escripturat davant notari i inscrit en el Registre de la Propietat Immobiliària. Si la comunitat nega la petició de gaudi individual, el sol·licitant pot demanar que es protegeixi el seu dret a usar aquestes zones.

La llei permet que un únic veí gaudeixi en exclusiva d’espais comuns, però ha de sol·licitar-ho a la comunitat

Quan la disputa no aconsegueix resoldre’s per la via de la negociació, comunitat de propietaris i veí poden acudir als tribunals o tirar mà de l’arbitratge, sempre que totes dues parts estiguin d’acord a recórrer a la conciliació.

Invasió de zones comunes

Respecte a la invasió de zones comunes, la Llei de Propietat Horitzontal proporciona mitjans per a combatre les obres il·legals. Per a això, ha de convocar-se una junta, facultar al president perquè realitzi un requeriment per escrit als infractors i, finalment i si és necessari, arribar a judici. És el cas del propietari d’un cotxe major que la seva plaça de garatge i que envaeix la del veí. D’acord amb l’article 394 del Codi Civil, “cada propietari podrà gaudir dels llocs comuns sempre que no perjudiqui l’interès de la comunitat ni impedeixi a altres veïns utilitzar-los segons el seu dret”. En les zones comunes d’un garatge es considera ús de zona comuna el pas, el trànsit i la realització de maniobres. Però no l’estacionament. Per això, quan es donen aquestes situacions, els veïns afectats poden sol·licitar a l’administrador que inclogui aquesta qüestió en l’ordre del dia de la pròxima junta de propietaris per a reclamar el cessament de l’ús extralimitat.

Si, transcorregut un temps, el veí no cessa en la seva actitud, la via adequada és la judicial civil perquè es declari la seva obligació d’usar el garatge conforme a la seva destinació, estacionant el seu vehicle sense depassar les línies de la seva parcel·la i sense envair les zones comunes de trànsit i maniobres. La demanda pot ser interposada per la comunitat o pels propis veïns perjudicats. En cas d’optar per la via judicial, es recomana demanar un informe pericial que acrediti al jutge l’existència de perjudicis.

Les limitacions

Com tot dret, el gaudi individual d’aquestes zones té els seus límits. Els veïns que les utilitzen no estan autoritzats a realitzar obres que només podran efectuar si compten amb l’acord unànime de la comunitat reunida en junta. En cas d’acceptació, sempre hauran de respectar la configuració original perquè no es perdi la seva naturalesa comuna. I això té a veure amb el concepte conegut com a ‘servitud’, amb l’obligació de no bloquejar ni impedir el passo als veïns. Servitud és, per tant, el dret que afecta el domini d’un bé immoble, limitant alguns dels drets inherents a la propietat i obligant el titular de l’immoble a permetre a un o més tercers a realitzar determinades activitats.

En el cas dels treballs de manteniment, la situació es complica. La llei estableix que les reparacions derivades de l’ús ordinari hauran de ser sufragades pel propietari, mentre que la comunitat de veïns pagarà les que es produeixin per danys causats per les inclemències meteorològiques o siguin producte d’una reforma general de l’edifici. La reparació de desperfectes i el condicionament de les zones comunes són a càrrec de la comunitat, però el manteniment diari i la neteja depèn del veí que utilitzi aquest espai. A Espanya, les obres més freqüents són l’obertura de portes de pas o la instal·lació de baranes i teulades, d’acord amb els registres del Col·legi Oficial d’Arquitectes.

El condicionament de les zones comunes és a càrrec de la comunitat i el manteniment diari és responsabilitat del veí que les utilitzi

Els espais comuns no sols es limiten a l’interior de l’immoble, també pot parlar-se d’ús i gaudi públic de zones compartides entre dues comunitats diferents. Aquest cas es coneix com a “servitud” i és el dret que té una comunitat per a exigir a la de l’immoble contigu la utilització d’alguna de les seves zones comunes. Ocorre, per exemple, quan per a accedir al carrer és necessari passar per una altra finca, o quan es requereix ocupar part de l’edifici contigu per a muntar una bastida. També el local comercial, la botiga instal·lada en els baixos del bloc, és propietat d’un veí més i, per tant, està sotmès a obligacions igual que la resta dels residents.

Millores en les zones comunes

Les administracions locals, a través de l’Institut Municipal de l’Habitatge, disposen de línies específiques d’ajudes per al condicionament i millora de les zones comunes dels habitatges. Per exemple, el Programa de Rehabilitació Singular del Govern andalús, que va permetre escometre obres de millora en zones comunes de 13 comunitats de Màlaga. Aquestes ajudes -entre el 75% i el 95% de l’import total de les obres- estan dirigides a comunitats de propietaris amb recursos limitats que desitgen rehabilitar els elements comuns de l’edifici. Els 1,9 milions d’euros atorgats financen la millora de nou ascensors, l’execució de les instal·lacions de subministrament d’aigua, gas, electricitat i sanejament de vuit blocs, a més de l’arranjament de les façanes i cobertes i l’eliminació de barreres arquitectòniques.

El requisit per a la concessió d’aquestes subvencions és que els ingressos anuals d’almenys la meitat dels propietaris del bloc no superin 1,5 vegades l’Indicador Públic de Rendes d’Efectes Múltiples (IPREM). Els blocs, a més, han de superar els deu anys d’antiguitat, presentar unes característiques de seguretat estructural i constructiva que garanteixin la viabilitat de la intervenció i en el cas de col·locació d’ascensor, comptar amb una altura superior a les tres plantes.

Una altra iniciativa és la que ha permès als veïns de Rivas Vaciamadrid, a Madrid, crear horts en les zones comunes dels seus edificis. L’Ajuntament de la localitat pretén recuperar espais abandonats o degradats i així millorar l’entorn, a més de promoure la convivència social. Una experiència que molts propietaris de xalet ja desenvolupen a títol individual als seus jardins, però que en un edifici és més difícil de portar a la pràctica si no és a través d’una proposta col·lectiva. En la Comunitat de Madrid, les primeres experiències van tenir lloc en el barri del Pilar i, més recentment, en el de Llavapeus, tots dos en la capital. En Rivas, el primer hort urbà va començar a conrear-se fa menys d’un any en un edifici construït enfront de l’antic abocador de Madrid. Encara que els veïns habiten el lloc des de fa cinc anys, a principis de 2008 els espais originalment pensats com a zones verdes encara romanien en desús: abandonats i bruts, amb papers varis, llaunes de cervesa, envasos, rajoles trencades, pedres… L’Ajuntament va oferir a la comunitat de veïns la possibilitat de millorar l’entorn de l’edifici amb una horta comunitària, aportant els inputs necessaris i l’assessorament tècnic.