Etxe bat saltzean, dena ez da irabaziak. Badira gastuak ere, besteak beste, hirilurren balio igoeraren gaineko zerga, plusbalioa. Etxebizitza saltzeagatik ordaindu beharreko zerga honek lurzoruaren balioa handitu egiten du erosi zenetik. Salbuespenak salbuespen, saltzaileak etxebizitza dagoen herriko udalari ordaindu behar dio. Artikulu honetan, etxe bat saltzean ordaindu behar den gainbalioari buruzko guztia jasotzen da: zer den, nola kalkulatzen den, zein kasutan ordaindu behar den eta nola murritz daitekeen.
1. Etxea saltzea: ZER DA GAINBALIOEN ZERGA?
Etxe bat saldu duzu? Orduan, Udalak plusbalioa kobratuko dizu. Zer da? Gainbalioa zerga bat da, eta ondasun higiezina dagoen herriko udalari nahitaez ordaindu beharreko lurren balio igoeraren gaineko zerga da. Gainbalioa esaten zaion arren, haren benetako izena da:hirilurren balio igoeraren gaineko zerga. Eta “hiri-lurzoruek izandako balio-handitzea” da legarra.(ez da landalurrekoei aplikatu behar), José Pedro Sánchez arkitekto hirigileak adierazten du “gainbalioa lurzoruaren balioagatik bakarrik ordaintzen dela, ez eraikuntzaren balioagatik”.
2. Gainbalioaren gaineko zerga: nola kalkulatu?
Zerga horrengatik zenbat ordaindu behar den kalkulatzea zaila dirudi, baina, zalantzarik izanez gero, beti komeni da lagun dezakeen aditu bati galdetzea. Lehenik eta behin, jakin behar da hirilurrak metro karratuko duen balioaren arabera kalkulatzen dela, ondasun higiezinen gaineko zerga (ondasun higiezinen gaineko zerga) eta etxebizitza jabetzan zenbat urtetan eduki den kontuan hartuta.
Oinarri ezargarria zehazteko, Sánchezek dioenez, balio katastralari gehikuntza-koefizientea aplikatu behar zaio, hau da, balio katastral horri urtero balioa handitzeko portzentajea, udal bakoitzak ezarritakoaren arabera aldatzen dena eta udalerriko ordenantza fiskalean adierazita dagoena. Eta biderkatu egin behar da higiezinaren azken salmentatik igarotako urteen kopuruarekin (gehienez 20 urte). Zenbat eta urte gehiago egin etxea erosi, orduan eta gehiago ordaindu beharko da; baina 20 urtera iritsitakoan, ez da gehiago igotzen.
Ondoren, zerga-oinarriari zerga-tasa bat aplikatzen zaio (udal-ordenantzak ere zehazten du), eta ezin da inoiz %30etik gorakoa izan. Biderketatik, gainbalioaren zenbatekoa aterako da pisua saltzean.
3. Gainbalioa: nork ordaintzen du, zein epetan eta non?
Etxebizitza baten salerosketa gertatzen denean, gainbalioaren zerga ordaintzen duena saltzailea da. Erosleak eta saltzaileak akordio batera irits daitezke, baina horrek ez dio Administrazioari eragiten, eta horrek beti eskatuko dio ondasuna transmititzen duenari.
Baina salbuespen bat dago: saltzailea atzerrian bizi bada, erosleak ordaindu behar du zerga hau. Gainera, salmenta izango ez balitz, ondasuna oparituko edo dohaintzan emango balitz, hartzaileak ordaindu beharko luke zerga hori.
Zerga hori 30 egun balioduneko epean ordaindu behar da etxebizitza saltzen denetik (sei hilabeteko epea dago herentziaren kasuan), eta saldu den etxea dagoen herriko udaletxera joan behar da.
4. Etxea saltzean, nola ordaindu plusbalioa?
Ba al dago udal zerga hau ordaindu edo ez ordaintzeko modurik? Bai, kasu batzuetan. Zerga honek salbuespen eta hobari batzuk aurreikusten ditu, nahiz eta udal bakoitzak hautazkoa izan.
Ordainketa horretatik salbuetsita dago udalerri baten perimetro-perimetroaren barruan dauden ondasunen eskualdatzea edo BIC (interes kulturaleko ondasun) izendatutako higiezinena, baldin eta jabeek etxebizitza birgaitzea edo hobetzea egin badute.
Ezkontzaren baliogabetasun, banantze edo dibortzio epaia betetzeko, edo ezkontideen arteko transmisioetan ere ordaintzetik salbuetsita dago, edo ezkontideek beren hartzekoen ordainketa gisa egiten dituztenak, adibidez, ezkontzaren erregimen ekonomikoa likidatzean. Zenbait udalek, Madrilgoak esaterako, %15 eta %95 arteko hobariak ere aplikatzen dituzte, baina etxearen transmisioa heriotza dela-eta bada bakarrik.
5. Etxea salduz saltzea: plusbalioa ordaintzea eta erreklamatzea
Galerak dituen pisu bat saltzen bada, agur esan dakioke gainbalioari? Itxaropen bat dago. Konstituzio Auzitegiak aurtengo maiatzean erabaki zuen inork ez zuela ordaindu behar udal plusbalioa ondasun bat galerekin salduz gero. Konstituzio-auzitegiak, halaber, Toki-ogasunak arautzen dituen Legearen testu bategineko 107.1, 107.2 a) eta 110.4 artikuluak deuseztatzen zituen, baina soilik “balio-gehikuntzarik ez dagoela adierazten duten egoerak zergapetzen badira” (galerak dituzten salmentak).
Hala ere,udalerri gehienek galerak daudenean ere kobratzen jarraitzen dute. Orduan, zer egin? Juan Carlos Suárez abokatuak dioenez, “kasu horietan zentzuzkoena da eskrituran adieraztea galerak saldu, ordaindu eta gero erreklamatu egin zirela kobratutakoa itzul diezaioten”. “Ez da komeni hori ordaintzea, errekarguarekin eskatu ahal izango baikenuke”, dio.
