Hilabete batzuk itxaron ondoren, “SE SALVA” kartela kendu eta etxeko leihotik kendu behar da, eroslea aurkitu duelako. Are gehiago, etxebizitza berri bat erostean lortutako dirua inbertitu nahi bada. Baina kontuan izan behar da Ogasunarekin betebehar batzuk bete beharko direla, baina zerga-salbuespenez baliatzeko aukera ere badago. Artikulu honetan funtsezko alderdi batzuk argitzen dira, esate baterako, zer gertatzen den saldu nahi den etxea hipotekatuta badago, salmenta eta erosketa artean zer denbora igaro behar den eta pertsona fisikoen errentaren gaineko zergan (PFEZ) berrinbertsioagatiko salbuespenari heltzeko beste baldintza garrantzitsu batzuk.
Bigarren eskuko etxebizitzak Espainian saltzen dira, batez beste, 8,6 hilabetez, Tassa tasazio-sozietateak 2017ko laugarren hiruhilekoko higiezinen merkatuaren txostenean emandako kopuruen arabera. Etxea saldu dutenen artean badago, garrantzitsua da jakitea zer betebehar dituen salmentaren ondoren eta zer abantaila ekar diezazkioketen fiskoei, batez ere bere asmoa beste bat erostea bada.
Zerga-salbuespena? Bi urte etxebizitza berria erosteko
Pertsona batek bere etxebizitza saltzen duenean, ondare-gehikuntza nabarmena lortzen du, eta horrek kontuak eman behar ditu. Zerga Agentziak ondare gehikuntza hori zergapetzen du PFEZren bitartez. Baina ordainketa hori saihestu daiteke. Nola? “Ohiko etxebizitzaren salmentagatik lortutako zenbatekoen berrinbertsioagatiko salbuespenarekin har dezakegu”, azaldu du Andrés Rodríguez higiezinen zuzenbideko adituak. Baina zehaztu du “etxe berri bat erosi beharko dugula gehienez ere bi urteko epean”. Gainera, Diego Fernández aholkulari fiskalak ohartarazten duenez, zerga-salbuespen osoa lortzeko “eskualdatzearen ondorioz lortutako zenbateko osoa berrinbertitu behar da”.
Halaber, legeak salbuespena eskatu ahal izango du higiezin berria egungo etxea saldu baino bi urte lehenago erosi bada.
Kontuz! Bi etxeek ohiko etxebizitza izan behar dute
Etxebizitza bat saltzean eta beste bat erostean, PFEZn aurreikusitako salbuespenari atxiki dakioke, baldin eta bi etxeek besterentzen badute, eta “ohiko izaera badute”, berriz, Rodriguezek. Eta noiz hartzen du Ogasunak etxebizitza bat ohikoa? Baldintza batzuk bete behar dituzte, eta horien artean nabarmendu behar da etxebizitza jabearen egoitza izan dela gutxienez hiru urteko epe jarraituan (hala ere, ezkontza, bereizketa, lan-lekualdaketa, lehen enplegua edo lan-aldaketa direla eta, epe hori baino lehen utzi behar izan da).
Hartutakoa ohiko moduan hartu ahal izateko, beharrezkoa da 12 hilabeteko epean bizitzea, modu iraunkorrean eta modu iraunkorrean, Zerga Agentziak jasotzen duen moduan, beharrezko diren obrak amaitu edo bukatu ondoren. Argi dago, beraz, ezin izango dela salbuespen hau aplikatu, baldin eta lortutakoarekin bigarren etxebizitza bat edo ohiko etxe bat erosi nahi bada hondartzan edo mendian. Horiek ez dute inoiz ohikotzat hartzen, ez baitira urteko zatirik handiena.
Nola bideratu salbuespena PFEZn?
Berrinbertsioaren salbuespena eskatzeko izapideak egitea erraza da. Kontsultatutako higiezinen abokatuak azaltzen duenez, behin antzinako etxea saldu eta gero, berrian erroldatu beharko da, ohiko moduan ezartzeko. Horrez gain, ekitaldi horretako PFEZ aitorpena egiterakoan, errenta formularioko ohiko etxebizitzaren salbuespenen atalera joan eta datuak eman beharko dira. Ez da beharrezkoa inolako eragiketa matematikorik egitea, “Zerga Agentziaren online sistema behar diren zenbatekoak kalkulatzeaz arduratzen baita, eskatutako informazioa ematen denean”, dio Rodríguez.
Eta saldu nahi dugun etxea hipotekatuta badago?
Saldu nahi den etxea hipotekatuta badago, ez dago inolako arazorik Zerga Agentziari begira; izan ere, zergapetu beharreko kopurua baino ez da murriztuko, eta salmentaren datan amortizatzeko dagoen kapitalaren zenbatekoa izango da.
Hipotekatutako etxebizitza bat saltzean bi egoera gerta daitezke:
1. Erosleak hipotekaren gainean subrogatzen du saltzailea, hau da, erosleak hipotekarekin geratzen da, hilero ordaintzen dituen kuotak ordaintzen ditu eta saltzaileari bakarrik ordaintzen dio salmenta-prezioaren eta hipotekatik ordaindu beharreko kopuruaren arteko aldea.
2. Sinadura-ekitaldian, erosle berriari funtsak ematen dizkion bankuak lehendik dagoen hipoteka likidatzeko behar den dirua atxikiko du, eta kitatzeko beharrezko izapideak egiteaz arduratuko da.
Imagen: mastersenaiper
Lehen egoera ez da oso ohikoa, inork ez baitu erosi nahi lehengo eroslearen hipoteka, eta ez dutelako nahikoa funts izaten, finantzaketa handirik behar ez duen etxebizitza erosteko. Baina, hala ere, ondare-gehikuntzatzat hartuko den kopurua “hau da, subrogatzen den maileguaren zenbatekoa deskontatutako etxebizitzaren prezioa” izango litzateke, adituak adierazi duenez.
Bigarren aukerari dagokionez (ohikoena da), zerga legeak ezartzen du ondare gehikuntzatzat hartzen den kopurua, eta gero PFEZn zergapekoa, lehendik zegoen kreditua likidatzeko behar den kopurua kenduta ateratzen dena izango dela, hura kitatzeko gastuak. Kasu bietan, udalaren plusbalioaren zenbatekoa ere deskontatuko da gastu gisa, baldin eta saltzailearen kontura bada.
‘Gainbalioa etxea saltzean: jakin beharreko guztia’
Etxea saltzen du eta 65 urte baino gehiago ditu? Berri ona! Etxebizitza saltzean 65 urte baino gehiago badira, eskakizunak leundu egiten dira. Ez da zergarik ordaindu behar, berrinbertitu edo ez, beti ere etxea ohikoa bada. Baina, gainera, ohiko etxebizitza, kasu honetan, salmenta baino bi urte lehenagotik bizi izan den etxebizitza izango da.
