Saltatu nabigazio-menua eta joan edukira

EROSKI CONSUMER, kontsumitzailearen egunkaria

Bilatzailea

Fundazioaren logotipoa

EROSKI CONSUMERen kanalak


Kokaleku honetan zaude: Azala > Etxebizitza > Erosketa

Artikulu hau itzulpen automatikoko sistema batek itzuli du. Informazio gehiago, hemen.

Euskarara itzultzeko sistemek aurrerapen handiak izan dituzte azken urteotan, baina oraindik badute zer hobetua. Hobekuntza horren parte izan nahi? Aukeratu esaldi osoak nahieran, eta klikatu hemen.

Bederatzi aholku hipoteka sinatzean aurrezteko

UTBa, diferentziala, komisioak eta itzultzeko epea dira aurreztu daitezkeen kontzeptu nagusiak.

  • Egilea: Egilea
  • arabera: Osteguna, 2011ko urriaren 20a
Img mujer firmando Irudia: liz west

Etxe bat erosteko asmoa izanez gero, komeni da jakitea etxebizitzen prezioak erorketa librean daudela. Azken hilabeteotan Europa osoko banketxeek dituzten zailtasunen ondorioz, kreditu-murrizketak ezartzen zaizkie partikularrei, eta, horren ondorioz, higiezin gutxiago saltzen dira, gero eta zailagoa baita hipoteka-mailegu bat eskuratzea. Horri gehitu behar zaio espainiarren % 90entzat hipotekaren baldintzen negoziazioa bankuarekin egiten duten finantza-eragiketarik garrantzitsuena dela. Horregatik, hipoteka bat kontratatzen denean, aurrezpena zer kontzeptutan bilatu behar den kontuan hartzea komeni da. Hauek dira garrantzitsuenak: UTB (urteko tasa baliokidea), diferentziala, komisioak eta mailegua itzultzeko epea.

Zer kontzeptu aurreztu hipotekan

Img mujer firmando art
Irudia: liz west

Hipoteka-maileguak emateko bankuek dituzten baldintzak gogortzeak zuzeneko eragina du etxebizitzen prezioetan. Hala erakusten du Estatistikako Institutu Nazionalak (INE) argitaratzen duen Etxebizitzen Prezioen Indizeak (IPV). Indize horretan adierazten denez, 2011ko bigarren hiruhilekoan, prezioak 2,7 puntu jaitsi dira aurreko hiruhilekoarekin alderatuta, eta horrek% -6,8 egiten du adierazlea.

Espainiako Bankuak, gainera, jakinarazi du Euriborra irailean 0,03 puntu jaitsi zela abuztuarekiko, eta %2,067 dela. Hala ere, adierazleak 0,647 puntuko igoera izan du urtetik urtera. Hori dela eta, hipoteken erreferentzia-indizearen hileko jaitsiera ez da erosleen poltsikoetarako arintzea izango. Aitzitik, hipoteka-maileguak garestitu egingo dira, eta haien tasa berrikusi beharko da Euriborreko azken erreferentziarekin, duela urtebetekoarekin alderatuta. Hileko Euriborra jaitsi arren, kuotetan beste igoera batzuk egongo dira, bai sei hilabeteko berrikuspenetan, bai urteko berrikuspenetan.

Eztabaida sortzen duen idazketaren edozein klausula aditu bati kontsultatu behar zaio.

Horregatik guztiagatik, kontuan hartu behar da hipoteka bat sinatzean zein kontzepturen arabera ekonomiza daitekeen.

1. Hainbat eskaintza aztertzea

Ez da komeni sortzen den lehen aukerarekin konformatzea. Erosleak ondo jakin behar du zer eskaintza dauden bere beharretara hobekien egokitzen den hipoteka lortzeko. Egokiena merkeena aztertzea da, banku-sukurtsaletara joatea, haren arabera negoziatzea eta egokiena den ala ez onartzea.

Gaur egun, nahiko erraza da Interneteko hipoteka-eskaintzak konparatzea. Informatikarekin ohituta bazaude, hipoteka on line kontrata dezakezu, ohikoa baita Sarearen bidez kontratatzeko eskaintza esklusiboak egotea. Oro har, erakargarriagoak dira, bankuek kostu operatibo txikiagoa baitute.

2. Produktu gehigarriak kontratatzea

Hipoteka kontratatzeko unean, horrek dakarren urduritasunagatik, sarritan aseguru guztiei baietz esaten zaie. Hala ere, egokiena aseguru-etxeen beste eskaintza batzuk aztertzea da, eta aukerarik merkeena aukeratzea. Kasu gehienetan, erosleak bizi-asegurua sinatu behar du, etxekoa kontratatzeaz gain. Bezeroak hainbat aseguru kontrata ditzan saiatuko da bankua, baina legez derrigorrezkoa den bakarra edukitzaile-asegurua da.

Banketxeak maileguaren diferentzialean edo komisioetan beherapena eskaintzen badu nomina helbideratzearen edo aseguru bat, inbertsio-funts bat edo kreditu-txartel bat kontratatzearen truke, produktu horiek harpidetzearen kostua eta horiek dakartzaten aurrezkia alderatu behar dira.

3. Diferentziala eta UTBa murrizten saiatu

Tasa aldakorrean kontratatutako hipoteka-mailegu baten interes-tasa berrikusteko unean erreferentzia-indizearen balioari (ia beti, Euriborra) gehitzen zaion ehunekoa da hipotekaren diferentziala.

Aseguruak, inbertsio-funtsak edo kreditu-txartelak bezalako produktuak kontratatzeak hipoteka garestitu dezake.

Bezeroak hipoteka bat kontratatzen badu Euribor gehi puntu bateko diferentzial bat, eta Euriborra %3an badago, kredituaren interes-tasa berria %3 gehi puntua izango da (%3 + %1), hau da, %4. Hipoteka-maileguaren eskaintzaren emaitza eskainitako interes-tasa da:

Euriborra + diferentziala = Eskainitako interes-tasa

Diferentziala entitateekin negoziatu beharreko aldagai bat da
hipotekan baldintza hobeak lortzeko finantzak. Diferentziala zenbat eta txikiagoa izan, orduan eta merkeagoa izango da.

Diferentzial txikia izateaz gain, funtsezkoa da UTB ona lortzea hipotekan beherapena lortzeko. Kasu askotan, UTBa kalkulatzeko baldintza guztiak eskaintzen letra txikian baino ez dira agertzen. Horregatik, “zenbat eta txikiagoa izan letra, orduan eta arreta handiagoa jarri behar da” irizpideari jarraitu behar zaio.

Diferentziala zenbat eta txikiagoa izan, orduan eta merkeagoa izango da hipoteka

Hipoteka-mailegu guztiek kostu desberdinak dituzte erakundeen artean, itzultzeko epeen arteko aldeagatik edo bezeroak duen profil ekonomikoagatik. Hipoteketako UTBak interes-tasa eta banku-gastu eta komisioak (irekitzekoak eta kitatzekoak) sartzen ditu kalkuluan.

Bankuak ezartzen ditu komisio horiek, ez ordaintzeak izan ditzakeen arriskuak edo, deuseztatuz gero, galerak estaltzeko. Beraz, diferentziala, interes-tasa eta komisioak zenbat eta txikiagoak izan, orduan eta txikiagoa da UTB, eta hipoteka merkeago aterako da.

UTB formula matematiko baten bidez kalkulatzen da, eta honetarako balio du:
epe edo iraupen bereko produktuak konparatzea, epe desberdinetarako komisioak ez baitira berdinak. Era berean, ez da komeni interes finkoko hipotekak interes aldakorreko hipotekekin konparatzea, azken horietan ezin baita zehatz jakin nola bilakatuko den interes-tasa etorkizunean. Hipoteka gehienetan interes-tasa aldakorra erabiltzen da, eta ia beti dago Euriborraren mende.

1990az geroztik, Espainiako Bankuak legez behartzen ditu finantza-erakundeak beren hipoteka-eskaintzen UTBaren berri ematera beren produktuen publizitatean, bezeroekin formalizatzen dituzten kontratuetan eta egiten dituzten eskaintza lotesleetan.

UTBak ez ditu beste gastu garrantzitsu batzuk sartzen, hala nola, erosten den etxebizitzaren tasazioaren kostua, notariotzaren eta jabetza-erregistroaren gastuak, gestoria edo erakundeak sinatzera behartzen dituen aseguruak.

Hainbat erakunderen eskaintzak bildu ondoren, hipoteka simulatzeko eskatzea komeni da, kasu bakoitzean, zer hileko kuota aterako litzatekeen eta mailegu bakoitzak zer UTB duen aztertzeko.

4. Tasazio- eta notario-gastuak

Hipoteka bat kontratatzen denean, gastu saihestezinak daude, hala nola tasazioaren kostua eta notario-gastuak.

  • Tasazioari dagokionez, hipoteka eskatu ondoren, bankuak profesional bati eskatzen dio etxebizitza tasatzeko, haren balioa ezartzeko eta higiezinaren gaineko kargarik ez dutela egiaztatzen duen erregistro-egiaztapena egiteko. Lan egiten duen tasazio-enpresei buruzko informazioa eskatu behar zaio bankuari, preziorik onena eskaintzen duena aukeratzeko.

    Hala ere, 2007ko abendutik, tasatzaile homologatu batek ziurtatutako tasazioa aurkezten badu erosleak, entitateak ezin dio beste tasazio bat kobratu. Gainera, kontuan hartu behar da tasazioaren balioak (gastua eroslearen kontura da) zehazten duela maileguaren gehieneko muga.

  • Notariotzei dagokienez, komeni da batzuk konparatzea eta preziorik baxuena ematen duena aukeratzea. Batzuen eta besteen artean, 100 euro baino gehiago aurrez daitezke.

5. Batzordeak

Egokiena, ahal den neurrian, 10 edo 15 urterako hipoteka bat kontratatzea da.

Hipoteka bat kontratatzean, funtsezkoa da komisio hauek sakon aztertzea: irekitze-komisioa, kitatze-komisioa eta subrogazio-komisioa

  • Irekitzeko eta aztertzeko komisioa: bertan sartzen dira hipoteka-maileguaren kontratua tramitatzean sortzen diren gastu guztiak. Maileguaren zenbatekoaren ehuneko gisa kalkulatzen da. Oro har, kontratua sinatzen denean kobratzen da komisio horren zenbatekoa. Hala ere, finantza-erakundearekin adostu daiteke batzordea bizitzan zehar ordaintzea.
    mailegua. Irekiera-komisioa UTBaren (urteko tasa baliokidea) edo maileguaren benetako kostuaren kalkuluan sartzen da.

    Hipoteka-mailegua kontratatuko den kreditu-erakundea aukeratu ondoren, eskaintza lotesle bat eskatu behar zaio idatziz, finantza-baldintza guztiak zehazten dituena. Eskaintza loteslea nahitaezko dokumentua da 150.253,03 eurorainoko maileguetarako.

    Horretarako, beharrezkoa da maileguaren berme gisa hipotekatuko den higiezinaren tasazioa baino lehen erosleak ordaintzea. Eskaintza lotesle horrek, mailegua ukatu ez badu, entitateak eman behar duenak, ahozko negoziazioak eragindako nahasteak saihesten ditu.

    Azkenean eskaintza onartzen ez bada,
    erakunde batzuek azterketa-batzorde bat kobratzen dutela kontatzen du. Hala bada, tarifen liburuxketan jasota egon behar du.

  • Kitapen edo amortizazio aurreratuaren komisioa: finantza entitateak aplikatzen du, baldin eta bezeroak hipoteka partzialki edo osorik kitatu nahi badu epea bete baino lehen. Komisio horrek konpentsatu egiten du entitatea, eta, beraz, irabazle izateari uzten dio (edo lortu gabeko irabazia), interesak jasotzen ez dituelako
    aldez aurretik amortizatzen den kapitalaren arabera. Ezeztatutako edo kontura entregatutako kopuruaren gaineko portzentaje gisa kalkulatzen da.

    Legez, kitatze-komisioek gehienezko muga batzuk dituzte.

    Interes finkoko maileguetan komisioa handia da. Horregatik, kontuan izan behar da kitatze-komisio handi batek hipoteka amortizatu nahi dutenak adoregabetu egiten dituela interes-tasak jaitsiz gero, edo beste finantza-erakunde batekin mailegu berri bat negoziatzera.

    Kasu askotan, ez zaio behar adinako garrantzia ematen aldagai horri. Hala ere, lehen urteak igaro ondoren, eroslea hipotekaren “preso” senti daiteke. 20 edo 30 urteko epean, merkatuko baldintzak eta baldintza pertsonalak nabarmen alda daitezke. 12 urteko epean ere, tasa finkoekin, egoera aldatu egin daiteke. Horregatik guztiagatik, amortizazio aurreratu baten kostua finantza-erakundearekin negoziatzea gomendatzen da.

  • Subrogazio batzordea: aukera horrek, legeriak jasoa, aukera ematen du hipoteka banku batetik bestera aldatzeko, eta aukera ematen du interes-tasa aldatu eta baldintzak mantentzeko, amortizatzeko dagoen epe eta zenbatekoari dagokionez.

    Subrogazioak ondorioak izan ditzan, nahikoa da erakunde berriak
    ordaindu lehenengoan maileguaren zenbatekoa, sortutako interesak eta eska daitezkeen komisioak, eta formalizatu subrogazioa notario aurreko eskritura publikoan. Kasu horretan, subrogazioaren kostua erakunde berriarekin negoziatzea komeni da.

    Subrogazioek dakartzaten gastu batzuk (notario- eta erregistro-ordainsariak, banku-komisioak edo zerga-gastuak) legez mugatuta daude.

6. Amortizazio-epe minimoa bilatu

Zenbat eta gazteagoa izan, orduan eta errazagoa da amortizazio-epe luzeagoa lortzea. Epe luze bat hitzartzea desiragarriagoa izan daiteke, hilero gutxiago ordaintzea eta, beraz, ekonomia sakonagoa izatea baitakar.

Tasatzailea eta notariotza modu egokian aukeratzeak aurrezki handia ekar dezake

Hala ere, zenbat eta handiagoa izan dirua itzultzeko guztizko epea, orduan eta handiagoak dira ordaintzen diren interesak eta handiagoa da hipotekaren azken kostua ere. 20 edo 30 urteko hipoteka-maileguekin, bankuek errentagarritasun handia lortzen dute. Hala ere, 30 urterako hipoteka bat denbora gehiegi da, eta inork ezin du bermatu bezeroa kaudimenduna izango denik hain epe luzeko ordainketei aurre egiteko.

Ahal den neurrian, 10 edo 15 urterako hipoteka bat kontratatzea da gomendagarriena.

7. Euriborraren etorkizuneko igoerak negoziatzea

Adituek iragarri dute Euriborra are gehiago igoko dela.’ Gaur egun hipoteka bat kontratatzen dutenek, Euriborraren igoera kontuan hartu gabe, eragin negatiboa izan dezakete etorkizunean.

Gainera, arreta berezia jarri behar da “lurzoru-klausula” deritzenekin. Banketxeak ez die hipotekatu askori jakinarazten horietako bat dutela; beraz, maileguan ordaintzen duten interes-tasa ezin da ehuneko jakin batetik jaitsi, Euriborra jaitsi arren. Klausula horietako bat edukitzeak Euriborraren erorketez baliatzea galarazten dio erosleari.

8. Sinatu aurretik idazketa irakurri eta aditu bati galdetu

Batzuetan, klausula kaltegarri batzuk jakintzarik ezagatik gertatzen dira.

Hipoteka kontratatzeko prest dagoenean, erosleak hipoteka-maileguaren eskritura publikoa aztertzeko eskubidea du, sinatu baino hiru egun baliodun lehenago gutxienez. Gainera, notarioari zirriborroa eska dakioke arretaz irakurtzeko.

Zalantzak edo interpretazio desberdinak sortzen dituen klausularen bat izanez gero, aditu bati galdetu behar zaio. Batzuetan, klausula kaltegarriak daude, eta horiei aurre egiten uzten zaie gaiari buruz ezer ez jakiteagatik. Edozein inbertsiok arriskua dakar eta, horregatik, ez da alde horretatik ihes egin behar.

9. Negoziatu aldaketak egiteko

Aurretik landu ez diren gaiei buruzko klausula kaltegarri edo arraroren bat badago, hobe da unean bertan negoziatzea aldaketak egiteko.

Egokiena da ziurtatzea nahi den aldaketa oro argi eta garbi jasotzen dela idazketan. Epe luzera, aurrezpena lortuko da. Etorkizunean zuzendu edo aldatu behar bada, denbora eta diru gehiago beharko da.

RSS. Sigue informado

Hau interesa dakizuke:

Infografiak | Argazkiak | Ikerketak